COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. LE SOL FRANCAIS c/ [N]

MINUTE N°

DU 19 Décembre 2024

N° RG 24/00452 – N° Portalis DBWR-W-B7I-POPU

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Christophe NANI

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e Guillaume GARCIA

Le

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires LE SOL FRANCAIS

sis [Adresse 3]

poursuites et diligences en la personne son administrateur provisoire la SARL [G] [M] & ASSOCIES dont le siège social est à [Adresse 8] désignée à ces fonctions suivant Ordonnance renduepar Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de nice elle même représentée par Maître [O] [T] domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Christophe NANI, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [U] [N]

née le 01 Septembre 1979 à [Localité 4]

LE SOL FRANCAIS

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Guillaume GARCIA, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Benoît BROGINI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Fatma COSADIA, Vice-Présidente placée près la Cour d’appel d’Aix-en-provence déléguée au pôle de proximité du tribunal judiciaire de NICE, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 06 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024 prorogé au 19 Décembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] [N] est propriétaire du lot n°64 au sein de de la copropriété [Adresse 6] FRANCAIS dans la commune de [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2023 le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE SOL FRANCAIS, représenté par son administrateur provisoire la Selarl [M] [G] et ASSOCIES l’a assignée devant le pôle de proximité du Tribunal judiciaire de NICE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire sa condamnation à lui payer diverses sommes.

A l’audience du 20 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE SOL FRANCAIS et Madame [U] [N] ont comparu.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE SOL FRANCAIS a sollicité :

l’irrecevabilité des demandes de Madame [U] [N] aux fins de le voir condamnéle débouté de sa demande de sursis à statuer

Il a en outre demandé à la juridiction de condamner la défenderesse à lui payer

2 665,89 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 mai 20242 400 euros de dommages et intérêts1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Madame [U] [N] a demandé au Tribunal :

à titre reconventionnel, de :

« dire et juger » que le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE SOL FRANCAIS est responsable d’un trouble de jouissance qu’elle a subi pendant les 5 années précédant le mois de mai 2024« dire et juger » que le quantum de son préjudice peut être évalué à 640 euros par mois« dire et juger » que les créances antérieures à la désignation de Me [G] sont suspendues depuis mars 2023 pour un délai maximum de 30 mois« dire et juger que les créances postérieures à mars 2023 sont exigibles et évaluées à la somme de 12 160 euros (soit de mars 2023 à octobre 2024 soit 19 mois), à parfaire »« ordonner la compensation entre les sommes dues »

à titre subsidiaire, de :

surseoir à statuer quant aux demandes du Syndicat des copropriétaires dans l’attente de l’administration provisoire, à défaut dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire

désigner tel expert avec mission notamment de déterminer les causes des différents désordres et évaluer le préjudice de Madame [U] [N]réserver les dépens

L’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 14-1 de la dite loi dispose par ailleurs :

«Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Aux termes de l’article 42 de la loi sus visée dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Sur les frais, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

A cet égard, les honoraires du syndic, dus en vertu d’un contrat de mandat donné par le syndicat des copropriétaires, constituent la rémunération du temps consacré notamment à sa mission de recouvrement des charges et ne sauraient être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement des charges. Le coût de l’assignation est compris dans les dépens et le coût de l’intervention d’un avocat peut être compensé par une demande au titre des frais irrépétibles.

Seuls les lettres recommandées, sommations et commandements, postérieurs à la première mise en demeure, peuvent donc être considérés comme des frais nécessaires au sens du texte précité, sous réserve d’absence d’abus au regard notamment de leur fréquence.

En outre, en application du paragraphe IV de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel le syndic est le seul responsable de la gestion de l’immeuble et ne peut se faire substituer dans sa mission, doivent être exclus les frais résultant du recouvrement des charges par des tiers.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE SOL FRANCAIS verse au débat notamment :

le contrat de syndicles procès-verbal d’assemblée générale des copropriétairesles appels de fondsun relevé de compte propriétaire au 1er octobre 2024un jugement du Tribunal judiciaire de Nice du 18 novembre 2024 ayant condamné Madame [U] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2 797,55 euros au titre des charges impayées et provisions arrêtées au 6 juillet 2021.

Madame [U] [N] ne conteste pas être redevable d’une somme au titre des charges de copropriété, lesquelles sont à l’évidence exigibles dans la mesure où elles ont été votées par l’assemblée générale. Madame [U] [N] ne justifie pas avoir contesté les dites décisions.

La circonstance que la copropriété soit gérée par un administrateur provisoire ne justifie en aucun cas un sursis à statuer sur une demande en paiement de charges exigibles.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE [Adresse 9] FRANCAIS justifie d’une créance d’un montant de 2 377 euros au 1er octobre 2024, après déduction des sommes de 200 euros au titre des frais de recouvrement et de la somme de 48 euros au titre d’une mise en demeure du 22 février 2022 ne figurant pas au dossier.

Madame [U] [N] sera condamnée à payer cette somme au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE SOL FRANCAIS outre intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut prétendre à des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Madame [U] [N] s’estime victime d’un préjudice de jouissance qu’elle impute au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE SOL FRANCAIS.

La mauvaise foi que lui impute le demandeur n’est pas établie.

Le préjudice financier dont se prévaut le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE [Adresse 10] n’est pas non étayé par des éléments concrets.

La demande sera donc rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

De même il appartient à chacune d’elle de chiffrer ses demandes.

Enfin, les énoncés tels que « dire et juger » ne constituent pas des demandes.

En l’espèce, Madame [U] [N] allègue un préjudice de jouissance dont la responsabilité incomberait au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE [Adresse 9] FRANCAIS.

Force est de constater qu’elle demande au Tribunal dans le dispositif de ses écritures de :

« dire et juger » que le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE [Adresse 9] FRANCAIS est responsable d’un trouble de jouissance qu’elle a subi pendant les 5 années précédant le mois de mai 2024« dire et juger » que le quantum de son préjudice peut être évalué à 640 euros par mois« dire et juger » que les créances antérieures à la désignation de Me [G] sont suspendues depuis mars 2023 pour un délai maximum de 30 mois« dire et juger que les créances postérieures à mars 2023 sont exigibles et évaluées à la somme de 12 160 euros (soit de mars 2023 à octobre 2024 soit 19 mois), à parfaire »« ordonner la compensation entre les sommes dues ».

A l’aune de ces éléments, et à la lecture du corps des écritures de la défenderesse, il apparaît que le montant du préjudice dont elle se prévaut est de 640 euros par mois x 12 mois x 5 ans soit la somme de 38 400 euros, laquelle excède à l’évidence le taux du ressort du pôle de proximité du Tribunal judiciaire, y compris après éventuelle compensation.

En tout état de cause, le Tribunal ne peut ordonner une compensation sans préalablement condamner la partie adverse au paiement d’une somme.

Or Madame [U] [N] ne demande pas de condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE [Adresse 9] FRANCAIS au paiement d’une quelconque somme.

Eu égard à ces éléments, les demandes de « dire et juger » de Madame [U] [N] seront donc déclarées irrecevables.

La défenderesse sera en conséquence déboutée de sa demande aux fins d’ordonner une compensation.

Compte tenu de l’irrecevabilité prononcée, Madame [U] [N] sera déboutée de sa demande d’expertise.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune circonstance de l’espèce ne commande de déroger à ce principe.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dépens seront assumés par la défenderesse qui succombe.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE [Adresse 9] FRANCAIS la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens. Il conviendra en conséquence de condamner Madame [U] [N] à lui payer la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DEBOUTE Madame [U] [N] de sa demande de sursis à statuer ;

CONDAMNE Madame [U] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE [Adresse 9] FRANCAIS la somme 2 377 euros euros au titre des charges de copropriété arrêtés au au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE SOL FRANCAIS du surplus de ses demandes ;

DECLARE les demandes de Madame [U] [N] de « dire et juger » irrecevables ;

DEBOUTE Madame [U] [N] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

CONDAMNE Madame [U] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE SOL FRANCAIS la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [N] aux dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT