TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 8]

[Localité 10]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 12]

REFERENCES : N° RG 24/12066 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2NNJ

Minute : 25/243

S.D.C. RESIDENCE [Localité 9] RENOVATION BELVEDERE [Localité 9]

Représentant : M^e Agnès MARTIN DELION, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1162

C/

Monsieur [J] [W]

Madame [B] [W]

Exécutoire délivrée le :

à :

M^e MARTIN DELION

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Juillet 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. RESIDENCE [Localité 9] RENOVATION BELVEDERE [Localité 9] [Adresse 5], [Adresse 4], [Adresse 6], [Adresse 2] representé par son syndic SA 1001 VIES HABITAT dont le siège social est situé au [Adresse 11] – [Localité 7]

représentée par M^e Agnès MARTIN DELION, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [W]

demeurant [Adresse 3] – [Localité 9]

non comparant, ni représenté

Madame [B] [W]

demeurant [Adresse 3] – [Localité 9]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [J] [W] et Madame [B] [W] sont propriétaires des lots n°614 et n°628 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 3], [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 novembre 2023 , le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 9] RENOVATION BELVEDERE » sise à [Localité 9], [Adresse 5], [Adresse 4], [Adresse 6], [Adresse 2], a fait signifier à Monsieur [J] [W] et Madame [B] [W] un commandement de payer la somme de 2192,11 euros au titre d’arriéré des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 9] RENOVATION BELVEDERE » a fait assigner Monsieur [J] [W] et Madame [B] [W] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins :

Les condamner solidairement Monsieur [J] [W] à lui payer la somme de 3700 euros, arrêtées au 31 octobre 2024 se décomposant comme suit :

2368,15 euros au titre des appels de fonds travaux, régularisations charges et travaux depuis le 29 septembre 2020,

424,30 euros au titre de l’appel de fonds du 4ème trimestre 2024,

907,55 euros au titre des frais de recouvrement,

Dire et juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2022,

Prononcer la capitalisation des intérêts,

Les condamner solidairement au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts,

Les condamner solidairement au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

À l’audience du 15 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur [J] [W] et Madame [B] [W], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir leur condamnation au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [J] [W] et Madame [B] [W] assignés à étude ne comparaissent pas ni personne pour les représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 5 septembre 2019, du 29 septembre 2020, 30 septembre 2021, du 7 juillet 2022, du 19 décembre 2022, du 6 juillet 2023, du 20 juin 2024, approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices du 01/01/2024 au 31/12/2024 et du 01/01/2025 au 31/12/2025,et l’attestation du syndic de l’immeuble en date du 12 novembre 2024 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires défaillants.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En application de l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou de la justification d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis des lots, qui ne se présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Il n’y pas lieu non plus de prononcer de condamnation in solidum, qui concerne les condamnations prononcées à l’encontre des responsables d’un même dommage.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [J] [W] et Madame [B] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2792,45 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, compte tenu des paiements intervenus.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 907,55 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 3 mai 2022, facturée à 30 euros, d’une relance le 14 septembre 2022 facturée à 18 euros. Il est également justifié l’envoi d’une mise en demeure le 3 août 2023, facturée à 40 euros, d’un dernier avis avant poursuite par lettre recommandée, le 17 octobre 2023, facturée à 40 euros.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification du commandement de payer du 9 novembre 2023, à hauteur de 137,55 euros, dont il est justifié.

Cependant, il convient de déduire la somme de 624 euros au titre des frais de « frais contentieux » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [J] [W] et Madame [B] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 265,55 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [J] [W] et Madame [B] [W] ne payent pas régulièrement les charges de copropriété afférentes à leurs lots, ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec la désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [J] [W] et Madame [B] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [W] et Madame [B] [W] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [J] [W] et Madame [B] [W] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [J] [W] et Madame [B] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 9] RENOVATION BELVEDERE » sise à [Localité 9], [Adresse 5], [Adresse 4], [Adresse 6], [Adresse 2], la somme de 2792,45 euros au titre des charges de copropriété au 31 octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

CONDAMNE Monsieur [J] [W] et Madame [B] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 9] RENOVATION BELVEDERE » sise à [Localité 9], [Adresse 5], [Adresse 4], [Adresse 6], [Adresse 2], la somme de 265,55 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Monsieur [J] [W] et Madame [B] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 9] RENOVATION BELVEDERE » sise à [Localité 9], [Adresse 5], [Adresse 4], [Adresse 6], [Adresse 2], la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [J] [W] et Madame [B] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 9] RENOVATION BELVEDERE » sise à [Localité 9], [Adresse 5], [Adresse 4], [Adresse 6], [Adresse 2], la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [J] [W] et Madame [B] [W] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT