TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 5]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00258

N° Portalis DBY2-W-B7J-H2MT

JUGEMENT du

03 Juin 2025

Minute n° 541

[W] [E],

[F] [E]

C/

[J] [N]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Pierre LAUGERY

Copie conforme

M. [J] [N]

Préfecture du Maine et [Localité 8]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 03 Juin 2025

après débats à l’audience du 1er avril 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [W] [E]

née le 13 février 1946 à [Localité 6]

Monsieur [F] [E]

né le 10 janvier 1944 à [Localité 7]

demeurant ensemble [Adresse 4]

[Localité 3]

représentés par M^e Pierre LAUGERY, avocat au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [N]

né le 31 décembre 1999 à [Localité 9] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 1]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [R] [E] et Madame [W] [K] épouse [E] ont, par contrat conclu sous seing privé le 1er juin 2022, donné à bail d’habitation à Monsieur [J] [Z] une maison située [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 650,00 €.

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 650,00 €.

Par acte de Commissaire de Justice du 13 septembre 2024, Monsieur [R] [E] et Madame [W] [K] épouse [E] ont fait signifier à Monsieur [J] [Z] un commandement de payer la somme de 2.106,00 € au titre de l’arriéré locatif, de justifier de l’assurance locative et de justifier de l’occupation effective des lieux loués, visant la clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 13 septembre 2024.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 21 novembre 2024, Monsieur [R] [E] et Madame [W] [K] épouse [E] ont donné congé aux fins de vente pour la date du 30 mai 2025.

Par acte de Commissaire de justice du 24 janvier 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le 27 janvier 2025, Monsieur [R] [E] et Madame [W] [K] épouse [E] ont assigné Monsieur [J] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir :

— valider le congé donné le 21 novembre 2024 ;

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 14 octobre 2024 et à tout le moins le 13 novembre 2024 ;

— subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [Z] et de tout occupant de son chef, qui pourra être poursuivie à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce, en tant que de besoin, avec le concours de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 14 octobre 2024 ou le 13 novembre 2024, ou à compter du prononcé de la résiliation, au montant du loyer courant qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, éventuellement indexé, taxes et charges en sus ;

— condamner Monsieur [J] [Z] à payer à Monsieur [R] [E] et Madame [W] [K] épouse [E] :

• la somme de 1.886,00 € à titre d’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 12 décembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

• dire que les intérêts se capitaliseront annuellement par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

• l’indemnité d’occupation précédemment fixée, à compter du 13 décembre 2024 et ce jusqu’à la libération définitive des lieux ;

• la somme de 1 500,00 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

• les entiers dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a fait l’objet d’une remise à l’étude, le nom du destinataire figurant bien sur la boite à lettres et le domicile étant confirmé par le bailleur.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 1er avril 2025.

A cette audience, Monsieur [R] [E] et Madame [W] [K] épouse [E], par l’intermédiaire de leur conseil, indiquent que les lieux ayant été libérés, ils ne demandent plus l’expulsion, mais qu’ils maintiennent leur demande de validation du congé donné pour vente.

Ils précisent que l’arriéré locatif s’élève à 3.568,00 €, dont ils demandent le paiement avec intérêts et capitalisation.

Ils ajoutent qu’ils demandent également le paiement de la somme de 988,00 € au titre des frais de réparations locatives.

Monsieur [J] [Z], bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice, ne s’est ni présenté ni fait représenter à l’audience.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience et il en a été fait état à l’audience.

Il y est notamment indiqué que Monsieur [J] [Z] n’a répondu à aucune des propositions de rendez-vous qui lui ont été faites.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Sur la validité du congé délivré par le bailleur :

Il résulte des dispositions de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée que « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise. »

« Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. »

« Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte’ d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. »

Conformément à l’article 15 II de la loi précitée, « lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. L’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. »

Et, « A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. »

En l’espèce, Monsieur [R] [E] et Madame [W] [K] épouse [E] produisent copie de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception par laquelle ils ont donné congé pour le 30 mai 2025, à Monsieur [J] [Z], pour vente du bien.

Il ressort de ce courrier que le prix de vente n’est pas indiqué, Monsieur [R] [E] et Madame [W] [K] épouse [E] arguant du fait qu’ils n’ont pas eu le temps de faire estimer le bien.

Il en ressort, de plus, que le justificatif de la réception dudit courrier par le locataire n’est pas produit.

Il appert que le congé pour vente signifié au locataire n’a pas respecté les conditions de forme et de fond telles que définies par la loi du 6 juillet 1989 précitée, d’une part, le prix de vente n’étant pas mentionné, d’autre part, la preuve de la réception du courrier n’étant pas rapportée.

Par conséquent, il convient de constater la nullité du congé pour vente daté du 21 novembre 2024 adressé à Monsieur [J] [Z] par Monsieur [R] [E] et Madame [W] [K] épouse [E].

Sur le solde de l’arriéré locatif :

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

Il est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, le dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire.

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, Monsieur [R] [E] et Madame [W] [K] épouse [E] produisent le contrat de bail, l’état des lieux sortie établi contradictoirement par commissaire de justice le 26 février 2025, le décompte de l’arriéré locatif établi à 3.568,00 € ainsi que les dépenses liées aux réparations locatives à 988,00 €.

Il ressort de l’état des lieux contradictoire de sortie établi le 26 février 2025, un état de saleté général de la maison, notamment au niveau des sols des pièces, des murs, dont certains présentent de nombreux trous, et des fenêtres.

Il en ressort également qu’il manque un carreau de faïence à la douche, que la porte de la boite à lettres est cassée et que, au niveau du jardin, l’herbe n’est pas tondue et la haie n’est pas taillée.

Il ressort, de plus, des factures produites :

—  308,00 € de l’entreprise COHU pour le nettoyage de la maison, la réparation du carreau dans la salle de bains et le rebouchage de trous ;

—  41,90 € de l’Espace Émeraude pour l’achat d’une boite à lettres et

—  638,40 € de la SARL PANCHEVRE pour la taille des haies et arbustes et la coupe des ronces.

Le total des réparations est ainsi établi à la somme de 988,30 €, dont il est justifié par l’état des lieux sortie et les factures produites.

Par conséquent, Monsieur [J] [Z] sera condamné à payer à Monsieur [R] [E] et Madame [W] [K] épouse [E] la somme de 988,30 € au titre des réparations locatives.

S’agissant de l’arriéré locatif, il ressort du décompte établi le 21 mars 2025 un solde restant dû de 3.568,00 € au titre des impayés de loyers 2024 et 2025 ainsi que de la TOM.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail et du décompte.

Monsieur [J] [Z], absent à l’audience et n’ayant produit aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la somme demandée, sera condamné à payer la somme de 3.568,00 € au titre de l’arriéré locatif et celle de 988,30 € au titre des dégradations locatives.

Sur les autres demandes pécuniaires :

En application de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Conformément à l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, Monsieur [R] [E] et Madame [W] [K] épouse [E] sollicitent le paiement des intérêts au taux légal sur la somme due au titre de l’arriéré locatif, avec capitalisation.

Conformément à l’article 1231-6 précité, la somme de 3.568,00 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 précité.

Sur les frais et les dépens :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Et, en application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, Monsieur [J] [Z], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû engager Monsieur [R] [E] et Madame [W] [K] épouse [E], l’équité commande de condamner Monsieur [J] [Z] à leur verser la somme de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en

premier ressort,

CONSTATE la nullité du congé pour vente adressé le 21 novembre 2024 par Monsieur [R] [E] et Madame [W] [K] épouse [E], à Monsieur [J] [Z] ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à payer à Monsieur [R] [E] et Madame [W] [K] épouse [E] la somme de Trois Mille Cinq Cent Soixante-Huit Euros (3.568,00 €), au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à payer à Monsieur [R] [E] et Madame [W] [K] épouse [E] la somme de Neuf Cent Quatre Vingt Huit Euros Trente (988,30 €), au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à payer à Monsieur [R] [E] et Madame [W] [K] épouse [E] la somme de Mille Euros (1.000,00 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier, Le Juge,