Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 18 décembre 2025, n° 24/00469

TJ Nice 18 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-respect des délais de convocation
La cour a constaté que le syndicat des copropriétaires n'a pas démontré l'urgence justifiant un délai de convocation raccourci, rendant ainsi l'assemblée générale du 27 novembre 2023 nulle.
Accepté
Partie perdante au procès
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la demanderesse une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile, en raison de sa position de partie perdante.
Accepté
Partie perdante au procès
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 18 déc. 2025, n° 24/00469
Numéro(s) :	24/00469
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	30 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marcel BENHAMOUJean-Pierre MIR
Cabinet(s) :	BENHAMOU MARCEL ET HARRAR GAELLE
Parties :	l' ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR c/ Syndicat des copropriétaire, Syndicat des copropriétaires de l' immeuble [ Adresse 3 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [P] [W] c/ Syndicat des copropriétaire [Adresse 2]

N° 25/

Du 18 décembre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/00469 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PNLL

Grosse délivrée à

l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR

Me [H] [M]

expédition délivrée à

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix huit décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 18 septembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 27 novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 décembre 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Madame [P] [W]

[Adresse 4]

[Localité 1] / FRANCE

représentée par M^e Jean-pierre MIR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, pris en la personne de son syndic en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [P] [W] est propriétaire d’un appartement au sein d’un immeuble situé [Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2024, Mme [P] [W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] aux fins d’obtenir l’annulation des assemblées générales des copropriétaires des 15 et 27 novembre 2023.

Par conclusions notifiées le 28 août 2025, Mme [C] [P] [W] sollicite :

le prononcé de l’annulation de l’assemblée générale du 27 novembre 2023,la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’elle a adressé le 12 septembre 2023 au syndic de la copropriété un courrier recommandé demandant l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale à convoquer d’un point relatif à la désignation du cabinet By Gestion en qualité de syndic, qu’aucune résolution relative au changement de syndic n’a été prévue à l’ordre du jour de l’assemblée générale convoquée le 15 novembre 2023, et que le syndic en exercice a omis de la convoquer à cette assemblée générale.

Elle précise qu’une nouvelle assemblée générale a été convoquée le 27 novembre 2023 pour approuver le devis de travaux pour un montant de 30 000 euros, seulement douze jours après celle du 15 novembre 2023, sans respecter le délai de convocation de 21 jours et sans communiquer d’autres devis. Elle estime que l’urgence des travaux n’est pas démontrée pour justifier le délai de convocation raccourci et que le montant élevé du devis nécessitait que d’autres devis soient également obtenus.

Par conclusions notifiées le 30 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] conclut au débouté de Mme [W] de l’ensemble de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il précise que lors d’un point d’information sur des travaux de ravalement de façades en cours, l’architecte a indiqué que des « travaux urgents et impératifs » portant sur la réfection d’un balcon devaient être effectués en raison de son affaissement.

Il précise que des convocations ont régulièrement été adressées à Mme [W] pour les deux assemblées générales et que le délai de convocation pour l’assemblée générale du 27 novembre 2023 n’a pas été respecté en raison de l’urgence des travaux à effectuer qui habilitait le syndic à convoquer une assemblée générale sans délai.

Il note qu’en cas de travaux urgents, le règlement de copropriété prévoit un délai de convocation de l’assemblée générale de quatre jours et que ce délai a été respecté. Il ajoute que l’article 15 du même règlement donne pouvoir au syndic d’effectuer les travaux urgents sous la direction d’un architecte et à charge d’en donner avis aux copropriétaires. Il soutient que les travaux sur le balcon constituent des travaux complémentaires à ceux de ravalement de façade votés et déjà en cours pour lesquels le devis principal et le choix de l’entreprise ont déjà été approuvés par l’assemblée générale. Il précise que son mandat a été renouvelé pour trois ans par l’assemblée générale du 13 octobre 2022 et que la proposition de résolution de M. [W] relative au changement de syndic n’avait pas à être soumis au vote des copropriétaires puisqu’elle était sans lien avec les résolutions soumis au vote et portant essentiellement sur des travaux à effectuer.

La clôture de l’instruction est intervenue 4 septembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 18 septembre 2025 et mise en délibéré au 27 novembre 2025 prorogé au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient d’observer à titre liminaire que dans ses conclusions notifiées le 28 août 2025 et saisissant le tribunal, Mme [W] sollicite uniquement l’annulation de l’assemblée générale du 27 novembre 2023.

L’annulation de l’assemblée générale du 15 novembre 2023 sollicitée dans l’assignation et évoquée dans les conclusions ne sera donc pas évoquée.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 27 novembre 2023 dans son intégralité

L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’en cas d’urgence, le syndic est chargé de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

En vertu de l’article 9 décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sauf urgence, la convocation à une assemblée générale est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

La preuve de la régularité de la convocation d’un copropriétaire à l’assemblée générale ne peut en principe résulter que de la date de l’accusé de réception de la lettre le convoquant ou de la date de l’émargement.

Il incombe au syndic de faire la preuve de l’accomplissement des formalités qui lui incombent légalement à l’occasion de la tenue d’une assemblée générale.

En l’espèce, l’article 15 2° du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 4] prévoit :

« En cas d’urgence, le syndic pourra faire exécuter aussi tous autres travaux, mais sous la direction de l’architecte des immeubles et à charge d’en donner avis sans retard aux copropriétaires. S’il n’y a pas d’urgence, il devra convoquer les copropriétaires qui en délibèreront. »

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que des travaux urgents ont dû être effectués en raison de l’affaissement d’un balcon et sur recommandation d’un architecte supervisant des travaux de ravalement en cours.

Il ne produit toutefois pas le devis de la société Brugier auquel il fait référence et qui détaille les travaux à effectuer, ni aucun avis d’un architecte sur l’urgence des travaux à effectuer et enfin aucune information sur les travaux de ravalement de façade réalisés en 2023.

La condition d’urgence n’est donc pas démontrée et le syndicat des copropriétaires ne peut pas se prévaloir d’un délai raccourci pour la convocation à l’assemblée générale du 27 novembre 2023 en s’affranchissant du délai de vingt et un jours prévu par l’article 9 précité.

L’annulation de l’assemblée générale du 27 novembre 2023 sera par conséquent prononcée.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] sera condamné aux dépens de l’instance, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer à la Mme [W] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité de l’assemblée générale de l’immeuble [Adresse 5]) du 27 novembre 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer à Mme [P] [W] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] aux dépens de l’instance, recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT