COUR D’APPEL D'[Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [P] [M] c/ Syndicat des copropriétaires [Adresse 5]

N° 25/

Du 5 septembre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/03518 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PFDS

JUGEMENT AVANT DIRE DROIT

Grosse délivrée à

expédition délivrée à

M^e Hélène ACHACHE

M^e Patricia MUSSO

le 05 Septembre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du cinq septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 15 mai 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 5 septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 5 septembre 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort et avant dire droit.

DEMANDEUR:

Monsieur [P] [M]

[Adresse 10]

[Localité 4]

représenté par M^e Patricia MUSSO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat de copropriétaires [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet Pascal DEVAUX, en la personne de son président en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 14]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par M^e Hélène ACHACHE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 8 novembre 2019, M. [P] [M] a acquis le lot n°1 au sein d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 7] ([Adresse 3]).

La copropriété comporte 16 lots. Le lot n°1 est constitutif d’un local commercial situé au rez-de-chaussée.

Une assemblée générale des copropriétaires qui s’est réunie le 10 juillet 2023 a adopté une résolution n°9 relative à l’autorisation du syndicat des copropriétaires d’ester en justice à l’encontre de M. [M] pour défaut de paiement des charges de copropriété s’élevant à la somme de 4 618,41 euros et a rejeté une résolution n°11 relative à la demande de M. [M] tendant à la vérification du calcul des tantièmes de copropriété.

Par acte du 8 septembre 2023, M. [M] a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement l’annulation des résolutions n°9 et 10 et la désignation d’un expert.

Par conclusions en réponse et récapitulatives notifiées le 28 avril 2025, M. [P] [M] demande au tribunal de :

annuler les résolutions n°9 et 11 du procès-verbal de l’assemblée générale du 10 juillet 2023,ordonner la révision de la répartition des charges pour la mettre en conformité avec la situation des différents lots de l’ensemble immobilier,A cet effet,

désigner tel géomètre expert qu’il lui plaira au tribunal aux fins d’établir la répartition des tantièmes de l’ensemble de la copropriété conformément à la situation réelle des différents lots de l’immeuble, aux frais du syndicat des copropriétaires,condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 5 000 euros, sauf à parfaire ou à diminuer au titre des charges trop payées depuis l’acquisition du bien immobilier,débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes reconventionnelles,le condamner à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.Il expose que son lot est d’une superficie de 20,96 m2, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, équipé d’un compteur d’eau autonome et qu’il ne dispose pas d’accès aux parties communes, alors que les tantièmes qui y sont attribués représentent 10 % des charges globales de l’immeuble et ne correspondent pas à la réalité de la situation.

Il soutient que son lot ne doit pas participer aux charges afférentes aux parties communes dès lors qu’il ne bénéficie d’aucun accès à celles-ci. Il note que la distinction entre les parties communes spéciales et les parties communes générales n’a pas été précisée.

Il note que des tantièmes anormalement faibles sont attribuées aux appartements situés en étage par rapport à leur surface. Il explique que lors de l’acquisition de son lot, la copropriété était gérée par un syndic bénévole, qu’il ne réglait qu’une centaine d’euros de charges et que depuis un syndic professionnel a été désigné et les charges ont été multipliées par quatorze en moins de trois ans sans raison valable.

En réponse aux conclusions adverses, il précise que la mezzanine dont fait état le syndicat des copropriétaires n’est qu’un simple aménagement intérieur sans impact sur la surface du lot et sur le montant des charges. Il ajoute que cette mezzanine ne peut pas être considérée comme habitable car la hauteur entre le sol et la mezzanine n’est que de 2 mètres et la hauteur entre la mezzanine et le plafond est inférieur à 1 mètre 50. Il ajoute que l’occupation du bien n’a aucun impact sur la répartition des charges de copropriété qui est le véritable objet du litige.

Par conclusions notifiées le 2 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] conclut au débouté de M. [M] de l’ensemble de ses demandes et sollicite à titre reconventionnel sa condamnation à lui payer la somme de 6 658,49 euros au titre des charges de copropriété dues au 8 juillet 2024, outre la somme de 165,64 euros correspondant au coût du commandement de payer délivré, et la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que le lot appartenant à M. [M] fait en réalité plus que 20,96 m2 puisqu’une mezzanine y a été réalisée laquelle permet de doubler quasiment sa surface habitable, les plafonds étant très hauts et cette mezzanine étant utilisée par le magasin comme une pièce entière. Il note que M. [M] n’occupe pas le bien.

Il affirme que le lot n°1 dispose d’un accès aux parties communes. Il estime que M. [M] ne démontre pas que la répartition des charges n’est pas proportionnelle à l’utilité des services ou équipements communs et à la consistance, la superficie et la situation des lots. Il reproche à M. [M] de demander une révision des charges sans préciser quelles charges générales ou spéciales sont concernées et sur quels critères objectifs cette demande est fondée.

La clôture de l’instruction est intervenue le 2 mai 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 15 mai 2025 et la décision a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la répartition des charges de copropriété

En vertu de l’article 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

En application de l’article 144 du code de procédure civile, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

En l’espèce, un règlement de copropriété contenant état descriptif de division ont été établis pour l’ensemble immobilier [Adresse 6] à [Adresse 16] suivant acte reçu par Maître [X], notaire à [Localité 17], le 14 mars 1950.

Cet acte a été modifié par acte reçu le 1er juin 1972 par Maître [V], notaire à [Localité 17]. Aux termes de cet acte, les tantièmes suivants ont été attribués au lot n°1 :

133/1 000 des parties communes spéciales,931/10 000 des parties communes générales.

Ce nombre de tantièmes apparaît plus élevé que celui attribué à d’autres lots d’une superficie plus importante. La réalisation d’une mezzanine à l’intérieur du lot et l’utilisation du lot sont indifférentes concernant la répartition des charges.

Un désaccord des parties existe de surcroît sur l’accès effectif du lot de M. [M] aux parties communes et son utilisation des équipements communs.

Il convient par conséquent d’ordonner une mesure d’expertise dans les termes du dispositif et aux frais de M. [M] afin de permettre à la juridiction de disposer d’éléments suffisants pour statuer sur les demandes formées dans le cadre de la présente instance.

Il sera sursis à statuer sur les autres demandes des parties.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement avant dire droit, contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture ;

Avant dire droit,

ORDONNE une expertise judiciaire et commet pour y procéder :

[B] [K]

[Adresse 11]

Tél : [XXXXXXXX01] Portable : [XXXXXXXX02]

Courriel : [Courriel 15]

Inscrit sur la liste des experts de la cour d’Appel d'[Localité 13], avec pour mission, après avoir entendu les parties et leurs conseils dans les conditions des articles 160 et suivants du code de procédure civile, de :

— se rendre dans la copropriété située [Adresse 8]) en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;

— recueillir les explications des parties et se faire communiquer par elles tous les documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— procéder au métrage de chaque lot ainsi qu’au calcul des tantièmes, des quotes-parts des parties communes générales et spéciales et des tantièmes de charges qui y sont rattachés ;

— faire la description des lieux, en dressant des croquis et en constituant un album photographique ;

établir un plan avec implantation de chaque lot ;

réaliser un projet de répartition des charges ;

préciser si le lot n°1 de M. [P] [M] dispose d’un accès vers les parties communes et décrire l’accès ou l’absence d’accès en joignant des photographies;préciser si le lot n°1 de M. [P] [M] utilise des équipements communs et lesquels,fournir tous éléments techniques utiles à la solution du litige,

s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

DIT que l’expert procédera à sa mission sous le contrôle du juge chargé du contrôle des expertises ;

DIT que pour l’exécution de sa mission, l’expert commis s’entourera de tous renseignements utiles à charge d’en indiquer l’origine, recueillera des informations orales ou écrites de toutes personnes en précisant dans son rapport leurs noms, prénoms, demeure et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles ;

DIT que l’expert commis devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle, le tenir averti de la date de son premier accédit et l’informer de l’état d’avancement de ses opérations ;

DIT qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement d’office par le juge chargé du contrôle de l’expertise ;

DIT que les parties communiqueront à l’expert, dès qu’elles seront informées de l’acceptation de la mission, la totalité des pièces dont elles entendent faire état et en tout état de cause au plus tard huit jours après la convocation au premier accédit ;

De même elles devront répondre sous huitaine à toute demande de pièces complémentaires formulées par lui. À défaut par elles de ce faire, l’expert devra en informer au plus tôt le juge chargé du contrôle des expertises, afin qu’il soit plus amplement statué ;

DIT que M. [P] [R] devra consigner auprès du régisseur du tribunal judiciaire de Nice la somme de 2000 Euros destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert et ce au plus tard dans le délai de 2 MOIS, AVANT LE 5 NOVEMBRE 2025 ;

A défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

DIT que l’expert devra, dans le délai de QUATRE MOIS à dater de la notification de la consignation effectuée, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle de l’expertise, déposer au greffe son rapport et qu’il délivrera lui-même copie du tout à chacune des parties en cause ;

DIT qu’en cas d’impossibilité de terminer les opérations dans le délai susvisé, l’expert devra, avant la fin du délai, prendre attache avec le juge chargé du contrôle des expertises afin de justifier des causes de cette impossibilité et solliciter un délai précis pour le dépôt de son rapport ;

DIT que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport, le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu. Il fixera aux parties, lors de cet envoi, un délai pour formuler leurs observations ou réclamations et ne sera pas tenu de prendre en compte celles qui seraient faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il fera rapport au juge ;

Les dernières observations ou réclamations des parties adressées à l’expert dans ce délai, doivent rappeler sommairement le contenu de celles qui auraient été présentées antérieurement. À défaut, lesdites observations ou réclamations antérieures sont réputées abandonnées par les parties ;

DIT que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle.

DIT qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée aux parties ;

Les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’UN MOIS pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais. Ces observations seront adressées au magistrat taxateur pour assurer un débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe ;

ORDONNE le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état du mercredi 2 septembre 2026 à 9 heures 00 (audience dématérialisée) et invite M. [P] [R] à notifier des conclusions récapitulatives au vu du rapport d’expertise qui sera déposé ;

SURSEOIS à statuer sur les autres demandes des parties ;

RÉSERVE les dépens en fin de cause ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT