TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE rendue le 06 Mars 2026

Numéro RG : N° RG 25/00303 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E4FU

DEMANDEUR :

La Société d’Economie Mixte Locale dénommée “CRISTAL HABITAT”, venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat CHAMBERY ALPES HABITAT, dont le siège social est situé, [Adresse 1] , représentée par Maître Véronique LORELLI de la SELARL CABINET ALCALEX, substituée par Maître Camille BERT, avocats au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEUR :

Madame, [C], [Q] demeurant, [Adresse 2], comparante ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier lors des débats : Marie-Françoise ION

Greffier lors du délibéré : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique du 20 janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 29 décembre 2021, la société d’économie mixte locale Cristal Habitat, ci-après la SEML Cristal Habitat, a donné à bail à Madame, [C], [Q] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 292,79 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 61,43 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2025, la SEML Cristal Habitat a fait signifier à Madame, [C], [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1944,05 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2025, la SEML Cristal Habitat a fait assigner Madame, [C], [Q] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel elle demande de :

— constater que le commandement de payer délivré le 12 août 2025 est demeuré infructueux,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail du 29 décembre 2021 et la résiliation du bail à compter du 13 octobre 2025,

— ordonner à Madame, [C], [Q] de libérer le logement objet du bail dès la signification de la décision à intervenir,

— dire qu’à défaut pour la défenderesse d’avoir volontairement restitué l’appartement ainsi que ses clés, le bailleur sera fondé deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris si besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Madame, [C], [Q] à lui payer la somme de 2742,99 euros à titre provisionnel à valoir sur les loyers et charges impayés,

— condamner Madame, [C], [Q] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective du logement,

— condamner Madame, [C], [Q] à lui payer le coût du commandement de payer, de l’assignation et de ses suites,

— condamner Madame, [C], [Q] aux dépens.

À l’audience du 20 janvier 2026, la SEML Cristal Habitat, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif au montant de 2491,93 euros. Elle indique que le loyer est de 399,47 euros, sans aide au logement. Elle ajoute qu’il y a eu un versement de 500 euros le 28 novembre 2025 et un second de 550 euros le 6 janvier 2026. Elle indique s’opposer à l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Madame, [C], [Q] comparaît et ne reconnaît pas être redevable de la somme réclamée par le demandeur, expliquant avoir effectué un versement de 500 euros le 17 janvier 2026. Elle déclare souhaiter rester dans le logement et propose d’apurer sa dette locative par le versement mensuel de la somme de 100 en sus des loyers et provisions sur charge.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

Par note en délibéré autorisée par le juge, reçue en date du 23 janvier 2026, Madame, [C], [Q] a indiqué avoir effectué un virement de 500 euros du 17 janvier 2026.

Par note en délibéré autorisée par le juge, reçue en date du 6 février 2026, la SEML CRISTAL HABITAT a indiqué qu’un virement de 500 euros avait été effectué en date du 19 janvier 2026 portant ainsi la dette actualisée à 1283,32 euros.

La décision a été mise en délibéré au 6 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur les textes applicables

L’article 1er du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée de trois ans, renouvelable tacitement. Si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont également applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

De même, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

La SEML Cristal Habitat justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 par courriel en date du 19 août 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la Préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 27 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action de la SEML Cristal Habitat est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 29 décembre 2021 contient à l’article 5 une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire le 12 août 2025, pour la somme en principal de 1944,05 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 13 octobre 2025.

4°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 13 octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

La SEML Cristal Habitat produit un décompte démontrant que Madame, [C], [Q] restait lui devoir, après soustraction des frais de poursuite la somme de 1991,93 euros, incluant l’échéance du mois de décembre 2025 et le dernier règlement d’un montant de 500 euros reçu le 19 janvier 2026 par le bailleur.

Madame, [C], [Q] ne conteste pas le principe ni le montant de cette somme, une fois imputé son dernier paiement du 19 janvier 2026.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 1991,93 euros par provision.

5°) Sur la demande relative à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En vertu des dispositions de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience et par note en délibéré que Madame, [C], [Q] a effectué un versement de 550 euros le 6 janvier 2026 et un second de 500 euros le 17 janvier 2026, sommes supérieures au montant du loyer courant.

Il résulte par ailleurs du diagnostic social et financier transmis que Madame, [C], [Q], salariée dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée, se trouve en arrêt maladie par suite d’un accident du travail, et perçoit des indemnités journalières à hauteur de 1606 euros, pour des charges mensuelles évaluées à un montant global de 537,12 euros.

Ainsi, Madame, [C], [Q] apparaît en capacité de régler sa dette locative et elle sera par conséquent autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Par ailleurs, la locataire demande à pouvoir se maintenir dans les lieux, demande à laquelle le bailleur s’oppose. Compte tenu de la reprise du loyer courant et des efforts déjà entrepris par la Madame, [C], [Q] pour débuter l’apurement de sa dette, il conviendra de faire droit à cette demande.

L’effet de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail sera par conséquent suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À l’inverse, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou des sommes dues au titre des délais de paiement d’autre part, justifiera en outre la condamnation de Madame, [C], [Q] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le contrat de bail relatif au logement n’avait pas été résilié.

6°) Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame, [C], [Q], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 décembre 2021 entre la SEML Cristal Habitat et Madame, [C], [Q] situé, [Adresse 3], sont réunies à la date du 13 octobre 2025,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNONS Madame, [C], [Q] à payer à la SEML Cristal Habitat la somme provisionnelle de 1991,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, comprenant le mois de décembre 2025, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement à raison de l’occupation du logement, avec intérêts au taux légal à compter du 12 août 2025 sur la somme de 1944,05 euros, et à compter de l’assignation du 24 octobre 2025 pour le surplus,

AUTORISONS Madame, [C], [Q] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les provisions sur charges courants, en 19 mensualités de 100 euros chacune, et une 20ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié au contrat de bail, restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Madame, [C], [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SEML Cristal Habitat puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que Madame, [C], [Q] soit condamnée à verser à la SEML Cristal Habitat une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNONS Madame, [C], [Q] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 6 mars 2026, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION