TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

MINUTE N° 2025/

AFFAIRE : N° RG 24/00649 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3QVR

Copie à :

Maître Nora ANNOVAZZI

Copie exécutoire à :

M^e Caroline VERGNOLLE

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Septembre 2025

DEMANDERESSE :

Madame [T] [K]

née le 01 Septembre 1982 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-0056009 du 29/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Représentée par M^e Caroline VERGNOLLE, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 6] [Adresse 7]

[Localité 1]

Représentée par Maître Nora ANNOVAZZI de l’ASSOCIATION GUIGUES CALAS-DAVID ANNOVAZZI, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 13 Juin 2025

DECISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Le 29 septembre 2022, Madame [T] [K] a pris à bail auprès de Monsieur [B] [O] un appartement situé au [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 470 euros outre 30 euros de provision mensuelle sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 03 décembre 2024, Madame [T] [K] a fait assigner Monsieur [B] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers aux fins de:

— condamner Monsieur [B] [O] à communiquer le DPE,

— condamner Monsieur [B] [O] à régler la somme de 250 euros à Madame [T] [K] au titre des dommages et intérêts consécutifs à l’absence de transmission du DPE,

— condamner Monsieur [B] [O] à réaliser les travaux nécessaires mettant fin à la présence des cafards dans l’appartement loué par Madame [T] [K] dans un délai de 45 jours après la signification de la décision et sous astreinte de 200 euros par jour, passé ce délai et ce pendant 120 jours,

— condamner Monsieur [B] [O] à régler à Madame [T] [K] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance qu’elle subit depuis son entrée dans les lieux,

— condamner Monsieur [B] [O] à restituer la somme de 822 euros à Madame [T] [K] au titre du trop-perçu.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 10 janvier 2025.

Après trois renvois, l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 13 juin 2025.

A l’audience, Madame [T] [K], représentée par son conseil, sollicite de :

— condamner Monsieur [B] [O] à communiquer le DPE,

— condamner Monsieur [B] [O] à régler la somme de 250 euros à Madame [T] [K] au titre des dommages et intérêts consécutifs à l’absence de transmission du DPE,

— prendre acte du désistement de la demande de travaux d’éradication des nuisibles,

— condamner Monsieur [B] [O] à régler à Madame [T] [K] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance qu’elle subit depuis son entrée dans les lieux,

— condamner Monsieur [B] [O] à restituer la somme de 1165 euros à Madame [T] [K] au titre du trop-perçu,

— débouter Monsieur [B] [O] de ses demandes reconventionnelles,

— condamner Monsieur [B] [O] à verser à Madame [T] [K] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [B] [O] aux entiers dépens.

Sur l’absence de délivrance de diagnostic de performance énergétique (DPE), elle expose que ce document obligatoire pour les logements en location ne lui a pas été communiqué par le bailleur malgré ses demandes. Elle précise que le bailleur produit un diagnostic technique en date du 11 décembre 2020 dans ses dernières écritures, ce qui ne saurait le dédouaner du manquement à son obligation de fournir ce document lors de la conclusion du contrat de bail. Elle ajoute qu’il ressort de ce diagnostic que le logement donné à bail n’est pas sécurisé, que le DPE annexé au contrat de bail ne contient pas “un constat de risque d’exposition au plomb” alors qu’il s’agit d’un document obligatoire, que pour cette raison le DPE ne peut être considéré comme valable.

Sur l’indécence du logement loué, elle expose au visa des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat de bail, des articles 1 et 2 du décret n° 2002 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et de l’article 1719 du code civil que le bailleur n’a pris aucune mesure nécessaire afin de remédier à la présence de cafards dans le logement avant la procédure. Elle précise que le bailleur a désormais commandé les travaux, qu’elle ne constate plus de cafards de sorte qu’elle se désiste de sa demande.

Sur le trouble de jouissance, elle expose au visa des articles 1217, 1223 et 1231 du code civil que la présence de nuisibles depuis le début de son entrée dans le logement soit depuis plus d’un an et demi lui a causé un trouble de jouissance ainsi qu’à ses quatre enfants.

Sur le remboursement du trop-perçu, elle indique que le bailleur lui imposait arbitrairement de lui régler des sommes mensuelles en plus de 500 euros fixés au titre du loyer et des charges. Elle précise que cette somme n’est justifiée par aucun motif légitime et légal. Elle explique avoir également réglé la somme de 122 euros correspondant à des frais de peinture nécessaire à la remise en état de son logement. Elle fait valoir qu’elle a réglé sous la pression les sommes supplémentaires de Monsieur [O]. Elle ajoute que celui-ci est le père de ses enfants.

Sur les demandes reconventionnelles du bailleur, elle expose au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qu’elle justifie être assurée contre les risques locatifs. Elle ajoute qu’elle fournit également l’attestation d’entretien de la chaudière.

Monsieur [B] [O] sollicite de:

— débouter Madame [T] [K] de l’ensemble de ses demandes,

reconventionnellement,

— condamner Madame [T] [K] à payer à Monsieur [O] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [T] [K] aux entiers dépens.

En réplique, il précise qu’il a eu une relation amoureuse avec Madame [T] [K] en 2022, que cette dernière l’a sollicité pour qu’il lui loue un appartement, que compte tenu de leurs relations, aucun état des lieux n’était établi. Il soutient que Madame [T] [K] n’a jamais formalisé aucune récrimination sur l’état de l’appartement ou un quelconque dysfonctionnement, qu’il n’a jamais été contacté par les services de la CAF concernant un constat d’indécence, qu’il n’a jamais reçu le courrier l’invitant à une conciliation.

Sur la délivrance du DPE, il fait observer le formalisme habituel relative à l’entrée dans les lieux de la locataire n’a pas été respecté compte tenu des relations entre les parties. Il fait valoir produire aux débats un DPE réalisé lors de l’achat aux enchères de l’appartement en 2021.

Sur l’indécence du logement allégué et le trouble de jouissance, il fait valoir que la locataire ne justifie pas l’avoir informé de la présence de cafards dans le logement, ni qu’elle ne prouve que l’existence de ces nuisibles était antérieure au contrat de location et que cette présence ne lui est pas imputable. Il souligne qu’informé dans le cadre de la présente procédure, il a immédiatement fait le nécessaire et mandaté une entreprise spécialisée qui est intervenue le 24 janvier 2025.

Concernant le remboursement de trop-perçu, il soutient que la somme de 122 euros correspond à des frais de peinture non justifiés par la locataire et que les autres sommes résultent d’arrangements financiers entre les parties que la locataire connaît parfaitement.

Sur la transmission des attestations d’assurance habitation ainsi que du justificatif d’entretien de la chaudière, il expose au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que Madame [T] [K] ne lui a jamais remis une attestation de couverture au titre de l’assurance habitation, ni d’attestation d’entretien de la chaudière avant la procédure.

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2025.

MOTIFS

À titre liminaire Monsieur [O] ayant fait intervenir une entreprise pour éradiquer le problème de cafards, il conviendra de constater le désistement de la demande de Madame [T] [K] s’agissant de sa demande de travaux d’éradication des nuisibles.

Sur les demandes de communication du DPE et de dommages et intérêts

En application de l’article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation ;

2° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

3° Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;

4° Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 4° ainsi que les dates d’entrée en vigueur de l’obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Il est en l’espèce constant que Monsieur [B] [O] n’a pas remis le diagnostic de performance énergétique (DPE) à Madame [T] [K] lors de la conclusion du bail, ce qui constitue un manquement à ses obligations contractuelles en application des dispositions susvisées.

Il ressort du DPE réalisé le 10 décembre 2020 que l’installation électrique comporte deux anomalies et que l’installation intérieure de gaz comporte des anomalies de type A2. L’absence de remise du DPE a privé Madame [T] [K] d’une chance de ne pas conclure un bail portant sur un logement comptant des anomalies d’un point de vue électrique et de gaz.

Pour autant, Madame [T] [K] ne peut soutenir que le DPE est incomplet en ce que le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique n’a pas été produit par le bailleur puisqu’il s’agit de deux documents techniques distincts.

Madame [T] [K] sera débouté de sa demande de condamnation de Monsieur [O] à lui communiquer le DPE complet.

Il sera noté que Madame [T] [K] indique dans ses écritures que Monsieur [O] est le père de ses enfants.

Aussi le préjudice résultant de la perte de chance de ne pas conclure le bail sera minoré compte tenu des circonstances de l’espèce. Il sera évalué à la somme totale de 60 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, “le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation”.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231 précise qu’à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

En l’espèce, Madame [T] [K] soutient avoir subi depuis son entrée dans le bien un trouble de jouissance en raison de la présence de cafards.

Pour autant, il n’est pas établi qu’elle ait informé Monsieur [B] [O] de la présence de nuisibles dans le bien depuis son entrée dans les lieux et que celui-ci ait manqué de diligence.

Monsieur [B] [O] fait observer à juste titre que le procès-verbal de carence du conciliateur en date du 07 février 2024 indique que le litige porte sur “absence de DPE et régularisation des charges”. En outre, il fait valoir qu’aucune démarche n’a été entreprise auprès de lui, ni auprès de la CAF pour faire constater une quelconque indécence du logement.

S’il n’est pas contesté que le bien comptait la présence de cafards, la production de photographies montrant les nuisibles ne permet pas de démontrer l’ampleur et la durée. Madame [T] [K] ne rapporte pas la preuve de la gravité du trouble de jouissance qu’elle dit avoir subi.

Il apparaît d’autre part que Monsieur [B] [O] a répondu au signalement de Madame [T] [K] suivant l’assignation et mis en place l’intervention nécessaire pour laquelle il produit une fiche d’intervention en date du 24 janvier 2025. Ainsi, le bailleur s’est montré raisonnablement diligent.

Il résulte de ce qui précède que Madame [T] [K] ne démontre pas que Monsieur [B] [O] se serait montré défaillant dans son obligation de lui assurer une jouissance paisible du bien loué.

En conséquence, Madame [T] [K] sera déboutée de sa demande visant à obtenir la condamnation de Monsieur [B] [O] à lui verser la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance qu’elle subit depuis son entrée dans les lieux.

Sur la demande de remboursement du trop perçu

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, Madame [T] [K] indique que le loyer et les charges perçus sont de 500 euros mensuel sans clause d’indexation alors que Monsieur [K] a perçu la somme mensuelle de :

—  520 euros jusqu’au mois de septembre 2023 inclus, soit un trop-perçu mensuel de 20 euros sur 13 mois,

—  523 euros du mois d’octobre 2023 jusqu’à septembre 2024, soit un trop-perçu mensuel de 23 euros sur 12 mois,

—  527 euros d’octobre 2024 à mars 2025, soit un trop-perçu mensuel de 27 euros sur 6 mois.

Elle produit des relevés de compte de décembre 2022 à juin 2023 avec des mentions de virement à Monsieur [B] [O] qui ne permettent pas de savoir s’il s’agit d’un complément de loyer et de charges après paiement de la CAF ou d’une somme qui serait un “trop perçu” comme elle le soutient.

Monsieur [B] [O] conteste les sommes réclamées. Il indique que les trop-perçus dont il aurait bénéficié résultent en réalité d’un arrangement financier entre les parties que Madame [T] [K] connaît parfaitement. Il ne donne pas de précisions sur cet arrangement.

Il ressort des écritures de Madame [T] [K] que Monsieur [B] [O] est le père de ses enfants de sorte qu’en l’absence d’autres éléments probants, il n’est pas établi que les sommes versées à Monsieur [B] [O] soient considérées comme un trop perçu au titre du loyer et des charges.

Il sera observé dans l’attestation de paiement du 07 septembre 2023 de la CAF produite par Madame [T] [K] qu’elle a bénéficié de la somme de 520 euros d’allocation de logement de février à août 2023 qui a été directement versée à Monsieur [B] [O].

Il n’est produit par les parties aucun décompte de loyer et de charges, ni de quittances de loyer.

Par ailleurs, il sera relevé que Madame [T] [K] ne justifie pas de la somme de 122 euros correspondant à des frais de peinture relatif à la remise en état de son logement qu’elle dit avoir réglé.

Par conséquent, Madame [T] [K] sera déboutée de sa demande de condamner Monsieur [B] [O] à lui restituer la somme de 1165 euros au titre du trop-perçu.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’équité commande que les parties supportent les dépens par moitié.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de ne pas faire droit aux demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement de la demande de Madame [T] [K] s’agissant de sa demande de travaux d’éradication des nuisibles,

DEBOUTE Madame [T] [K] de sa demande de condamnation de Monsieur [B] [O] à lui communiquer le diagnostic performance énergétique (DPE) complet,

CONDAMNE Monsieur [B] [O] à régler la somme de 60 euros (soixante euros) à Madame [T] [K] au titre des dommages et intérêts consécutifs à l’absence de transmission du DPE,

DEBOUTE Madame [T] [K] de sa demande de condamner Monsieur [B] [O] à régler à Madame [T] [K] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance qu’elle subit depuis son entrée dans les lieux,

DEBOUTE Madame [T] [K] de sa demande de condamner Monsieur [B] [O] à restituer à Madame [T] [K] la somme de 1165 euros au titre du trop-perçu;

CONDAMNE Madame [T] [K] et Monsieur [B] [O] aux dépens par moitié ;

DEBOUTE les parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et la greffiere susnommées.

La greffière, La juge,