COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01240 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PZJH

du 11 Avril 2025

N° de minute 25/550

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 8] C, sis [Adresse 2]

c/ [L] [D] [W]

Grosse délivrée

à M^e Clément DIAZ

Expédition délivrée

à M^e Nicolas DONNANTUONI

le

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE ONZE AVRIL À 14 H 00

Nous, Florence DIVAN, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 02 Juillet 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 8] C, sis [Adresse 2]

Représenté par son syndic en exercice la SAS cabinet TABONI

[Adresse 5]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [L] [D] [W]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Rep/assistant : M^e Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 13 Février 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 11 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [L] [W] est propriétaire d’un appartement sis à [Adresse 10], dans la résidence [Adresse 8].

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires Le Negresco C a fait assigner Monsieur [L] [W] devant le juge des référés de [Localité 9] aux fins de voir cesser, sous astreinte, l’activité de location saisonnière touristique de ce dernier.

Dans ses conclusions visées à l’audience du 13 février 2025, le syndicat des copropriétaires Le Negresco C demande au juge :

Condamner Monsieur [W] d’avoir à mettre un terme aux différentes infractions au règlement de copropriété, à savoir la violation de la clause d’habitation bourgeoise et la clause interdisant de troubler la tranquillité des autres occupants via son activité de location de courte durée ; Dire que cette condamnation sera assortie d’une astreinte persuasive de 10 000 euros pour toute infraction constatée, passé le délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir ; Débouter Monsieur [W] de l’ensemble de ses demandes ; Condamner Monsieur [L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires Le Negresco C une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens.

A l’audience, il sollicite le rejet de la dernière pièce produite par Monsieur [L] [W], rédigée en anglais.

Dans ses conclusions visées à l’audience, Monsieur [L] [W] demande au juge de :

Débouter le syndicat des copropriétaires Le Negresco C sis au [Adresse 3]) de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner le syndicat des copropriétaires Le Negresco C sis au [Adresse 3]) à payer à Monsieur [L] [W] une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris notamment la totalité du droit proportionnel de l’huissier de justice ; Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La décision a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de rejet de pièce :

L’article 111 de l’ordonnance du 25 août 1539, dite ordonnance de [Localité 11] impose que les actes de procédure et jugement soient rédigés en français.

Cette ordonnance ne vise que les actes de procédure mais permet au juge d’écarter une pièce rédigée en langue étrangère et non traduite en français.

En l’espèce, la pièce n° 6 de Monsieur [L] [W] comporte six pages rédigées exclusivement en anglais.

Au regard de sa longueur, et bien que le défendeur en explique la teneur dans ses conclusions, il convient de l’écarter des débats.

Sur la demande de cessation de location saisonnière touristique de courte durée :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur la violation de la clause de bourgeoisie :

Le règlement de copropriété prévoit que « les appartements et les chambres ne pourront être occupés qu’à destination bourgeoise. Ils pourront également être utilisés pour un usage professionnel n’ayant aucun caractère commercial, sauf en cas d’annexe de l’hôtel Negresco ».

Cette clause interdit les activités commerciales.

Or, en l’absence de prestations para-hôtelières significatives, dont l’existence n’est pas invoquée en l’espèce, une activité en location saisonnière touristique doit être considérée comme étant de nature civile.

Le demandeur n’apporte donc pas la preuve du caractère commercial de l’activité et de la violation de la clause bourgeoise.

Le syndicat fait également valoir que les assemblées générales des 28 avril 2017 et 17 mai 2024 ont expressément interdit les activités de location saisonnière de courte durée.

Or, le procès-verbal du 28 avril 2017 prévoit uniquement l’autorisation d’engager une procédure à l’encontre de Monsieur [L] [W] pour ses activités mais n’ont pas voté l’interdiction de ces activités.

De même, le procès-verbal du 17 mai 2024 « rappelle » l’interdiction de louer les appartements sous la forme de location de courte durée sans plus d’information sur le vote initial d’une telle interdiction.

Sur le trouble à la tranquillité de l’immeuble :

Le syndicat des copropriétaires indique que l’ensemble immobilier est inscrit sur l’inventaire supplémentaire des monuments historiques par arrêté du 13 juin 2003 ou labellisé Patrimoine du XXème siècle le 1er septembre 2008.

Il fait valoir qu’à ce titre, les copropriétaires doivent être particulièrement vigilants pour éviter la dégradation de l’immeuble.

Il produit à cet égard une attestation de Madame [N] [R], concierge de l’immeuble, indiquant avoir vu un couple locataire de Monsieur [W] déjeuner sur la table du hall de l’immeuble.

Ils produisent également des échanges de mail par lesquels Monsieur [L] [W] accepte de prendre en charge la réparation de la vitre cassée de l’entrée de l’immeuble, ce qui démontrerait que ses locataires en étaient les auteurs.

Ces deux éléments sont insuffisants pour caractériser un trouble manifestement illicite.

En conséquence, il existe une contestation sérieuse sur l’interdiction ou non de l’activité de location saisonnière de courte durée dans l’immeuble et la preuve d’un trouble manifestement illicite n’est pas rapportée.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires :

Le syndicat des copropriétaires Le Negresco C, qui succombe, sera condamné aux dépens et à verser à Monsieur [L] [W] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, au tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ÉCARTONS des débats la pièce n° 6 de Monsieur [L] [W] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires Le Negresco C ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires Le Negresco C à verser à Monsieur [L] [W] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires Le Negresco C aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT