N° RG 25/04591 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NTAJ

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 1]

[Localité 2] Civil

N° RG 25/04591 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NTAJ

Minute n°

copie certifiée conforme le 28

avril 2026 à :

— M^e Lionel DREYFUSS

— M^e Cédric D’OOGHE

— M. [S] [T]

M^e Cédric D’OOGHE

M^e Lionel DREYFUSS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

28 AVRIL 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [L]

né le 20 Octobre 1980 à [Localité 3]

[Adresse 2]

représenté par M^e Lionel DREYFUSS, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par M^e Charles-Edouard AUBERT, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

Société FONDATION [F] [P]

[Adresse 3]

représentée par M^e Cédric D’OOGHE, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par M^e Clara EME, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

[K] [O], Attaché de justice

[J] [X], Auditeur de justice

DÉBATS :

Audience publique du 10 mars 2026

JUGEMENT

Contradictoire et avant dire droit,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant contrat de bail de trois ans signé le 20 février 2017, M. [H] [L] a loué à la fondation [F] [N] [W], association reconnue d’utilité publique qui met à disposition des logements d’accueil aux réfugiés dans le cadre de son activité d’intermédiation locative, un immeuble, composé de cinq appartements, situé [Adresse 4] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer de 1 804€.

Le contrat de bail a pris effet le 1er mars 2017.

Un état des lieux d’entrée, non daté et non signé, a été annexé au bail signé par les parties. Un second état des lieux d’entrée contradictoire a été dressé par Me [V], commissaire de Justice à [Localité 2], le 08 mars 2017.

Un dégât des eaux est intervenu au sein d’un logement du premier étage. Après déclaration du sinistre à l’assureur de la sous-locataire, la SARL AX’EAU, mandatée par l’assurance, a dressé un rapport d’intervention, validé le 16 mars 2021, duquel il ressort un défaut d’étanchéité sur la douche du logement occupé par Mme [G], et notamment des défauts des joints périphériques du bac de douche et d’une des deux rosaces.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 10 août 2022 et après avoir rappelé que les logements n°1 (RDC gauche) et n°3 (1er étage gauche) étaient inhabitables du fait de la présence d’étais et de ruissellement d’eau au rez-de-chaussée, la fondation [F] [N] [W] a sollicité M. [H] [L] afin qu’il confirme un éventuel congé pour revendre.

Congé pour revendre a été délivré avec effet au 1er mars 2023. Le bailleur n’a pas accepté l’offre de rachat de la fondation [F] [N] [W].

L’état des lieux de sortie contradictoire a été dressé par Me [V], commissaire de Justice, à la requête de M. [H] [L] le 22 mars 2023.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 06 juin 2023, M. [H] [L] a mis en demeure la fondation [F] [N] [W] de lui payer la somme de 53 626,98€ au titre des réparations locatives.

Suivant ordonnance de référé du 12 mars 2024, le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] a débouté M. [H] [L] de sa demande provisionnelle et de sa demande subsidiaire en expertise.

Face à l’opposition de la fondation [F] [P], M. [H] [L] l’a fait assigner au fond devant le juge des contentieux de la protection schilikois aux fins de désignation d’un expert et condamnation au paiement de cette somme, et ce, suivant exploit de commissaire de Justice, signifié à personne morale, le 20 mai 2025.

Prétentions et moyens des parties

Suivant conclusions du 26 janvier 2026, reprises oralement à l’audience, M. [H] [L] demande au juge des contentieux de la protection de :

— avant dire droit, désigner un expert,

— au fond, débouter la fondation [F] [N] [W] de ses demandes,

— condamner la fondation [F] [N] [W] à payer la somme de 53 626,98€,

— condamner la fondation [F] [N] [W] aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M. [H] [L] fait valoir qu’un expert pourra apporter un éclairage nouveau sur les causes des dégradations relevées, ainsi que sur leur nature et ampleur. Au fond, M. [H] [L] fait valoir que la responsabilité du dégât des eaux est imputable à l’occupante du 1er étage et que la fondation [F] [N] [W] est tenue aux réparations des dégradations constatées.

En réplique, et suivant conclusions du 02 décembre 2025, reprises oralement à l’audience, la fondation [F] [P] demande au juge des contentieux de la protection de :

— constater qu’elle ne s’oppose pas à la demande d’expertise,

— au fond, débouter M. [H] [L] de sa demande principale,

— reconventionnellement, condamner M. [H] [L] a remboursé la somme de 7 872€,

— condamner M. [H] [L] aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la fondation [F] [N] [W] fait valoir que l’expertise permettra d’appréhender les conséquences du dégât des eaux du 18 janvier 2021. Au fond, la fondation [F] [N] [W] soutient que l’état des lieux d’entrée présente déjà des désordres, que M. [H] [L] a manqué à ses obligations contractuelles en ne diligentant aucun travaux alors même que la structure même du plancher du premier étage menacé de s’effondrer des suites du dégât des eaux. A titre reconventionnel, la fondation [F] [N] [W] sollicite le remboursement des loyers payés pour le logement n°1 entre septembre 2022 et février 2023 et pour le logement n°3 entre août 2021 et février 2023 puisque les occupants ont du être évacués du fait de la menace d’effondrement.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, une consultation ou une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

Aux termes de l’article 7 de la de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé:[…] :

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entrainer la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle et sa condamnation à indemniser le propriétaire à hauteur du coût de remise en état des lieux loués.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

L’annexe de ce décret rappelle que sont des réparations locatives à la charge du locataire, les travaux suivants :

I. – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

b) Auvents, terrasses et marquises :

Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières :

Dégorgement des conduits.

II. – Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

b) Vitrages :

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

Graissage ;

Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

d) Serrures et verrous de sécurité :

Graissage ;

Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

e) Grilles :

Nettoyage et graissage ;

Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) [Localité 5] septiques, puisards et fosses d’aisance :

Vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. – Equipements d’installations d’électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe d’une expertise. Elle sera ordonnée.

S’agissant des missions confiées à l’expert, il sera rappelé que le juge des contentieux de la protection n’est tenu que par les états des lieux d’entrée et de sortie. Or, les deux états des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie produits ne nécessitent pas l’éclairage d’un expert. Aussi, est-il parfaitement inutile que l’expert analyse l’intégralité de ces documents s’agissant des causes des désordres relevés.

Pour autant, s’il appartient à M. [H] [L] de démontrer l’étendue de son préjudice, l’expert pourra utilement apporter son éclairage quant à la nécessité des travaux présents au devis et à son chiffrage pour chaque appartement par rapport à la qualité du matériel initialement présent dans le logement. Il sera rappelé que le preneur est tenu de réparer les dégradations locatives et de remettre le bien dans l’état dans lequel il se trouvait.

L’expert pourra apporter son éclairage sur les causes et les conséquences du dégât des eaux intervenu en 2021 dont l’existence n’est pas contestée mais dont la date précise d’apparition, les causes et les conséquences sont sujettes à débat.

L’expert pourra aussi indiquer si les douches ont été posées en respectant les règles de l’art.

De manière plus générale, il apparaît que les sols sont gondolés. L’expert pourra indiquer les causes de ce type de désordres.

La consignation sera mise à la charge de M. [H] [L].

L’ensemble des prétentions seront réservées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

ORDONNE une expertise et désigne Monsieur [S] [T], 1er groupe, [Adresse 5], pour y procéder avec pour mission de :

— Se faire remettre par les parties tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

— S’agissant de l’ensemble de l’immeuble, après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres observés au jour de l’état des lieux de sortie, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux en prenant en considération l’état initial,

— Fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance

*

— S’agissant du dégât des eaux, en décrire les causes, ainsi que les conséquences sur la structure des appartements n°1 et n°3. Dans la mesure du possible, en fonction des pièces produites par les parties, fixer la date d’apparition de ce dégât des eaux,

— Dire si un signalement plus précoce du dégât des eaux du 18 janvier 2021 aurait permis de limiter l’ampleur des désordres ; en particulier déterminer dans quelle mesure le délai entre la survenance du sinistre et sa déclaration a pu contribuer à l’aggravation des dommages,

*

— s’agissant des sols, exposer les causes du gondolement observé par le commissaire de Justice,

*

— s’agissant des douches, dire si elles ont été posées dans les règles de l’art,

*

— Répondre aux dires et observations des parties ;

DIT que la présente expertise sera commune et opposable aux parties à l’instance ;

SUBORDE l’exécution de la présente décision à la consignation d’une avance de 4 500€ à la charge de M. [H] [L] dans un délai de 1 MOIS ;

INDIQUE que M. [H] [L] doit effectuer la démarche de consignation en ligne, par l’intermédiaire du site internet https://consignations.[01].fr dès connaissance de la présente décision ;

DIT que M. [H] [L] informera le greffe du tribunal de proximité de Schiltigheim de la consignation en transmettant le récépissé de consignation établit par la DRFIP ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai, la présente décision deviendra caduque en application de l’article 271 du Code de Procédure Civile ;

DIT que l’Expert devra convoquer les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux Avocats, leurs convenances ayant été préalablement prises ;

DIT que l’Expert commis entendra les parties, qu’il s’expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s’entourera de tous renseignements utiles et consultera tous documents produits pouvant l’éclairer s’il y a lieu ;

RAPPELLE que les parties devront adresser leurs pièces à l’Expert sous bordereau numéroté et daté ;

DIT que l’Expert adressera aux parties un pré-rapport avec un délai suffisant pour qu’elles présentent leurs observations puis déposera son rapport écrit en deux exemplaires au greffe du Tribunal de Proximité de SCHILTIGHEIM dans les QUATRE MOIS de l’avis de consignation et en adressera une copie à chacune des parties qui comprendra la demande de rémunération de celui-ci (article 173 du Code de procédure civile) ;

DIT qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle des expertises en lui adressant alors le procès-verbal de conciliation ;

RENVOI l’affaire à l’audience du 13 octobre 2026 à 14h00 salle 05 au Tribunal de proximité de Schiltigheim ;

RESERVE les prétentions des parties ;

RESERVE les dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le greffier Le juge