COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. LES JARDINS DE L’ARIANE c/ [S] [J], [X] [J]

N° 25/

Du 07 Juillet 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/04519 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QD3O

Grosse délivrée à

M^e Marcel BENHAMOU

expédition délivrée à

le 07 Juillet 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du sept Juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 07 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Juillet 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE L’ARIANE, représenté par son syndic

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

M. [S] [J]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 1]

Non représenté

Mme [X] [J]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 1]

Non représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [S] [J] et Mme [X] [J] sont propriétaires des lots n°32, 217, 285, 441, 743, et 752 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé “[Adresse 11]” situé [Adresse 4].

Par lettre du 3 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Les jardins de l’Ariane” a mis en demeure M. [S] [J] et Mme [X] [J] de lui payer la somme de 8.952,94 euros de charges de copropriété dues au 2 juillet 2024.

Cette mise en demeure étant restée vaine, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Les jardins de l’Ariane” situé [Adresse 3] Nice a, par acte du 12 décembre 2025, fait assigner M. [S] [J] et Mme [X] [J] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum à lui payer les sommes suivantes :

9.660,41 euros de charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 juillet 2024,2.000 euros de dommages et intérêts,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fonde sa demande de paiement des charges et provisions sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique produire le tableau de répartition des charges, l’état des dépenses et des recettes ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvés les comptes et budgets prévisionnels. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de ces copropriétaires ne sauraient être laissés à sa charge et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir enfin que la résistance injustifiée des défendeurs a mis en péril sa trésorerie et lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignés tous deux par dépôt de l’acte ou en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [S] [J] et Mme [X] [J] n’ont pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 21 mai 2025 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Les jardins [Adresse 8] l’Ariane” a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 7 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Les jardins [Adresse 9]Ariane” produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [S] [J] et Mme [X] [J] sont propriétaires des lots n°32, 217, 285, 441, 743, et 752 de l’immeuble,le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 mars 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice clos le 30/09/2020,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 mars 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice clos le 30/09/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 mars 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice clos le 30/09/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025,

l’état des dépenses des exercices clos le 30/09/2023, et le 30/09/2023,l’état financier après répartition au 30/09/2023, et au 30/09/2023,les comptes de gestion au 30/09/2023, et au 30/09/2023 et les budgets prévisionnels,les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [S] [J] et Mme [X] [J],la mise en demeure de payer la somme de 8.952,94 euros de charges de copropriété dues au 2 juillet 2024 adressée à M. [S] [J] et Mme [X] [J] par lettre du 3 juillet 2024,un relevé de compte débiteur de la somme de 9.660,41 euros au 19 novembre 2024.

Toutefois, ce solde débiteur de 9.660,41 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

— des frais de mise en demeure d’un montant de 30 euros le 30 janvier 2023,

— des frais de dossier huissier d’un montant de 168 euros le 30 janvier 2023,

— des frais de sommation d’un montant de 140,68 euros le 14 mars 2023,

— des frais de dossier avocat d’un montant de 252 euros le 19 mai 2023,

— des frais de mise en demeure d’un montant de 96 euros le 3 juillet 2024,

— des frais de dossier huissier d’un montant de 168 euros le 19 novembre 2024,

le tout pour un montant total de 854 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de mise en demeure ou de frais de dossier huissier ou encore de frais de dossier avocat, ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais d’une mise en demeure de 30 euros.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 11]” situé [Adresse 3] [Localité 12] justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 8.836,41 euros, arrêtée au 19 novembre 2024, que M. [S] [J] et Mme [X] [J] seront condamnés à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 juillet 2024.

Le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de l’existence d’une clause de solidarité des propriétaires indivis en produisant le règlement de copropriété, M. [S] [J] et Mme [X] [J] ne seront pas condamnés in solidum à payer cette sommes mais à proportion de leurs droits dans l’indivision.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [S] [J] et Mme [X] [J] se sont abstenus de régler toute contribution aux charges depuis le 1er juillet 2022, date depuis laquelle ils ont imposé à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour pallier leur carence et faire face à des dépenses courantes indispensables à l’entretien de l’immeuble.

Ils lui causent ainsi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard du montant et de l’ancienneté de la dette, à la somme de 800 euros.

M. [S] [J] et Mme [X] [J] seront par conséquent condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Les jardins de l’Ariane” la somme de 800 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Parties perdantes au procès, M. [S] [J] et Mme [X] [J] seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Les jardins de l’Ariane” la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [S] [J] et Mme [X] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Les jardins de l’Ariane” situé [Adresse 4] à proportion de leurs droits dans l’indivision la somme de 8.836,41 euros de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 19 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024 et jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [J] et Mme [X] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Les jardins de l’Ariane” situé [Adresse 4] la somme de 800 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [J] et Mme [X] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Les jardins de l'[Adresse 7] [Adresse 4] la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [J] et Mme [X] [J] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT