TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00594 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JVZ5

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 23 Janvier 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, rep/assistant : M^e Evelyne BELLUN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, rep/assistant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

C /

Monsieur [Z] [H]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 23 janvier 2025

A : M^e Evelyne BELLUN

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 23 janvier 2025

A : M^e Evelyne BELLUN

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 28 Novembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 23 Janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES dont le siège social est 19/21 Quai d’Austerlitz 75013 PARIS pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Evelyne BELLUN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [H]

1 rue de la Boucherie

2ème étage

63000 CLERMONT- FERRAND

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 30 septembre 2023, à effet au 3 octobre 2023, M. [X] [B] a donné à bail à M. [Z] [H] un logement situé 1 rue de la boucherie – étage 2 à Clermont-Ferrand (63000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros, provision sur charges comprise.

Suivant quittance subrogative en date du 5 mars 2024, le bailleur a reconnu avoir perçu la somme de 3.000 euros de la part de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES (caution).

Le 13 mars 2024, la caution, subrogée dans les droits du bailleur, a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3.000 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [H] le 13 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection de Clermont-Ferrand aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois ou, à défaut, de prononcer la résiliation du bail pour inexécution contractuelle,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de M. [Z] [H] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner M. [Z] [H] à lui payer les sommes suivantes :

* 4.800 euros, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 mars 2024 sur la somme de 3.000 euros et de l’assignation pour le surplus,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 30 juillet 2024.

Lors de l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 18 novembre 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 7.036 euros.

M. [Z] [H], assigné en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’a pas été réalisé, M. [Z] [H] n’ayant pas répondu aux rendez-vous proposés.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [Z] [H].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [Z] [H] a été assigné en l’étude du commissaire de justice et ne s’est pas présenté à l’audience ni personne pour lui. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce il apparaît que, nonobstant les dispositions légales précitées, le contrat de bail contient également une clause prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet. Sur ce point, il y a lieu de préciser que s’il est constant que la loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public de sorte qu’il n’est, en principe, pas possible pour les parties d’y déroger lors de la conclusion du contrat, il n’en demeure pas moins qu’il est admis que les dispositions de la loi susvisée ont été instituées aux fins de protection du locataire ce qui implique que les parties ont la possibilité d’y déroger à la condition que les termes du contrat soient plus favorables au locataire. Il en résulte qu’une clause de résiliation de plein droit prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux n’est pas contraire aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 étant donné qu’elle accorde un délai plus favorable au locataire. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail conformément à la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, justifie avoir régulièrement signifié le 13 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 3.000 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 13 mai 2024.

M. [Z] [H] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M. [Z] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, produit une quittance subrogative du 5 novembre 2024 ainsi qu’un décompte arrêté au 18 novembre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 7.036 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, est établie tant dans son principe que dans son montant. M. [Z] [H] sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter du commandement de payer du 13 mars 2024 sur les sommes dues à cette date, soit 3.000 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

M. [Z] [H] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, soit la somme mensuelle de 600 euros.

Sur les autres demandes

M. [Z] [H], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 350 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 30 septembre 2023 entre M. [X] [B] et M. [Z] [H], concernant le logement à usage d’habitation situé 1 rue de la boucherie – étage 2 à Clermont-Ferrand (63000), à la date du 13 mai 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [Z] [H] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 1 rue de la boucherie – étage 2 à Clermont-Ferrand (63000), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L.433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE M. [Z] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7.036 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024 sur la somme de 3.000 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [Z] [H] à la somme mensuelle de 600 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis et sous réserve de la production par cette dernière d’une quittance subrogative attestant du paiement de l’indemnité d’occupation au bailleur pour le compte du locataire,

CONDAMNE M. [Z] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 13 mars 2024 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département ainsi qu’à la CCAPEX,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection