Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 8]

______________________

[Localité 9] Civil

N° RG 24/11216

N° Portalis DB2E-W-B7I-NHJA

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MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— HABITAT DE L’ILL

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e FERNANDEZ

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

HABITAT DE L’ILL Société coopérative d’habitations à loyer modéré

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par Monsieur [D] [T], muni d’un pouvoir régulier

DEFENDERESSE :

Madame [I] [M]

née le 06 Août 2002 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Elisabeth FERNANDEZ, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 42

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 25 Juin 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 17 Septembre 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que dans l’assignation qu’elle a fait délivrer le 21 novembre 2024 à madame [I] [M], la société HABITAT DE L’ILL expose que :

— suivant acte sous seings privés du 12 avril 2021, elle a donné à bail à madame [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 10] ;

— le loyer convenu était de 658,91 euros charges inclues ;

— après plusieurs mois de loyers impayés, elle a, le 20 août 2024, fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté au 8 août 2024 à la somme de 3 087,79 euros en principal ;

Que le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, la société HABITAT DE L’ILL a, le 21 novembre 2024, fait assigner madame [M] devant le juge des contentieux de proximité de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion,

▸ condamner madame [M] au paiement de la somme de 5 209,99 euros au titre des loyers impayés arrêté au 11 novembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

▸ la condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸la condamner à une astreinte de 1 euro par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, afin de produire une attestation d’assurance,

▸ la condamner au paiement d’une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer ;

Attendu que l’affaire a été appelée à l’audience aux audiences des 29 janvier, 2 avril, 14 mai et du 25 juin 2025, à laquelle l’affaire a été retenue ; que la société HABITAT DE L’ILL, a maintenu ses demandes et actualisé le montant des impayés à la somme de 6 923,23 euros ;

Que madame [M], représentée, reconnaissait le montant de la dette et sollicitait des délais de paiement en raison de sa situation difficile ;

Attendu que les parties étaient informées que le jugement sera mis à disposition à compter du 17 septembre 2025 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu qu’il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ;

Que tel est le cas en l’espèce puisque la société HABITAT DE L’ILL justifie avoir saisi Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et la caisse d’allocations familiales par la voie électronique le 23 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 novembre 2024 ;

Attendu que l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 28 novembre 2024 et l’audience s’est tenue le 25 juin 2025 ;

Que la demande est en conséquence recevable ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) et des indemnités d’occupation

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que madame [M] n’a pas réglé le montant des loyers et charges pas plus que les indemnités d’occupation dues à compter de la date à laquelle la clause résolutoire a commencé à produire ses effets, soit au 8 octobre 2024, de sorte qu’au jour de l’audience, il reste du la somme de 6 923,23 euros outre les frais ;

Que la locataire n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette ;

Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner la locataire au paiement de la somme de 6 923,23 euros au titre des impayés de loyers et des indemnités d’occupation dues à compter du 2 octobre 2024 jusqu’au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

Sur les délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l’article 1343-5 alinéa 4 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ; que le juge peut même d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ; que l’article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

Attendu cependant que l’octroi de délais n’a de sens que s’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ; qu’il y a par ailleurs lieu de prendre en compte l’ancienneté du contrat de bail, la situation familiale, l’évolution des revenus, les efforts effectués par la locataire pour régulariser la situation et le montant de la dette ;

Attendu qu’il résulte du diagnostic social que madame [M] perçoit un revenu de l’ordre de 1 568 euros, de sorte que, compte tenu du montant de la dette locative, l’octroi de délai de paiement ne pourra pas permettre le règlement de la dette locative ; que de plus au vu du montant du loyer et de la dette locative, mais également du montant de la dette au jour de l’assignation et du montant dû au jour de l’audience, il y a lieu de constater que la locataire n’a manifestement fait aucun effort pour régulariser la situation malgré les 3 renvois accordés sur l’engagement d’un début de régularisation ;

Que la locataire sera donc déboutée de cette demande ;

Attendu en conséquence, que le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux ; qu’aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location, produit son effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ; que par acte d’huissier du 20 août 2024, la société HABITAT DE L’ILL a fait délivrer à madame [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré partiellement infructueux ;

Qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 octobre 2024 (date commandement de payer, en l’espèce le 20 août 2024 + 6 semaines) ; qu’aucun délai de paiement n’a été accordé de sorte que la convention de bail est résiliée à compter de cette date ; qu’en conséquence il est mis fin au contrat de location et la bailleresse est en droit de demander l’expulsion de madame [M] ;

Que l’expulsion de madame [M] sera donc ordonnée ;

Attendu qu’il y a en conséquence lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes, surloyers, pénalités, enquête sociale, et ce à compter du 8 octobre 2024, date à laquelle la clause résolutoire a produit ses effets, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que la bailleresse bénéficiant du recours de la force publique pour expulser la locataire, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte ;

Attendu que madame [M] sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 août 2024 ;

Que l’équité commande cependant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Olivier LICHY, statuant publiquement en qualité de juge des contentieux de la protection par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNONS madame [I] [M] à payer en deniers ou quittances à la société HABITAT DE L’ILL la somme de 6 923,23 euros (six mille neuf cent vingt-trois euros et vingt-trois cents) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 24 juin 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

DEBOUTONS madame [I] [M] de sa demande de délais ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 octobre 2024 (20 août 2024 + 6 semaines) du bail conclu entre la société HABITAT DE L’ILL d’une part, et madame [I] [M] d’autre part, pour les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10] ;

DISONS que :

— faute de départ volontaire des lieux loués, la société HABITAT DE L’ILL sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de madame [M] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— la locataire sera tenue au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision pour charges à compter du 8 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective de l’appartement ;

DEBOUTONS la société HABITAT DE L’ILL de sa demande d’astreinte et de celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS madame [I] [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 août 2024 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 10] le 17 septembre 2025,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY