TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2025

Président : M^me LEDERLIN,

Greffier : Madame BOINE,

Débats en audience publique le : 28 Août 2025

GROSSE :

Le 23 octobre 2025

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 octobre 2025

à M^e ABDOULAYE YOUNSA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03281 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6Q6V

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. 3F SUD VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE NEOLIA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [Z] [M]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Issaka ABDOULAYE YOUNSA, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [B] [G] [O] [C]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Issaka ABDOULAYE YOUNSA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privé établi le 6 janvier 2017, la société anonyme ([O]) d’habitation à loyer modéré (hlm) NEOLIA, prise en la personne de son directeur général, a consenti à Mme [Z] [M] et M. [B] [G] [O] [C] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 510,49 euros, charges comprises.

La [O] IMMOBILIERE MEDITERRANEE est devenue propriétaire du bien loué le 19 décembre 2018 selon attestation de Me [U] [S], notaire à [Localité 5], en date du 20 décembre 2018.

La dénomination de la [O] IMMOBILIERE MEDITERRANEE a été modifiée au profit de celle de 3F SUD selon procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 7 juin 2019.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [Z] [M] et M. [B] [G] [O] [C] le 31 mai 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.923,03 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025, la [O] 3F SUD, prise en la personne de son président directeur général, a fait assigner en référé Mme [Z] [M] et M. [B] [G] [O] [C] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir, au visa de la loi du 6 juillet 1989, notamment ses articles 7 a et 24, des articles 1103 et 1728 du code civil, 514 et suivants, 834, 835, 696 et 700 du code de procédure civile :

le constat de la résiliation du bail,l’expulsion immédiate de Mme [Z] [M] et M. [B] [G] [O] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement et du parking (référencé D446P-0037) situés [Adresse 4] avec le concours de la force publique,leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel, de la somme de 2.350,53 euros due au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté au 24 avril 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des derniers loyers échus, majorés des charges et autres accessoires que le locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi, avec indexation, jusqu’au départ effectif des lieux,leur condamnation au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 28 août 2025 par la [O] 3F SUD et Mme [Z] [M] et M. [B] [G] [O] [C], représentés par leurs conseils respectifs, sollicitant le bénéfice de leur assignation et de leur conclusion.

Conformément à son acte introductif d’instance, la [O] 3F SUD réitère ses demandes initiales et actualise le montant de sa créance à la somme de 2.261,38 euros au 28 août 2025.

Sur la contestation sérieuse soulevée en défense et relative au montant de la dette locative, elle expose que tous les paiements justifiés par les locataires via leurs relevés bancaires ont été pris en compte par le bailleur. Elle précise que les échéances de février, mars et avril 2024 n’ont pas été payées, ce qui explique le montant du loyer. Il ne s’agit pas du surloyer qui a bien été régularisé au mois de mars 2024 après communication de la situation fiscale des locataires. Elle fait valoir qu’elle justifie de la régularisation de charge pour l’année 2021.

Aux termes de leurs conclusions, Mme [Z] [M] et M. [B] [G] [O] [C], au visa des articles 6, 7 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1728 et 1343-5 du code civil et des articles 834 et 835 du code de procédure civile demande :

JUGER que la dette alléguée par la société 3F SUD est inexistante

JUGER que la créance invoquée par la société 3 F n’est ni certaine, ni liquide, ni exigible

DIRE et JUGER que la clause résolutoire stipulée au bail n’est pas acquise

DIRE et JUGE qu’il n’y a pas lieu à réferer

REJETER en conséquence la demande d’acquisition de la clause résolutoire ainsi que la demande d’expulsion formulée par la société 3 F

CONDAMNER la société 3 F à payer la somme de 2500 euros à monsieur [G] et à son épouse au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER la société 3F aux entiers dépens

Ils contestent la dette locative et font valoir que le relevé de compte édité par la [O] 3F SUD couvrant la période 2019-2025 comporte des anomalies persistantes confirmant l’absence de créance certaine. L’imprécision de la période visée par la dette mentionnée dans l’assignation constitue une contestation sérieuse.

Pour le surplus, sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 11 juin 2025 a été dénoncée le 12 juin 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 28 août 2025.

Par ailleurs, la [O] 3F SUD justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 3 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la [O] 3F SUD est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du Code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 6 janvier 2017 contient une clause résolutoire en son titre 7 stipulant un délai de deux mois pour régulariser la dette locative.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 31 mai 2024 à Mme [Z] [M] et M. [B] [G] [O] [C], aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1.923,03 euros en principal. Le commandement de payer mentionne un délai de 6 semaines

S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité du commandement, il peut toutefois retenir que les irrégularités affectant ce commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande de constat du jeu de la clause résolutoire fondée sur la signification de cet acte.

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces que le commandement de payer méconnaît les dispositions contractuelles visant un délai de deux mois en imposant un délai inférieur pour régulariser le paiement.

En outre, malgré les termes de l’assignation, il n’est pas versé de contrat de bail relatif à un emplacement de parking.

Il en résulte une contestation sérieuse.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande relative au constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [Z] [M] et M. [B] [G] [O] [C] sont redevables des loyers et des charges, en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte des décomptes versés aux débats qu’il a été appliqué un supplément de loyer en janvier et février 2024 pour un montant total de 2.102,68 euros et que cette somme a été remboursée en mars 2024. Les prélèvements effectués sur le compte des locataires en février et mars 2024 ont été impayés et aucun paiement n’a été effectué pour le mois d’avril 2024.

Il ressort ainsi de l’assignation et des décomptes fournis que Mme [Z] [M] et M. [B] [G] [O] [C] restent devoir, après déduction des frais de rejet, la somme de 2.259,67 euros, à la date du 28 août 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de juillet 2025 inclus.

Ils sont donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 2.259,67 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.923,03 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Mme [Z] [M] et M. [B] [G] [O] [C], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de résiliation du bail et les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [M] et M. [B] [G] [O] [C] à verser à la [O] 3F SUD, à titre provisionnel, la somme de 2.259,67 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges) au 28 août 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2024 sur la somme de 1.923,03 euros et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [M] et M. [B] [G] [O] [C] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer ;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente