COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.E.L.A.R.L. CALIROSA c/ S.C.I. CALIROSA

MINUTE N° 24/

Du 20 Novembre 2024

LOYERS COMMERCIAUX

N° RG 19/00014 – N° Portalis DBWR-W-B7D-MG34

Par jugement en date du vingt Novembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Madame Corinne GILIS, Vice-Présidente, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Louisa KACIOUIX, Greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 04 Septembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 20 Novembre 2024,

PRONONCE

Par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2024 , signé par Madame Corinne GILIS, Vice-Présidente, Juge des Loyers Commerciaux, et Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

M^e Renaud GIULIERI

M^e Philippe MARIA

M^e Nina TROMBETTA

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDERESSE:

S.E.L.A.R.L. CALIROSA prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Renaud GIULIERI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

S.C.I. CALIROSA prise en la personne de son administrateur provisoire Me [B]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Philippe MARIA, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

INTERVENANT VOLONTAIRE

Madame [G] [T] épouse [K] associée et co-gérante de la SCI CALIROSA IMMOBILIER, demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Nina TROMBETTA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

PROCÉDURE

Suivant bail commercial du 20 octobre 2008, la SCI CALIROSA IMMOBILIER a donné en location à la SELARL CALIROSA un local , sis [Adresse 3] à usage de “pharmacie d’officine”, pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2008 jusqu’au 30 septembre 2017 , moyennant un loyer annuel de 66 000 euros par an, hors taxes.

Par acte d’huissier du 30 juin 2017, la SELARL CALIROSA a sollicité le renouvellement de son bail pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2018, avec diminution du loyer à la somme de 38 000 euros par an hors taxes, correspondant, selon elle, à la valeur locative.

Suivant mémoire préalable signifié par acte d’huissier du 29 mars 2019, la SELARL CALIROSA, soutenant que le loyer actuel était supérieur à la valeur locative, a sollicité la fixation du loyer sur renouvellement, à la somme de 38 000 euros par an, montant de la valeur locative réelle.

Par acte d’huissier du 10 mai 2019, la SELARL CALIROSA a attrait devant le juge des loyers commerciaux la SCI CALIROSA IMMOBILIER aux fins de voir, avec exécution provisoire,

— Fixer le montant du loyer sur renouvellement à compter du 1er octobre 2017 à la somme de

38 000 € par an hors charges et hors taxes ;

— A titre subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise afin de déterminer le montant de la valeur locative des lieux ;

— fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 50 000 euros hors charges ;

Par mémoire aux fins d’intervention volontaire du 24 juin 2019, Madame [G] [T] épouse [K] demande :

— De dire qu’en l’état du conflit d’intérêts opposant la SCI CALIROSA IMMOBILIER à Madame [F] associée unique et gérante de la société CALIROSA et les deux associés de la SCI CALIROSA IMMOBILIER entre elles, la SCI CALIROSA IMMOBILIER est privée de fait de représentant légal ;

— De dire et juger que l’assignation de la SCI CALIROSA IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal est affectée d’une irrégularité de fond et déclarer nulle l’assignation;

— De dire et juger que la confusion liée à la superposition des mentions vagues et erronées cumulées à l’absence de visa de textes, lui cause un grief et qu’elle n’est pas en mesure de se défendre utilement en sa qualité d’associée et de co-gérante de la SCI CALIROSA IMMOBILIER et déclarer nulle l’assignation ;

— Dire et juger que la SCI CALIROSA IMMOBILIER n’a pas qualité pour se défendre à la présente procédure alors qu’aucune des co-gérante ne pouvait valablement la représenter ;

— Dire que juger qu’en l’état du conflit d’intérêts opposant les parties, le mémoire de la société CALIROSA aurait dû être notifié à Madame [K] en sa qualité d’associée de la SCI CALIROSA IMMOBILIER et déclarer irrecevable l’assignation ;

— A titre subsidiaire, surseoir à statuer dans l’attente de la désignation d’un mandataire ad hoc à même d’assurer la représentation de la SCI CALIROSA IMMOBILIER ;

— A titre plus subsidiaire, rejeter la demande de la SELARL CALIROSA et fixer le loyer annuel provisionnel à 66 000 euros jusqu’à sa fixation définitive ;

— A défaut ordonner une expertise judiciaire ;

— Condamner la SELARL CALIROSA à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l‘article 700 du code de procédure civile ;

Par ordonnance du 25 juin 2020, le juge des référés a :

— Débouté Madame [G] [T] épouse [K], de sa demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision du juge des loyers commerciaux de sa demande de nullité et d’irrecevabilité de l’assignation ;

— Désigné Maître [C] [B] administrateur judiciaire, en qualité de mandataire ad hoc avec mission de représenter les intérêts de la SCI CALIROSA IMMOBILIER afin d’assurer sa représentation devant la juridiction des loyers commerciaux et plus généralement s’agissant de toute procédure ou opération relative à la fixation du loyer du bail renouvelé, transiger, compromettre après avoir consulté les deux associés et toute partie utile et conclure en son nom et exercer tout recours ;

— Dit que Madame [F] devra consigner la somme de 2000 euros auprès du régisseur du tribunal judiciaire de Nice afin de garantir les frais et honoraires du mandataire ad hoc qui seront pris en charge en définitive par la SCI CALIROSA IMMOBILIER ;

— Déclaré la présente décision opposable à la SCI CALIROSA IMMOBILIER.

Madame [K] a interjeté appel de l’ordonnance de référé du 25 juin 2020, qui a été déclaré caduc par une ordonnance d’incident rendue le 20 mai 2021 par le Conseiller de la mise en état.

Par mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec accusé de réception signé mais non daté, la SCI CALIROSA IMMOBILIER représentée par son mandataire ad hoc, Maître [C] [B], demande :

— De constater l’accord des parties sur le renouvellement du bail au 1er octobre 2017 pour une durée de neuf ans ;

— La désignation d’un expert judiciaire aux fins de déterminer s’il existe une évolution des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence directe sur le commerce considéré et déterminer la valeur locative au 1er octobre 2017 ;

— Dire n’y avoir lieu à fixation d’un loyer provisionnel dans l’attente du résultat bde l’expertise et la décision au fond ;

— Dire que les frais d’expertise seront supports par la bailleresse et que pour le surplus chaque partie supportera ses frais et dépens.

Par mémoire en réplique notifié par lettre recommandé avec avis de réception le 23 février 2022, Madame [G] [T] épouse [K] demande :

— In limine litis de dire qu’en l’état du conflit d’intérêts opposant la SCI CALIROSA IMMOBILIER à Madame [F] associée unique et gérante de la société CALIROSA et les deux associés de la SCI CALIROSA IMMOBILIER entre elles, la SCI CALIROSA IMMOBILIER est privée de fait de représentant légal, que pendant plus d’un an, la SCI CALIROSA a été empêchée de se défendre en la présente instance dans laquelle la SELARL CALIROSA formule des demandes qui tendent à l’aggravation de son passif ;

— De dire et juger que l’assignation de la SCI CALIROSA IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal est affecté d’une irrégularité de fond et déclarer nulle l’assignation du 10 mai 2019 ;

— De dire et juger que la confusion liée à la superposition des mentions vagues et erronées cumulées à l’absence de visa de textes, lui cause un grief et qu’elle n’est pas en mesure de se défendre utilement en sa qualité d’associée et de co-gérante de la SCI CALIROSA IMMOBILIER et déclarer nulle l’assignation ;

— Dire et juger que la SCI CALIROSA IMMOBILIER n’a pas qualité pour défendre à la présente procédure alors qu’aucune des co-gérante ne pouvait valablement la représenter et déclarer irrecevable l’assignation ;

— Dire que juger qu’en l’état du conflit d’intérêts opposant les parties, le mémoire de la société CALIROSA aurait dû être notifié à Madame [K] en sa qualité d’associé de la SCI CALIROSA IMMOBILIER et déclarer irrecevable l’assignation ;

— à titre plus subsidiaire, rejeter la demande de la SELARL CALIROSA et fixer le loyer annuel provisionnel à 66 000 euros jusqu’à sa fixation définitive ;

— A défaut ordonner une expertise judiciaire ;

— Condamner la SELARL CALIROSA à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l‘article 700 du code de procédure civile.

Par mémoire en réponse notifié par acte d’huissier du 8 février 2022, la SELARL CALIROSA demande :

— De déclarer irrecevable Mme [K] en son intervention volontaire à titre principal ;

— Dire et juger qu’elle ne peut intervenir volontairement à la présente procédure qu’à titre accessoire ;

— Débouter Madame [K] de ses demandes ;

— Désigner un expert judiciaire aux fin de déterminer la valeur locative des locaux au 1er octobre 2017 réitéré son argumentation et ses demandes initiales et s’est opposée aux prétentions de la bailleresse, sauf en ce qui concerne la demande d’expertise mais aux frais exclusifs de celle-ci.

— Fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 50 000 euros hors charges ;

— Ordonner l’exécution provisoire ;

— Réserver le sort des dépens.

Par jugement avant dire droit daté du 4 mai 2022, le juge des loyers commerciaux a :

— Déclaré irrecevable l’intervention volontaire de Madame [G] [T] épouse [K] à titre principal ;

— Déclaré en conséquence irrecevable Madame [G] [T] épouse [K] en ses demandes visant à voir prononcer la nullité et l’irrecevabilité de l’assignation ;

— Déclaré recevable Madame [G] [T] épouse [K] en son intervention volontaire à titre accessoire;

— Constaté l’accord de la SELARL CALIROSA et la SCI CALIROSA IMMOBILIER sur le principe du renouvellement du bail commercial afférent aux locaux commerciaux sis [Adresse 3] à usage de “pharmacie d’officine”, à compter du 1er octobre 2017, pour une nouvelle durée de 9 ans ;

— Ordonné avant-dire-droit sur le montant du loyer sur renouvellement au 1ER octobre 2017, une expertise confiée à Madame [R] [N].

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 24 avril 2023.

Par mémoire après dépôt du rapport d’expertise notifié par lettre recommandée du 5 décembre 2023 avec avis de réception, la SCI CALIROSA demande :

— De fixer le loyer du bail renouvelé conformément à la valeur locative retenue par l’expert à hauteur de 48.800 euros hors taxes et hors charges;

— Débouter la SELARL CALIROSA de ses demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

— Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir;

— Dire que chaque partie conservera ses frais et dépens.

Elle expose que dans son rapport, l’expert conclut à une valeur locative de 48.800 euros et à défaut de 45.150 euros en fonction de la pondération des locaux du 1er étage. Elle précise que ce dernier étant assimilé dans le bail commercial à un appartement, il convient de lui appliquer une valeur locative déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues et ainsi retenir l’interprétation de l’expert sur ce point et fixer le loyer à la valeur locative annuelle de 48.800 euros hors taxes et hors charges.

Par mémoire après dépôt du rapport d’expertise notifié par lettre recommandée du 12 août 2024 avec avis de réception, la SELARL CALIROSA demande:

— De déclarer Madame [K] irrecevable en l’ensemble de ses demandes pour les causes sus énoncées;

— Constater l’accord des parties sur la fixation du nouveau loyer annuel de renouvellement des locaux loués à hauteur de 48.800 euros, hors charges, à compter du 1er octobre 2017;

— De dire et juger que la société CALIROSA IMMOBILIER sera tenue de rembourser à la société CALIROSA le montant différentiel du loyer dû entre le nouveau loyer annuel de renouvellement fixé judiciairement et le loyer annuel dont elle s’est acquittée depuis la date du 1er octobre 2017 avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2019;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à venir;

— Condamner la société CALIROSA IMMOBILIER au paiement à la société CALIROSA de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire de Madame [Z].

Elle expose que dans le cadre du rapport après expertise en date du 4 décembre 2023, Maître [C] [B], pris en sa qualité de mandataire ad hoc de la société CALIROSA IMMOBILIER a sollicité de la présente juridiction qu’elle fixe le nouveau loyer annuel de renouvellement des locaux loués à hauteur de la somme de 48.800 euros, hors charges à compter du 1er octobre 2017 et qu’elle entend accepter expressément la fixation du loyer à hauteur de la dite somme.

Elle précise concernant les demandes de Madame [K] que celles-ci ne sauraient être reçues eu égard au fait qu’au titre de sa qualité d’intervenant accessoire, elles disposent que de prérogatives très limités dont le périmètre ne l’autorise pas a élever des prétentions pour son propre compte.

Par mémoire après dépôt du rapport d’expertise notifié par lettre recommandées du 13 février 2024 avec avis de réception, Madame [G] [T] épouse [K] demande :

— De débouter la SELARL CALIROSA de sa demande de fixation de loyer renouvelé à la somme de 38.000 euros;

— De juger que l’expert [Z] n’a pas répondu au second chef de mission qui lui avait été confié par le juge des loyers commerciaux dans le jugement avant dire droit du 4 mai 2022;

— De juger qu’il y lieu d’évaluer le loyer du bail révisé du local en litige dans le cadre de la révision triennale dont se prévaut Madame [K];

— D’ordonner un complément de mission ou la désignation d’un nouvel expert avec mission de:

Fournir à la juridiction tous les éléments permettant d’estimer la valeur locative des locaux à la date de renouvellement du bail (1er octobre 2017) en recherchant notamment:

Des références de comparaison visant le loyers de baux non échus à la date du 1er octobre 2017

Des références de comparaison visant des loyers de baux portant sur des locaux de pharmacies sises dans le secteur de l'[Adresse 6] à proximité de l’hôpital [8] (par exemple la Pharmacie de Magnan ou a Pharmacie de la Madeleine)

Des références de comparaison visant des loyers de baux portant sur des locaux de pharmacies situées près d’un centre hospitalier, d’une clinique ou d’un centre médical, eut égard au caractère extrêmement favorable de la présence de ce type de structures pour l’activité de pharmacie (par exemple la pharmacie de Cimiez ou la pharmacie de la Voie Romaine)

Fournir à la juridiction tous les éléments permettant d’estimer la valeur locative des locaux dans le cadre de la révision triennale que Madame [K] a sollicité le 29 septembre 2023

— De fixer le loyer provisionnel à 66.000 euros par an hors charges jusqu’à la fixation définitive;

En tout état de cause,

— De condamner la SELARL CALIROSA au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

— De condamner la SELARL CALIROSA aux entiers dépens.

Madame [G] [T] épouse [K] sollicite un complément d’expertise ou la désignation d’un nouvel expert au motif que dans cadre de son rapport, l’expert [Z] a choisi comme référent de comparaison une pharmacie située en dehors du secteur de l'[Adresse 5] ainsi que quatre locaux du secteur qui ne sont pas des pharmacies. Elle indique également que son rapport ne fait pas état de la spécificité de la localisation du local de la pharmacie Fabron qui se trouve a proximité de l’hôpital [8]. Elle précise de surcroît que n’a pas été pris en considération l’importante surface dédiée à la parapharmacie qui génère une fidélisation et un accroissement du flux qui impacte de fait le chiffre d’affaire lié à la vente de médicaments.

De même, elle expose que l’expert a refusé d’examiner sa demande inhérente à l’impact de la ligne 2 du tramway. Enfin, elle précise que la méthode de valorisation de l’expert concernant le 1er étage a été usitée à juste titre.

L’affaire a été mise en délibéré le 20 novembre 2024

MOTIFS

Sur la fixation du loyer sur renouvellement

Il résulte de l’article L. 145-33 du Code de commerce que la fixation du loyer par voie judiciaire est supplétive de la volonté des parties qui sont libres de s’accorder amiablement sur ce point.

En l’espèce, la SCI CALIROSA IMMOBILIER et la SELARL CALIROSA s’accordent sur le principe du renouvellement du loyer au 1er octobre 2017 pour une nouvelle durée de 9 ans et s’accordent sur le montant du loyer de renouvellement à hauteur de 48.800 euros hors taxes et hors charges.

Il convient en conséquence de fixer le loyer à la somme annuelle de 48.800 euros hors taxes et hors charges.

Sur la demande en restitution du trop perçu

En l’espèce, la SELARL CALIROSA demande au terme de son mémoire la restitution des loyers trop perçus qu’elle verse depuis le mois d’octobre 2017 assortis d’ intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2019, date de son assignation.

La SCI CALIROSA IMMOBILIER ne présente aucun élément sur cette demande.

Il est de principe que le juge des loyers commerciaux qui fixe le prix du loyer est compétent pour statuer sur une demande en restitution du trop perçu de loyers qui en résulte cette demande étant accessoire à la demande principale.

En l’espèce, bien que la SELARL CALIROSA demande la condamnation de la SCI CALIROSA à lui payer le trop perçu de loyers qu’elle verse depuis le mois d’octobre 2017 assorti d’intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2019, force est de relever qu’elle ne verse aucune pièce justificative en ce sens permettant à la juridiction de vérifier le montant exact des loyers réellement acquittés depuis cette date et le montant des sommes dues.

Dès lors, il sera dit que la SCI CALIROSA devra restituer le trop perçu de loyers à la SELARL CALIROSA depuis le mois d’octobre 2017, correspondant à la différence entre le loyer payé et celui fixé au 1eroctobre 2017 date de renouvellement du bail, sans qu’il ne soit fait application d’intérêts au taux légal.

Sur les demandes formulées par Madame [W] [T] épouse [K] en sa qualité d’intervenant accessoire

Au terme de l’article 330 alinéa 1er du Code de procédure civile, l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle n’est recevable que si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir la partie sur les prétentions de laquelle elle s’appuie.

Il résulte de ce caractère accessoire que contrairement à l’intervenant volontaire principal, l’intervenant accessoire ne formule pas de demande propre.

En l’espèce, il ressort des éléments versés par les parties que par jugement avant dire droit daté du 4 mai 2022, le juge des loyers commerciaux a débouté Madame [G] [T] épouse [K] de sa demande d’intervention volontaire principale et l’a déclaré recevable en son intervention volontaire à titre accessoire.

Il ressort également des éléments versés au débat par les parties que Madame [G] [T] épouse [K] n’a pas fait appel de cette décision de sorte que le jugement est définitif sur ce point.

Dans le cadre de son mémoire après dépôt du rapport d’expertise notifié par lettre recommandées du 13 février 2024 avec avis de réception, Madame [G] [T] épouse [K] sollicite du juge des loyers un complément d’expertise ou la désignation d’un nouvel expert au motif que dans son rapport l’expert n’a pas répondu au second chef de mission qui lui avait été confié par le juge des loyers commerciaux dans le jugement avant dire droit du 4 mai 2022.

Elle sollicite en outre le débouté des demandes de la SELARL CALIROSA concernant la fixation du loyer renouvelé à la somme de 38.000 euros ainsi que la fixation d’un loyer provisoire à hauteur de la somme de 66.000 euros hors charges et hors taxes.

Il est toutefois constant que les prérogatives de l’intervenant accessoire sont extrêmement limitées, puisqu’il ne dispose d’aucune possibilité d’agir individuellement de sorte que les demandes formulées doivent être déclarés irrecevables.

En conséquent, il convient de débouter Madame [W] [T] épouse [K] de l’ensemble des ses demandes.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée non mette la totalité ou une fraction la charge d’une autre partie.

En l’espèce la SCI CALIROSA IMMOBILIER sera condamnée aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, au vu des éléments du litige, il apparaît équitable de condamner SCI CALIROSA IMMOBILIER à payer à la SELARL CALIROSA la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article susvisé. En revanche, il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Madame [W] [T] épouse [K].

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe ;

Fixe le montant du loyer sur renouvellement du bail commercial liant la SCI CALIROSA IMMOBILIER et la SELARL CALIROSA portant sur le local sis [Adresse 3] au 1er octobre 2017 à la somme annuelle de 48.800 euros, hors taxes et hors charges;

Dit que la SCI CALIROSA IMMOBILIER devra restituer à la SELARL CALIROSA le trop perçu de loyers depuis le 1er octobre 2017, correspondant à la différence entre le loyer payé et celui fixé au 1er octobre 2017;

Déboute Madame [W] [T] épouse [K] de l’ensemble des ses prétentions;

Condamne la SCI CALIROSA IMMOBILIER à payer à la SELARL CALIROSA , la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI CALIROSA IMMOBILIER aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

Rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

Rejette le surplus des demandes ;

ET LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX A SIGNE AVEC LE GREFFIER.

LE GREFFIER LA VICE PRESIDENTE