COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/01092 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QR6A

du 15 Juillet 2025

N° de minute 25/01082

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 9], sis [Adresse 3]

c/ [M] [Y]

Grosse délivrée à

M^e Maxime ROUILLOT

Expédition délivrée à

M^e India FOURNIAL

le

l’an deux mil vingt cinq et le quinze juillet à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 25 Juin 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 9], sis [Adresse 3]

Représenté par son syndic en exercice CITYA BAIE DES ANGES

[Adresse 5]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Maxime ROUILLOT, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Monsieur [M] [Y]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e India FOURNIAL, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 01 Juillet 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 15 Juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2025 ,le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], autorisé par une ordonnance sur requête en date du 24 juin 2025 a fait assigner en référé d’heure à heure devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, M. [M] [Y] aux fins de :

— la condamnation M. [M] [Y] à arrêter les travaux de démolition de la dalle au sein des lots numéros 4 et 5 sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance et à remettre en état la dalle en cours de démolition sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de l’ordonnance ;

— la condamnation de M. [M] [Y] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 1er juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] représenté par son conseil a maintenu ses demandes aux termes de ses conclusions en réponse.

Il expose que Monsieur [Y] est propriétaire de plusieurs lots à usage et destination de cave au sein de l’immeuble, qu’au cours de l’assemblée générale du 7 novembre 2024 il a sollicité l’autorisation de procéder à la casse de la chape dans sa cave et à la poste d’une ventilation mécanique répartie mais que l’assemblée générale a rejeté les deux résolutions. Il fait valoir qu’en dépit de la décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires, il a engagé des travaux au sein de ses deux caves et a commencé à démolir la chape qui constitue une partie commune de sorte qu’il doit être condamné à arrêter les travaux entrepris sans autorisation car il subit un trouble manifestement illicite. En réponse aux moyens soulevés en défense, il fait valoir que le rapport transmis par ce dernier ne présente pas de caractère contradictoire et que l’ouvrage démoli constitue le sol même sur lequel le revêtement de sol est posé et qu’il s’agit bien d’une partie commune. Il ajoute que le bien acquis par ce dernier a fait l’objet d’un arrêté de péril, qu’il ne remet pas en cause une fuite provenant d’un regard d’eaux usées de la copropriété pour lequel les travaux ont d’ailleurs été engagés et que la destruction de la chape ne permettra pas d’assécher le sol car elle assure un véritable rôle de protection du en limitant l’impact des remontées.

M. [M] [Y] représenté par son conseil, sollicite dans ses écritures :

— le rejet de l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] ;

— reconventionnellement, de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de la faute civile commise à son égard ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il expose avoir acquis une cave située au sous-sol de la copropriété afin de stocker et entreposer des outils, que les biens présentaient un état de délabrement avancé outre une dangerosité avérée compte tenu des équipements électriques très abîmés, qu’un dégât des eaux est survenu au sein du local voisin également situé au sous-sol et que lors de la recherche de fuite effectuée le 23 mai 2022, un taux d’humidité importante a été constaté dans son lot mais que le syndic n’a jamais entrepris de démarche afin de mettre un terme aux désordres subis. Il indique avoir évoqué ses difficultés lors de l’assemblée générale du 9 juin 2022, avoir adressé plusieurs relances au syndic et que les désordres se sont amplifiés, les murs atteignant désormais les 90 % d’humidité de sorte qu’ils sont inutilisables. Il ajoute que des contestations sérieuses font obstacle aux demandes car la chape constitue une partie privative et non pas commune, que le seul procès-verbal de constat versé est insuffisant pour justifier de l’illicéité des travaux entrepris et que l’entreprise ECA qu’il a mandatée confirme dans son rapport que la chape devait être déposée afin d’assécher les sols. Il indique avoir été privé de la jouissance de son bien pendant plus de 17 mois dans l’attente de l’intervention du syndicat des copropriétaires et qu’il n’a pas eu d’autre choix que de retirer la chape de propreté pour assécher les sols avant d’y poser son revêtement de finition. Il ajoute que l’action du syndicat des copropriétaires est abusive, qu’il s’est montré négligent et a laissé les désordres s’amplifier, son intention étant de lui nuire ce qui justifie l’octroi de dommages-intérêts.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [Y] a acquis le 20 septembre 2021 les lots numéro 4 et 5 au sein de la copropriété [Adresse 9] correspondant à deux caves situées au sous-sol de l’immeuble.

Monsieur [Y] verse des photographies des lots acquis démontrant que ces derniers avaient été aménagés en local d’habitation.

Il est établi qu’un arrêté portant interdiction de mettre à disposition aux fins d’habitation lesdits lots avec mise en demeure des anciens propriétaires de faire cesser la situation, a été pris par le préfet des Alpes-Maritimes le 31 août 2018 aux motifs qu’il présentait un caractère impropre à l’habitation du fait que le local se trouve en situation semi enterrée, que la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 m, que les murs n’assurent pas une protection suffisante contre l’humidité et notamment contre les remontées d’eau tellurique, que la surface habitable est nulle alors qu’elle devrait être au minimum de 9 m² et que la cuisine et la salle d’eau ne disposent pas des ventilations réglementaires.

Il ressort d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 20 juin 2025 que Monsieur [Y] a entrepris des travaux dans sa cave, que des ouvriers sont aperçus à l’intérieur, qu’il n’y a plus de dalle en béton au sol mais désormais uniquement de la terre ainsi qu’un marteau-piqueur une pelle et de nombreux sacs de gravats.

Il est constant que des problèmes d’humidité affectent l’immeuble, qu’une recherche de fuite a été effectuée le 23 mai 2022 dans l’appartement de Madame [F] se trouvant au sous-sol de la copropriété et qu’à ce titre une vérification a été effectuée dans le lot mitoyen appartenant à M.[Y] ayant permis d’établir un taux d’humidité entre 20 et 80 %. Il n’a été constaté aucune anomalie sur l’évacuation des eaux usées générales de l’immeuble mais la présence d’un trou important au niveau du regard des eaux usées se trouvant dans les caves à l’arrière de la salle de bains de l’appartement de Madame [F] ainsi qu’un défaut d’étanchéité avant le regard situé au sol de l’appartement de Monsieur [Y].

M. [Y] justifie avoir adressé un courrier le 10 janvier 2023 au syndic de l’immeuble afin de lui faire part des problèmes d’humidité affectant ses lots et de la nécessité de procéder aux réparations nécessaires.

Il verse un second courrier le 5 mai 2023 adressé au syndic dans lequel il explique que son lot a été reclassé à son initiative en pièces annexes au service des hypothèques, que le terme de cave en sous-sol dans le règlement de copropriété n’est pas approprié et qu’il faudra le modifier dans l’éventualité de la mise en conformité de ce dernier, sans cependant verser d’éléments justificatifs en ce sens.

Le 14 juin 2023, le syndic lui a répondu qu’il était sous le coup d’une procédure et que l’élément concernant le changement de destination de sa cave avait été transmis à l’avocat en charge du dossier. Il a précisé concernant la recherche de fuite qu’un expert avait été missionné le 25 mai 2022 et qu’il n’avait toujours pas obtenu le rapport d’expertise.

Monsieur [Y] verse un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 7 février 2024 décrivant une forte humidité dans son lot, que celui-ci est en cours de travaux, que certains murs sont doublés en plaques de placoplâtre, que les menuiseries et portes ont été changées, que la kitchenette a été déposée et que les menuiseries sont neuves. Il est relevé que le sol est détrempé, que des flaques sont présentes ainsi que des moisissures en bas des cloisons, le taux d’humidité varian entre 60 et 90 %.

Il produit un devis du 23 avril 2024 visant la remise en état de l’appartement suite à un dégât des eaux.

Toutefois, il est constant que lors de l’assemblée générale du 7 novembre 2024, les demandes de Monsieur [Y] visant la casse de la chape dans sa cave sur 1 à 3 cm afin d’en libérer l’humidité ainsi que la pose d’une ventilation mécanique répartie ont été rejetées par les copropriétaires.

Ainsi que le soulève le syndicat des copropriétaires, le juge des référés peut prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite et ce même en présence d’une contestation sérieuse.

Or bien que M. [Y] verse un rapport de la société ECA du 27 juin 2025 mentionnant que le bien est un studio en demi sous-sol et qu’il était nécessaire de déposer la chape de propreté afin d’assécher les sols en relevant que le pied de colonne a été récemment remplacé suite à un dégât des eaux, force est de relever que ce rapport n’a pas été établi contradictoirement, qu’il est très succinct, que le local se trouve en situation semi enterrée ainsi que le précise l’arrêté susvisé et que le syndicat des copropriétaires justifie avoir fait procéder à la réfection de l’étanchéité des deux regards dans les caves, le 14 juin 2023 au vu de l’état des dépenses et des devis versés.

En outre, bien que le défendeur soutienne que la chape litigieuse serait une partie privative sans verser d’éléments justificatifs à ce titre, force est de relever qu’il ressort du règlement de copropriété, que la totalité du sol du bâtiment est une partie commune, qu’il a sollicité l’autorisation de procéder à sa démolition lors de la dernière assemblée générale ce qui tend à démontrer qu’il s’agit d’une partie commune et qu’il a nonobstant le refus de l’assemblée générale des copropriétaires, fait procéder à sa démolition alors qu’elle constitue le sol de la cave, ainsi que le mentionne le rapport qu’il verse, décrivant qu’il s’agit d’une chape maigre posée directement sur la terre permettant la pose d’un revêtement.

Dès lors, il est constant que ce dernier a procédé à la casse de la chape de ses lots en violation de la décision prise lors de l’assemblée générale du 7 novembre 2024 ( résolution 22) aux termes de laquelle sa demande de démolition de la dite chape sur 1 à 3 cm pour en libérer l’humidité a été rejetée, ce dernier ne justifiant pas avoir saisi le tribunal aux fins d’autorisation niformalisé de recours à l’encontre de cette décision qui est exécutoire et s’impose à lui.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de considérer que le trouble manifestement illicite allégué par le syndicat des copropriétaires est caractérisé et d’y mettre un terme en condamnant M.[Y] à arrêter les travaux de démolition de la dalle au sein de ses lots sous astreinte provisoire de 120 euros par jour de retard qui courra passé le délai de 7 jours à compter de la signification de la présente décision et ce pendant une durée de trois mois et à remettre en état la dalle en cours de démolition et ce sous astreinte provisoire de 120 euros par jour de retard qui courra passé le délai de 40 jours à compter de la signification de la présente décision et ce pendant une durée de trois mois.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

La demande de dommages et intérêts formée par M. [Y] qui se heurte à des contestations sérieuses eu égard aux éléments susvisés, le caractère abusif de l’action n’étant aucunement démontré, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Au vu de la nature et de l’issue du litige, M. [M] [Y] qui succombe à l’instance, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. M. [M] [Y] sera en conséquence condamné à lui verser une indemnité de 1500 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

CONDAMNONS M. [M] [Y] à arrêter les travaux de démolition de la dalle au sein de ses lots 4 et 5 dans l’immeuble en copropriété [Adresse 9] sous astreinte provisoire de 120 euros par jour de retard qui courra passé le délai de 7 jours à compter de la signification de la présente décision et ce pendant une durée de trois mois ;

CONDAMNONS M. [M] [Y] à remettre en état la dalle en cours de démolition au sein de ses lots 4 et 5 dans l’immeuble en copropriété [Adresse 9] et ce sous astreinte provisoire de 120 euros par jour de retard qui courra passé le délai de 40 jours à compter de la signification de la présente décision et ce pendant une durée de trois mois ;

CONDAMNONS M. [M] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [M] [Y] aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT