COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. MALAUSSENA 3 c/ Syndicat des copropriétaires [Adresse 3]

N° 25/

Du 18 décembre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/04406 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PKAU

Grosse délivrée à

la SELARL [I] [T]

M^e Nicolas DONNANTUONI

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix huit décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 18 septembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 27 novembre 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 décembre 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. MALAUSSENA 3, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître David JACQUEMIN de la SELARL DAVID JACQUEMIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice,

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Malausséna 3 est propriétaire de lots au sein d’un immeuble soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 5].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 20 septembre 2023 et a adopté notamment une résolution relative à la pose d’une plaque pour le cabinet médical occupant l’un des lots de la SCI [Adresse 8].

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023, la SCI [Adresse 8] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir l’annulation de la résolution n°10 de cette assemblée générale.

Par ordonnance du 13 août 2025, le juge de la mise en état, saisi par le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], a :

rejeté les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires tendant principalement à ce que la SCI [Adresse 8] soit déclarée irrecevable à solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 20 septembre 2023 dans son intégralité et l’annulation de la résolution n°10 de cette assemblée générale, rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,rejeté la demande de production de pièces sous astreinte formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires,condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’incident.

Par conclusions au fond notifiées le 4 septembre 2025, la SCI [Adresse 8] sollicite :

le prononcé de la nullité de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 20 septembre 2023,le débouté du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] de toutes ses demandes reconventionnelles,sa condamnation à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus de droit et résistance abusive,qu’il soit jugé qu’elle n’aura pas à contribuer aux frais de procédure générés par la défense du syndicat des copropriétaires,sa condamnation à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

Elle fait valoir à titre principal qu’elle est recevable à contester la régularité de la résolution n°10 inscrite à l’ordre du jour à sa demande en raison des irrégularités de convocation et de tenue de l’assemblée générale relatives au non-respect des délais de convocation à l’assemblée générale, à la désignation irrégulière du secrétaire de séance et à l’absence de désignation d’un second scrutateur.

A titre subsidiaire, elle explique avoir voté par correspondance en faveur de la résolution n°10 et avoir découvert au moment de la notification du procès-verbal que le texte de la résolution adoptée avait été substantiellement modifié lors de l’assemblée générale en ce que le texte de la résolution figurant dans la convocation avait pour unique objet la pose d’une plaque de plexiglass de dimension en 210 x 1340 mm alors que le texte modifié lors de l’assemblée

générale portait sur deux points différents, à savoir la pose d’une plaque en plexiglass de dimension 210 x 1000 mm et une interdiction de pose des plaques des infirmières. Elle soutient que la résolution doit être annulée puisque son texte a été substantiellement modifié et que son sens a été dénaturé en ce qu’elle a interdit la pose des plaques des infirmières, alors que ce point n’était pas prévu par le texte figurant dans la convocation.

Elle soutient que la résolution adoptée comporte deux objets au lieu d’un seul et qu’elle aurait dû être modifiée à la majorité des deux tiers des voix requise pour la modification du règlement de copropriété. Elle estime enfin que la clause porte atteinte aux conditions de jouissance des parties privatives et procède d’un abus de majorité.

Par conclusions en réponse notifiées le 17 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] conclut au débouté de la SCI [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. Il demande également au tribunal de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Il conteste toute irrégularité concernant la convocation à l’assemblée générale adressée à la SCI Malausséna 3. Il note que la SCI Malausséna 3 n’a pas voté contre la résolution n°4 relative à la désignation d’un secrétaire de séance et que la désignation d’un scrutateur était matériellement impossible.

Il expose que l’assemblée générale a prévu un aménagement visant la suppression des plaques d’infirmières du fait que leur activité principale ne se déroulait pas au [Adresse 3] et permettant ainsi de réduire la taille et le nombre de plaques.

La clôture de l’instruction est intervenue le 4 septembre 2025. L’ordonnance de clôture a été révoquée et la clôture a été fixée le 18 septembre 2025 avant l’ouverture des débats. L’affaire a été retenue à l’audience du 18 septembre 2025 et mise en délibéré au 27 novembre 2025 prorogé au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISON

A titre liminaire, il convient de relever que la clôture de l’instruction a été ordonnée lors de l’audience du 18 septembre 2025 et que la demande de révocation de l’ordonnance de clôture est devenue sans objet.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 20 septembre 2023

En vertu de l’article 9 alinéa 1er du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la convocation contient l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée.

Chaque question portée à l’ordre du jour doit être formulée de façon précise sous peine d’entraîner la nullité de la résolution votée.

Le vote émis par l’assemblée générale sur une résolution ne figurant pas à l’ordre du jour, ou en tout cas substantiellement différente de celle qui figurait à l’ordre du jour et dénaturant le projet de résolution présenté au vote est irrégulier.

En l’espèce, la SCI Malausséna 3 invoque à titre principal plusieurs griefs relatifs à la convocation et à la tenue de l’assemblée générale qui sont afférents à la régularité de l’assemblée générale du 20 septembre 2023 dans son intégralité.

Toutefois, selon la convocation à l’assemblée générale du 20 septembre 2023, le projet de résolution n°10 figurant à l’ordre du jour à la demande de la SCI Malausséna 3, votant par correspondance, était ainsi rédigé :

« Pose de plaques professionnelles du cabinet médical

Projet de résolution : dans le cadre de l’harmonisation des plaques professionnelles du cabinet médical représenté par la SCI Malausséna 3, proposition de poser un panneau de plaque en plexiglass fond blanc lettrage noir, dimension environ 210x1340 mm. Selon le modèle de montage en pièce jointe. Précision faite qu’il ne sera pas noté la spécialité de chacun des médecins pour gagner de la place.

L’assemblée générale décide de valider la proposition de la SCI MALAUSSENA 3. »

Selon le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 septembre 2023, la résolution n°10 a été adoptée dans les termes suivants :

« Pose de plaques professionnelles du cabinet médical

Résolution : Dans le cadre de l’harmonisation des plaques professionnelles du cabinet médical représenté par la SCI MALAUSSENA 3, proposition de poser un panneau de plaque en plexiglass fond blanc lettrage noir, dimension environ 210 x 1340 mm. Selon le modèle de montage en pièce jointe. Précision faite qu’il ne sera pas noté la spécialité de chacun des médecins pour gagner de la place.

L’assemblée générale décide de valider la proposition de la SCI MALAUSSENA 3, modifiée de la façon suivante : Les plaques infirmières devront être enlevées du fait que l’activité principale ne se déroule pas au [Adresse 6], de ce fait la plaque devra être de 210 x 1000 mm maximum. »

Il ressort de la comparaison de ces textes que le texte de la résolution n°10 a été substantiellement modifiée par l’assemblée générale du 20 septembre 2023 puisqu’une suppression des plaques des infirmières a été ajoutée, outre le fait que la taille de la plaque autorisée a été réduite. Le texte de la résolution a ainsi été dénaturé.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] estime qu’un simple aménagement a été apporté à la résolution en prévoyant que les plaques des infirmières devaient être enlevées puisque leur activité principale ne se déroulait pas au [Adresse 3], sans apporter de précisions sur ce point et sans produire de pièces au soutien de ses déclarations.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité de la résolution n°10 sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés par les parties.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts pour abus de droit et résistance abusive

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol.

La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière.

En l’espèce, la SCI Malausséna 3 fait valoir que le syndicat des copropriétaires a non seulement introduit un incident dilatoire dans le cadre de la présente instance qu’il savait pertinemment infondé mais lui a reproché en toute dernière minute l’absence de démarche amiable, alors qu’aucune réponse n’a été apportée par l’ancien syndic à sa tentative de nouer un dialogue et au courrier qu’elle lui a envoyé à cet égard le 10 octobre 2023, outre le fait qu’il n’a notifié des conclusions que le jour de la clôture de l’instruction.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] conteste toute attitude dilatoire et reproche à la SCI [Adresse 8] d’avoir multiplié les moyens nouveaux en dernière minute.

Aucune démonstration n’est toutefois faite au soutien des déclarations du syndicat des copropriétaires et il convient de constater que la dénaturation des termes de la résolution contestée est claire.

La SCI Malausséna 3 a été contrainte d’initier des démarches amiables et une action en justice, puis de se défendre dans le cadre d’un incident infondé. La mauvaise foi du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et le préjudice en résultant pour la SCI [Adresse 8] sont caractérisés. Le syndicat des copropriétaires sera condamné à indemniser ce préjudice à hauteur de 700 euros en raison de sa résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] sera condamné aux dépens et à payer à SCI [Adresse 8] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, la SCI [Adresse 8] sera dispensée de participation aux frais de procédure générés par la défense du syndicat et comprenant les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de la résolution n°10 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] du 20 septembre 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à payer à la SCI Malausséna [Adresse 2] la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à payer à la SCI [Adresse 8] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la SCI Malausséna 3 doit être exemptée de participation à la dépense commune des frais de procédure ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de ses demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT