COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/01678 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P5DT

Du 28 Novembre 2024

MINUTE N°

Affaire : Syndic. de copro. L’EDEN

c/ [L], [L]

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e GIANQUINTO

Expédition(s) délivrée(s)

à Partie défaillante (2)

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART qui a signé la minute avec le président.

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 30 Août 2024, déposée par commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. L’EDEN, sis [Adresse 5]

Représenté par son syndic en exercice la SAS CROUZET & BREIL

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [K] [J] [L]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Non comparant ni représenté

Mme [N] [L]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Non comparante ni représentée

DEFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 24 Octobre 2024, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 Novembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [L] et Madame [N] [L] sont propriétaires indivis des lots

n° 25 et 50 au sein de la copropriété de l’immeuble l’Eden sis [Adresse 6] ([Adresse 1]).

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Eden a, par acte de commissaire de justice du 30 août et du 6 septembre 2024, fait assigner Monsieur [K] [L] et Madame [N] [L] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes :

—  4856,77 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et capitalisation des intérêts décomposée comme suit :

—  4233,59 euros au titre des sommes échues au 1er juillet 2024,

—  623,18 euros au titre des sommes non échues au 1er octobre 2024 au 1er janvier 2025,

—  2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de procédure.

À l’audience du 24 octobre 2024, Monsieur [K] [L] et Madame [N] [L], régulièrement assignés par acte déposé en l’étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : "À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1) La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2) Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3) Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6) Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 » ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne sont pas fondés à refuser de payer les sommes qui leur sont réclamées.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [K] [L] et Madame [N] [L] sont propriétaires des lots n° 25 et 50 dépendant de l’immeuble l’Eden.

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale du 19 juillet 2022 et du 11 juillet 2023 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour les exercices 2022 au 31 mars 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels du 1er avril 2023 au 31 mars 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Monsieur [K] [L] et Madame [N] [L] pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 8 mars 2024 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 3238,28 euros leur précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité leur condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé en date du 31 juillet 2024, que Monsieur [K] [L] et Madame [N] [L] ne se sont pas acquittés des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti et qu’ils sont redevables de la somme de 3925,59 euros déduction faite ds frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant.

Dès lors, force est de considérer que Monsieur [K] [L] et Madame [N] [L] qui n’ont pas comparu et qui n’ont fait valoir aucun moyen contraire, sont bien redevables de la somme de 3925,59 euros au titre des charges de copropriété dues au 30 juillet 2024 et de la somme de 623,18 euros au titre des provisions à échoir pour la période du 1er octobre 2024 au 1er janvier 2025.

Il est de principe qu’il n’y a pas de solidarité entre les indivisaires pour le paiement des charges de sorte que chacun est tenu d’acquitter sa quote-part en fonction de ses droits dans l’indivision, sauf si le règlement de copropriété comporte une clause instituant une solidarité permettant de réclamer à un quelconque des indivisaires le paiement de la totalité des charges dues, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.

Ils seront en conséquence condamnés à proportion de leur quote-part respective dans l’indivision, au paiement de la somme de 3925,59 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 mars 2024 sur la somme de 3238,28 et sur le surplus à compter de l’assignation et de la somme de 623,18 euros au titre des provisions à échoir pour la période du 1er octobre 2024 au 1er janvier 2025.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée rédigée par leur conseil, du 8 mars 2024, mis en demeure les défendeurs de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à cette mise en demeure de 240 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Toutefois, les autres frais de relance n’étant pas justifiés, la demande en paiement formée à ce titre sera rejetée.

M et Mme [L] seront donc condamnés à proportion de leur quote-part respective dans l’indivision à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 240 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 8 février 2024.

Sur la capitalisation des intérêts :

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En leur qualité de copropriétaires, M et Mme [L] sont tenus au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont ils sont propriétaires indivis.

Or, en s’abstenant de payer leurs charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour leur carence, aucun règlement n’étant effectué depuis trois ans, ils commettent une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui causent un préjudice.

Il convient en conséquence de les condamner in solidum, ces derniers concourant ensemble au dommage subi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’EDEN, à lui payer la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Eden la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [K] [L] et Madame [N] [L], qui succombent, seront condamnés in solidum au paiement de cette somme et aux entiers dépens de procédure.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Monsieur [K] [L] et Madame [N] [L] à payer à proportion de leur quote-part respective dans l’indivision, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Eden, la somme de 3925,59 euros et la somme de 240 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 mars 2024 sur la somme de 3238,28 et sur le surplus à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins ;

CONDAMNE Monsieur [K] [L] et Madame [N] [L] à payer à proportion de leurs quote-part dans l’indivision, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Eden, la somme de 623,18 euros au titre des provisions à échoir pour la période du 1er octobre 2024 au 1er janvier 2025 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [L] et Madame [N] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Eden, la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [L] et Madame [N] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Eden la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Eden du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [L] et Madame [N] [L] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT