Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 24 janvier 2025, n° 23/02150

TJ Nice 24 janvier 2025

Arguments

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Rejeté
Abus de majorité
La cour a estimé que Monsieur [Y] n'a pas prouvé l'abus de majorité allégué et que les résolutions étaient conformes aux pouvoirs de l'assemblée générale.
Accepté
Non-respect des modalités de vote
La cour a constaté que la résolution n° 19 n'a pas été votée à l'unanimité, ce qui entraîne son annulation.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser Monsieur [Y] supporter les frais, le syndicat des copropriétaires étant condamné à les rembourser.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 24 janv. 2025, n° 23/02150
Numéro(s) :	23/02150
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier FLEJOUThierry TROIN
Cabinet(s) :	SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [N] [Y] c/ Syndicat [Adresse 7]

N° 25/

Du 24 Janvier 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/02150 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O566

Grosse délivrée à

la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES

expédition délivrée à

M^e Olivier FLEJOU

le 24 Janvier 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt quatre Janvier deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Isabelle DEMARBAIX Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 28 Novembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 24 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Janvier 2025 , signé par Madame Isabelle DEMARBAIX Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Monsieur [N] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat de copropriétaires [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, la SARL FIT IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3] à ([Localité 2], représentée par son dirigeant social en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Olivier FLEJOU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [Y] est copropriétaire d’un appartement dans l’ensemble immobilier « [Adresse 11] » sis à [Adresse 9].

Par acte du 22 mai 2023, il a assigné devant la juridiction de céans le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice aux fins d’annulation des résolutions n°5, 8, 17 et 19 de l’assemblée générale du 7 avril 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 août 2024, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet des demandes et sollicite à titre reconventionnel la condamnation de M. [Y] à lui payer la somme de 2.600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’instance distraits et recouvrés conformément aux dispositions de l’article du même code.

Le syndicat conteste tout abus de majorité et toute intention de nuire à M. [Y] lors du vote des résolutions n° 5, 8 et 17. Il observe que ce dernier échoue à démontrer ces griefs. Il réplique que l’indemnité d’assurance dommages ouvrage a bien financé la réfection de la toiture du bâtiment 1 et que l’assemblée attaquée a décidé d’utiliser la somme disponible notamment pour remplacer les boîtes aux lettres, réparer l’éclairage des parties communes et effectuer d’autres travaux conformément à l’article 100 du règlement de copropriété.

S’agissant de la résolution n° 19, il réplique que la majorité des deux tiers a été atteinte.

Il précise qu’il n’y a aucune obligation de vendre son emplacement de stationnement ou son garage à un autre copropriétaire pour celui qui voudrait vendre son emplacement séparément. Il en déduit que la résolution attaquée ne s’analyse pas en une véritable décision, qu’elle n’est donc pas contraignante et ne saurait faire l’objet d’une annulation.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 novembre 2024, M. [Y] sollicite voir :

— prononcer l’annulation des résolutions n° 5, 8, 17 et 19 de l’assemblée générale du 7 avril 2023 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à répartir le solde de l’indemnité de sinistre entre les copropriétaires du bâtiment 1 ayant initialement supporté les charges relatives à la réfection de la toiture du bâtiment 1 ;

— condamner le syndicat à répartir les dépenses des travaux réalisés visés à la résolution n° 17, dont il est demandé la nullité, entre l’ensemble des copropriétaires selon les tantièmes applicables ;

— débouter le syndicat de ses demandes et le condamner à lui payer la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

M. [Y] sollicite l’annulation des résolutions n° 5, 8 et 17 pour abus de majorité, faisant valoir que le conseil syndical et le syndic auraient fait réaliser des travaux non urgents sans en informer la copropriété, en détournant l’indemnité perçue au titre de l’assurance dommage-ouvrage qui était destinée à financer les travaux de réfection de la toiture du bâtiment 1.

Il en déduit que le conseil syndical et le syndic ont agi à l’encontre des intérêts des copropriétaires et de la copropriété en prenant des décisions illégales.

Il ajoute qu’il a été décidé aux termes de la résolution n° 23 de l’assemblée du 7 avril 2022 que trois devis devaient être sollicités en cas de travaux d’un montant supérieur à 500 euros, ce qui n’a pas été respecté.

Il déplore que les travaux aient été réalisés dans la plus grande opacité et discrétion.

Il ajoute avoir été privé de la jouissance d’une nouvelle boîte aux lettres pendant plusieurs semaines (car pas de clef) et que le contenu de son ancienne boîte a été dérobé.

S’agissant de la résolution n° 19, M. [Y] soutient que la mise en place d’un droit de préférence ou de préemption, en cas de vente d’un emplacement de stationnement ou d’un garage indépendamment du logement, n’est pas prévue par le règlement et que cette décision ne pouvait être adoptée qu’à l’unanimité ou, au mieux, à la majorité des deux tiers. Il relève que la majorité des deux tiers n’a pas été réunie en l’espèce. Il estime que cette disposition est contraignante et coûteuse.

La procédure a été clôturée du 14 novembre 2024.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 28 novembre 2024 et mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La demande d’annulation des résolutions n° 5, 8 et 17 de l’assemblée générale du 7 avril 2023

Attendu que l’abus de minorité ou de majorité suppose que la minorité ou la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même et dans l’intention de nuire, ou au moins pour un but autre que celui pour lequel le droit lui a été réservé ou attribué.

Que c’est à celui qui prétend que le titulaire d’un droit en a abusé d’en faire la preuve.

Que les résolutions n° 5, 8 et 17 de l’assemblée générale du 7 avril 2023 portent respectivement sur l’approbation des comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2022, le quitus donné au syndic pour sa gestion du 1er janvier au 31 décembre 2022 et la ratification des travaux engagés par le conseil syndical et le syndic dans le cadre de l’indemnité de dommage-ouvrage perçue pour la réfection de la toiture du bâtiment.

Que M. [Y], qui procède par affirmation, ne démontre pas en quoi l’assemblée générale a commis un abus de majorité en votant les deux premières résolutions attaquées.

Que s’agissant de la résolution n° 17, il apparaît que l’assemblée générale, après avoir entendu les explications du conseil syndical et du syndic, a ratifié « les travaux de changement des boîtes aux lettres, l’éclairage de la résidence, les bacs à fleurs, la clôture de la butte du bâtiment 2, le jardinet du bâtiment C, la barrière de la piscine. »

Qu’il n’est pas contesté que l’indemnité de dommage-ouvrage qui a été perçue par le syndicat des copropriétaires a permis de financer les travaux de réfection de la toiture du bâtiment 1 et que le solde disponible a été affecté à d’autres travaux.

Qu’une telle décision relevait des pouvoirs de l’assemblée générale, organe délibérant de la collectivité.

Que l’assemblée générale du 7 avril 2023 pouvait aux termes de sa résolution n° 17 décider de l’affectation de cette somme au financement d’autres travaux affectant les parties communes.

Qu’en utilisant la somme disponible, le syndicat des copropriétaires a fait réaliser les travaux sans procéder à des appels de fonds, ce qui est conforme aux intérêts de l’ensemble des copropriétaires.

Qu’il y a lieu de débouter M. [Y] de sa demande d’annulation des trois résolutions précitées.

La demande d’annulation de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 7 avril 2023

Attendu qu’en application de l’article 9, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Que l’article 8-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d’urbanisme ou d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement, peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l’occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété.

Que cette clause de priorité, introduite par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, ne peut être mise en œuvre que dans le cas où le règlement de copropriété le permet dès son origine, ou si le règlement est modifié en ce sens.

Que la clause de priorité oblige le copropriétaire, préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots à usage de stationnement, de faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente.

Que cette information, transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, aux frais du vendeur, vaut offre de vente pendant une durée de deux mois.

Que si cette offre est acceptée par un copropriétaire, le vendeur est tenu de vendre en priorité son bien à ce dernier plutôt qu’à un tiers.

Que l’application de la clause de priorité modifiant les modalités de jouissance d’une partie privative, il n’est pas juridiquement possible d’envisager une modalité d’adoption simplifiée de cette clause dans le règlement de copropriété.

Qu’une décision prise à l’unanimité des copropriétaires s’impose.

Que dans le cas présent, la résolution n° 19 intitulée « droit de préférence ou de préemption concernant la vente d’un garage sans le logement à une personne extérieure à la résidence du [10] » est libellée comme suit :

« L’assemblée, après avoir débattu, décide qu’un copropriétaire qui déciderait de vendre un emplacement parking ou garage indépendamment du logement à une personne extérieure à la copropriété, devra au préalable indiquer son intention de vendre au syndic, lui demandant d’adresser un courrier en recommandé et aux frais du vendeur, à l’ensemble des copropriétaires afin d’indiquer le prix de vente du lot.

Dès notification du courrier, le propriétaire intéressé aura 15 jours pour informer le syndic ou le vendeur de son intention. Passé ce délai, le vendeur sera libre de vendre à la personne de son choix.

À chaque baisse de prix ce même procédé devant être appliqué si le vendeur décide de baisser le prix de vente initial diffusé. »

Que cette résolution n’a pas été votée à l’unanimité et sera annulée.

Les demandes accessoires

Attendu que le syndicat des copropriétaires qui succombe, supportera les dépens.

Qu’il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de M. [Y] le montant des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits.

Qu’il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [N] [Y] de sa demande d’annulation des résolutions n° 5, 8 et 17 de l’assemblée générale du 7 avril 2023 ;

PRONONCE la nullité de la résolution n° 19 de ladite assemblée ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires « [Adresse 7] », sis à [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, à payer à M. [N] [Y] la somme de 1.400 euros (mille quatre cent euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE toute partie de ses autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires « Le Parc de Sélène », sis à [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, aux dépens.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT