COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/00243 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QHFX

Du 03 Avril 2025

MINUTE N°25/00101

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 8]

c/ [S]

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e CHAHOUAR-BORGNA

Expédition(s) délivrée(s)

à Partie défaillante (1)

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART qui a signé la minute avec le président,

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 04 Février 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. PALAIS PERTINAX, sis [Adresse 3]

Représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET BOSSE

[Adresse 5]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [Z] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Non comparant ni représenté

DEFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 20 Février 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 03 Avril 2025,

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [S] est propriétaire des lots n° 43 et 50 au sein de la copropriété située au [Adresse 4].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] a, par acte de commissaire de justice du 4 février 2025, fait assigner M. [Z] [S] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

4446,06 euros au titre des charges et provisions échues au 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mai 2024, – 3135,20 euros au titre des sommes non échues au 31 mars 2025,

ordonner la capitalisation des intérêts, – 2500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l’audience du 20 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

M. [Z] [S] régulièrement assigné, par acte déposé en l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, il est justifié que M. [Z] [S] est propriétaire des lots n° 43 et 50 au sein de la copropriété [Adresse 8].

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 3 juin 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse les appels de fonds adressés à M. [Z] [S] pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 27 mai 2024 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 827.48 euros (avis de réception non réclamé) lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il justifie lui avoir adressé une sommation de payer le 10 septembre 2024 portant sur la somme de 2123,46 euros.

Il ressort toutefois du décompte versé en date du 23 janvier 2025, que la somme de 827,48 euros visée dans la mise en demeure adressée à M. [Z] [S] a été réglée dans le délai d’un mois, puisque la somme de 2966 euros a été portée au crédit de son compte, au titre du remboursement des provisions de l’exercice 2023, que la somme de 2798,50 euros a été portée le même jour au débit de son compte au titre des charges de l’exercice 2023 puis que la somme de 631,95 euros lui a été remboursée le 1er juillet 2024 au titre du fonds Alur/vidéosurveillance.

Dès lors, force est de considérer que M.[Z] [S] qui n’a pas comparu et qui n’a fait valoir aucun moyen contraire, est redevable de la somme de 3702,06 euros au titre des charges de copropriété et provisions échues au 1er janvier 2025 déduction faite des frais qui seront examinés au paragraphe suivant mais que les sommes réclamées au titre des provisions non échues suite à la mise en demeure qui lui a été adressée, qui ne sont pas devenues exigibles ne sont pas dues, de sorte que la demande formée à ce titre sera rejetée.

Il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 3702,06 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mai 2024 sur la somme de 827,48 euros et sur le surplus à compter de l’assignation.

Le surplus des demandes sera rejeté.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 27 mai 2024, mis en demeure M. [Z] [S] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à cette mise en demeure de 24 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par M. [Z] [S].

Toutefois, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Il peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 480 euros formée à ce titre, sera rejetée.

Enfin, la demande portant sur les frais d’injonction de payer de 240 euros affèrents à une autre procédure sera également rejetée, comme n’étant pas fondée.

M. [Z] [S] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 24 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 27 mai 2024.

Sur la capitalisation des intérêts :

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par le défendeur soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. [Z] [S] qui succombe, sera condamné aux dépens

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE M. [Z] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAIS PERTINAX, la somme de 3702,06 euros au titre des charges et provisions échues au 1er janvier 2025 outre la somme de 24 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mai 2024 sur la somme de 827,48 euros et sur le surplus à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins ;

CONDAMNE M. [Z] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAIS PERTINAX la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAIS PERTINAX du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [Z] [S] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT