COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/00856 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PTTQ

du 05 Juin 2025

N° de minute 25/891

affaire : S.C.I. SEA LION

c/ Syndic. de copro. [Adresse 8], [Adresse 10]

Grosse délivrée à

M^e David ALLOUCHE

M^e Josiane MASSAD

Expédition délivrée à

M^e Philippe SILVE

le

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE CINQ JUIN À 14 H 00

Nous, Solange LEBAILE, Première Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu les assignations délivrées par exploits en date des 10 et 24 Avril 2024 déposés par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.C.I. SEA LION

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e David ALLOUCHE, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Syndic. de copro. [Adresse 8]

Représenté par son syndic en exercice [M] [R]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Josiane MASSAD, avocat au barreau de NICE

Mme [F] [O]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Philippe SILVE, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 06 Mars 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 02 mai 2025, prorogé au 05 Juin 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes de commissaire de justice en date des 10 et 24 avril 2024, la Sci Sea lion a fait assigner Madame [F] [O] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à 06230 Saint Jean Cap Ferrat afin d’entendre le juge des référés :

— condamner sous astreinte, Madame [F] [O] :

* au retrait de son vélo de l’allée qui conduit à l’arrière de la copropriété et de la porte entreposée contre l’escalier d’accès au 1er étage portant l’inscription PODIGE MALO et plus généralement des parties communes,

* au retrait des deux tuyaux d’évacuation des eaux pluviales situés en façade de la villa, qui ouvre sur le jardin ou cour extérieure, au niveau du 1er étage et au rebouchage des deux trous, avec peinture du mur de façade endommagé,

* au retrait de la gaine traversant le plafond du couloir du 1er étage,

* la remise en état de l’encadrement de la fenêtre située sur la partie haute du couloir et de la peinture du pan de mur sur lequel se trouve cet encadrement,

— désigner tel huissier de justice qu’il plaira à l’effet de :

* se rendre sur les lieux situés [Adresse 7] à [Localité 2],

* visiter les deux caves appartenant à Madame [F] [O] (lots n°12 et 13) en présence du syndic et procéder à toutes constatations utiles,

* accéder aux combles de la copropriété et procéder à toutes constatations utiles,

* Autoriser l’huissier désigné à se faire assister d’un serrurier et du concours de la force publique, s’il le juge utile ou nécessaire,

— déclarer la procédure recevable et opposable au syndicat des copropriétaires,

— condamner Madame [F] [O] au paiement d’une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens y incluant les frais de constat du 10 janvier 2024.

Dans ses conclusions déposées à l’audience du 6 mars 2025 et visées par le greffe, la Sci Sea lion modifie ses demandes en ce sens :

— rejeter l’exception d’irrecevabilité tiré d’un simple vice de forme,

— condamner sous astreinte, Madame [F] [O] :

* au retrait de son vélo de l’allée qui conduit à l’arrière de la copropriété et de la porte entreposée contre l’escalier d’accès au 1er étage portant l’inscription PODIGE MALO et plus généralement des parties communes,

— désigner tel huissier de justice qu’il plaira à l’effet de :

* se rendre sur les lieux situés [Adresse 7] à [Localité 2],

* visiter le couloir de la copropriété et procéder à toutes constatations utiles,

* vérifier la réalisation des travaux de peinture et de mise en conformité électrique autorisés par “AGO” des 20 juillet 2023 et 4 juillet 2024,

* visiter les deux caves appartenant à Madame [F] [O] (lots n°12 et 13) en présence du syndic et procéder à toutes constatations utiles,

* accéder aux combles de la copropriété et procéder à toutes constatations utiles,

Et ce, en présence du syndic et des parties à l’instance,

— autoriser l’huissier désigné à se faire assister d’un serrurier et du concours de la force publique, s’il le juge utile ou nécessaire,

— condamner solidairement et sous astreinte, Madame [O] et le syndicat des copropriétaires :

* à la dérivation de l’évacuation EP située en façade, au niveau de la terrasse de Madame [O], tel que figurant en page 12 photo n°7 du PV de constat des 4 et 10 janvier 2024,

* au paiement d’une somme de 10000 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice subi par elle au titre de son trouble de jouissance tiré de cette aggravation de servitude d’écoulement des eaux pluviales sur son fond,

— condamner Madame [F] [O] et toute autre partie succombante au paiement d’une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens y incluant les frais de constat du 10 janvier 2024.

Par écritures déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, Madame [F] [O]

conclut au débouté de l’ensemble des demandes de la Sci Sea lion, demande de lui donner acte de son accord pour laisser le syndic, éventuellement assisté d’un commissaire de justice, accéder à ses caves, sollicite que les frais de consignation pour le commissaire de justice soient laissés à la charge de la Sci Sea lion et du syndicat des copropriétaires, demande que le syndicat des copropriétaires soit débouté de toutes ses autres demandes et réclame la condamnation de la Sci Sea lion au paiement de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses conclusions déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] demande au juge des référés de :

— condamner sous astreinte, Madame [F] [O] au :

* retrait de son vélo garé dans les parties communes,

* retrait de porte ou de tout autre objet entreposé dans les parties communes,

— désigner tel commissaire de justice qu’il plaira à la juridiction de céans, avec pour mission de :

* se déplacer sur les lieux [Adresse 8],

* visiter les deux caves (lots 12 et 13) appartenant à Madame [F] [O] et ce en présence du syndic et des parties à l’instance, et de procéder à toutes constatations utiles,

* accéder aux combles de la copropriété et de procéder à toutes constatations utiles et ce en présence du syndic et des parties à l’instance,

* visiter le couloir de la copropriété et de procéder à toutes constatations utiles et notamment concernant l’encadrement de la fenêtre située en partie haute du couloir et ce, en présence du syndic et des parties à l’instance,

— débouter la Sci Sea lion de toutes ses autres demandes,

— débouter la Sci Sea lion de ses demandes additionnelles tendant à la dérivation de l’évacuation EP située en façade et au paiement de la somme de 10000 euros à titre de provision,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens notamment les frais de commissaire de justice désigné par la juridiction de céans.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.

MOTIFS :

Sur les demandes en injonction de faire de la Sci Sea lion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort de la lecture du procès-verbal de constat du 10 janvier 2024 que :

— un vélo est entreposé au milieu de l’allée qui conduit à l’arrière de la copropriété et plus précisément sur le côté de l’entrée de l’appartement de la Sci Sea Lion et juste devant le perron d’entrée de la copropriété,

— des trous ont été réalisés de part et d’autre de la façade de la villa qui ouvre sur le jardin ou cour intérieure au niveau du premier étage avec installation de gouttières en zinc constituant des tuyaux d’évacuation des eaux pluviales,

— une porte dégondée sur laquelle ont peut lire l’inscription “PRODIGE MALO” est posée contre l’escalier d’accès au premier étage,

— des travaux ont été réalisés avec un trou au niveau du couloir d’accès dans une des cloisons et au niveau d’une fenêtre qui ouvre sur la cage d’escalier et enfin, au premier étage, un agrandissement de la porte d’entrée de l’appartement gauche avec passage de gaines du plafond au sol.

Concernant les objets, vélo et porte dégondée, il n’est pas sérieusement contestable ni même contesté que ces objets appartiennent à Madame [F] [O] et qu’ils se trouvent sur des parties communes. Madame [F] [O] ne justifie d’aucune autorisation pour l’encombrement de ces parties communes, ce qui constitue dès lors un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser. En conséquence, il convient d’ordonner à Madame [F] [O] sous astreinte et selon les modalités définies dans le présent dispositif, de retirer le vélo et la porte dégondée des parties communes de la copropriété.

Concernant les autres demandes, celles-ci se heurtent à des contestations sérieuses tenant notamment aux autorisations de travaux données à Madame [F] [O] par les assemblées générales des copropriétaires en date des 29 avril 2022, 20 juillet 2023 et 4 juillet 2024. Il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur ces demandes et de renvoyer les parties à mieux se pourvoir dès qu’elles aviseront devant le juge du fond.

Sur la demande de provision à valoir sur le préjudice subi par la Sci Sea lion au titre de son trouble de jouissance tiré de cette aggravation de servitude d’écoulement des eaux pluviales sur son fond

L’existence d’un trouble lié à l’aggravation de la servitude d’écoulement des eaux pluviales est sérieusement contestable en l’état des résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2022 ayant autorisé des travaux destinés à mettre fin aux infiltrations subies par la Sci Sea lion. La demande de provision sera par conséquent, rejetée.

Sur la demande de désignation d’un commissaire de justice aux fins de constat

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, compte-tenu des demandes d’autorisation de travaux réalisées par Madame [F] [O] dans le cadre d’assemblées générales successives, la Sci Sea lion et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] qui s’est associé à cette demande, justifient d’un motif légitime à voir désigner un commissaire de justice pour accéder aux caves de Madame [F] [O] et aux combles situées au-dessus de son appartement en passant si besoin, par ledit appartement et faire toutes constatations utiles en présence du syndic et des parties à l’instance et ce, aux frais avancés de la Sci Sea lion et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] pour moitié pour chacun d’entre eux.

Il n’apparait pas à ce stade, nécessaire d’autoriser le commissaire de justice à se faire assister d’un serrurier de du concours de la force publique.

Sur la demande d’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il sera alloué à la Sci Sea lion la somme de 2000 euros et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [F] [O] qui succombe partiellement sera condamnée aux dépens qui ne comprendront pas le coût du constat du 10 janvier 2024, ce constat ne constituant pas un préalable obligatoire à l’introduction de la présente instance.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

ORDONNONS à Madame [F] [O] de débarrasser les parties communes de son vélo et de la porte dégondée sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, cette astreinte courant sur une période de trois mois,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes en injonction de faire et renvoyons les parties à mieux se pourvoir dès qu’elles aviseront devant le juge du fond,

DÉSIGNONS Maître [G] [Y], commissaire de justice, avec la mission suivante :

* se déplacer sur les lieux [Adresse 8],

* visiter les deux caves (lots 12 et 13) appartenant à Madame [F] [O] et ce en présence du syndic et des parties à l’instance, et de procéder à toutes constatations utiles,

* accéder aux combles de la copropriété et de procéder à toutes constatations utiles et ce en présence du syndic et des parties à l’instance,

* visiter le couloir de la copropriété et de procéder à toutes constatations utiles et notamment concernant l’encadrement de la fenêtre située en partie haute du couloir et ce, en présence du syndic et des parties à l’instance,

Et ce, aux frais avancés de la Sci Sea lion et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] pour moitié pour chacun d’entre eux,

CONDAMNONS Madame [F] [O] à payer à la Sci Sea lion, la somme de 2000 euros et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties du surplus,

CONDAMNONS Madame [F] [O] aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS