COUR D’APPEL D'[Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [S] [U] c/ [L] [K], [N] [Y] [H] épouse [K], Syndic. de copro. GESTION DALBERA

N° 25/

Du 02 Septembre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/04380 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OREF

Grosse délivrée à

l’ASSOCIATION ESCOFFIER – WENZINGER – DEUR

la SELARL HAUTECOEUR – DUCRAY

expédition délivrée à

la SELARL CABINET SILVE

le 02 Septembre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du deux Septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Eliancia KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Juin 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 02 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Septembre 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Monsieur [S] [U]

[Adresse 9]

[Localité 2]

représenté par Maître Philippe SILVE de la SELARL CABINET SILVE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEURS:

Monsieur [L] [K]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par Maître Marc DUCRAY de la SELARL HAUTECOEUR – DUCRAY, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [N] [Y] [H] épouse [K]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par Maître Marc DUCRAY de la SELARL HAUTECOEUR – DUCRAY, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Syndicat de copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cabinet de Gestion DALBERA dont le siège social est sis [Adresse 8], elle même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par Maître Nicolas DEUR de l’ASSOCIATION ESCOFFIER – WENZINGER – DEUR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [S] [U] est propriétaire des lots n°43 et 46 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 5].

Mme [N] [E] épouse [K] et M. [L] [K] sont propriétaires des lots n°11 et 49 de l’état descriptif de division du même immeuble.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 1er août 2022 au cours de laquelle ont été adoptées les résolutions n°24 et 25 visant à ce que « l’assemblée générale déclare non recevable, et ce de façon définitive, toute contestation du droit de propriété des consorts [K] sur le lot n°49, tel que défini dans le modificatif à l’état descriptif de division établi le 18 juillet 2006 » et à ce que « l’assemblée générale considère que l’accès possible à une petite partie des combles, à travers une trappe existant depuis des décennies au plafond de la cuisine du lot n°49, ne porte pas atteinte aux intérêts du syndicat des copropriétaires ni n’enlève aux combles leur caractère de parties communes ».

Par actes du 27 octobre 2022, M. [S] [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Adresse 12], Mme [N] [E] épouse [K] et M. [L] [K] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement l’annulation des résolutions n°24 et 25 de l’assemblée générale du 1er août 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 16 mai 2025, M. [S] [U] sollicite :

— l’annulation des résolutions n°24 et 25 de l’assemblée générale du 1er août 2022,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à lui payer la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour manquement à son devoir de surveillance,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 12], de Mme [N] [E] épouse [K] et M. [L] [K] à lui payer la somme de 2.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que les résolutions n°24 et 25 sont nulles puisqu’elles portent atteinte aux droits des copropriétaires en ce qu’elles confèrent un droit de jouissance exclusive des combles, parties communes, aux consorts [K]. Il rappelle qu’il appartient aux copropriétaires minoritaires de rapporter la preuve de l’abus de majorité qui résulte d’une décision qui est le résultat de manœuvres destinées à obtenir, par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs ou qui lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l’intérêt commun.

Il fait valoir que les combles situés au-dessus du lot n°49, propriété des consorts [K], sont des parties communes, ce que M. [L] [K] reconnaît dans une lettre du 28 juin 2022. Il soutient que les photos qu’il produit illustrent la réalisation de travaux d’aménagement récents dans ces combles consistant en la pose d’un parquet bois et de plaintes, la réfection de la peinture des murs, l’installation d’un interrupteur, d’une prise électrique et de meubles de rangement, contrairement à ce que prétendent les consorts [K]. Il souligne que ces combles ne sont accessibles que depuis le lot n°49. Il en conclut que les résolutions litigieuses visent à valider l’annexion irrégulière de ces parties communes par les consorts [K].

Il considère que ces résolutions ont été votées sur la foi des seules allégations de M. [L] [K] contenues dans sa lettre du 28 juin 2022 qui n’était accompagnée d’aucun plan, acte ou photo. Il explique que l’assemblée générale du 16 mai 2002 a autorisé la vente de l’ex-loge composée de deux petites pièces à Mme [B] [V] et la réalisation de travaux visant à assainir l’appartement et à l’isoler de la partie commune (puit de lumière). Il soutient que ces travaux devaient laisser libre l’accès au puit de lumière par une fenêtre standard.

Il considère que la mention de « l’accès possible à une petite partie des combles » dans la résolution n°25 minimise l’ampleur de l’annexion. Il rappelle que lors de l’assemblée générale du 21 juillet 2017, la résolution n°11 visait à autoriser les consorts [K] à acquérir les combles situés au-dessus de leur lot et les rendre habitables après expertise et travaux nécessaires, question qui n’a pas été traitée, et conclut que les combles sont donc bien des parties communes et qu’ils n’ont pas été vendus à Mme [B] [V] ni aux consorts [K].

Il ajoute que l’acte notarié du 18 juillet 2006 modificatif de l’état descriptif de division et de vente à Mme [B] [V] indiquait que le dégagement, la réserve, les deux pièces, les toilettes et le balcon faisaient l’objet de la vente alors que la résolution n°6 de l’assemblée générale du 16 mai 2022 autorisant la vente ne comprenait pas les toilettes, accessibles sans passer par l’ex-loge, ni le dégagement, parties communes. Il estime que le croquis qui mentionne une réserve en lieu et place du puit de lumière et inclut le dégagement et les toilettes dans l’ex-loge est erroné. Il mentionne que du fait du déplacement de la porte, les toilettes communes ne sont plus accessibles et le puit de lumière qui éclairait le couloir du 5ème étage est occulté.

Il relate que M. [L] [K] reconnaît que les combles excèdent la partie qui surplombe leur lot et empiètent sur l’appartement voisin appartenant à Mme [A]. Il en conclut que les consorts [K] sont conscients de l’irrégularité de la situation.

Il indique que les combles ne peuvent constituer une partie commune à jouissance privative puisqu’ils permettent l’accès à la verrière qui recouvre le puit de lumière et présentent donc une utilité pour l’ensemble des copropriétaires.

Il soutient que le syndicat des copropriétaires est responsable pour manquement à son devoir de surveillance des parties communes et fait valoir que son extrême bienveillance à l’égard des consorts [K] caractérise une négligence. Il fonde sa demande formulée à l’encontre du syndicat des copropriétaires sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et considère que ce dernier engage sa responsabilité en laissant subsister un empiètement irrégulier sans effectuer aucune démarche pour s’assurer de la consistance et de la nature des travaux réalisés dans les combles par les consorts [K].

Dans ses dernières écritures notifiées le 21 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] conclut au débouté et sollicite la condamnation de M. [S] [U] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il relève que M. [S] [U] n’a pas sollicité l’annulation des résolutions n°22 et 23 concernant l’assiette du lot n°49 et la prétendue annexion des combles qui avaient été portées à l’ordre du jour à sa demande et qui ont été rejetées. Il expose que les consorts [K] ont régulièrement acquis le lot n°49, comprenant un dégagement, une réserve, deux pièces, des toilettes et un balcon, qui a été créé par acte notarié du 18 juillet 2006 valant modification de l’état descriptif de division et vente. Il précise que la contenance de ce lot n’a pas été modifiée depuis. Il explique que, confrontés aux accusations du demandeur, les consorts [K] ont souhaité que leur droit de propriété sur le lot n°49 tel que défini dans l’acte notarié précité soit définitivement reconnu, sans nuire aux droits des autres copropriétaires.

Il fait valoir que la résolution n°25 contestée est, au contraire de ce qui est affirmé par le demandeur, protectrice de l’intérêt collectif puisqu’elle réaffirme la nature commune des combles. Il estime que les consorts [K] n’ont pas modifié l’accès aux combles. Il rappelle qu’ils se défendent d’avoir annexé les combles qui sont inhabitables au regard de la hauteur sous plafond qui ne dépasse pas 1m60. Il précise que les travaux réalisés après autorisation de l’assemblée générale du 16 mars 2009 concernent le puit de lumière et non les combles.

Il conclut que les résolutions litigieuses ont été adoptées à la suite d’un abus de majorité.

Dans leurs dernières écritures notifiées le 3 février 2025, Mme [N] [E] épouse [K] et M. [L] [K] concluent au débouté et sollicitent la condamnation de M. [S] [U] à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils expliquent que Mme [N] [E] épouse [K] a déposé plainte contre le demandeur pour harcèlement au vu des indélicatesses, menaces et accusations portées à son encontre. Ils soutiennent que les résolutions n°22 et 23 mises à l’ordre du jour à la demande de M. [S] [U] montrent son acharnement à faire croire qu’ils ont modifié leur lot et annexé les combles. Ils rappellent que le demandeur n’a pas participé aux assemblées générales se prononçant sur le problème de « squattérisassions de la loge de concierge », ni celle au cours de laquelle la mise en vente de cette loge a été votée.

Ils indiquent que, conformément à l’acte notarié modificatif de l’état descriptif de division du 18 juillet 2006, le lot n°49 comprenant un dégagement, une réserve, deux pièces, des toilettes et un balcon a été vendu à Mme [B] [V]. Ils ajoutent avoir acquis ce même lot, par acte notarié du 3 juin 2009, sous la condition suspensive de l’autorisation d’effectuer des travaux visant à assainir l’appartement et à l’isoler de la partie commune (puit de lumière) par le syndicat des copropriétaires, autorisation accordée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés, dont le demandeur, lors de l’assemblée générale du 16 mars 2009.

Ils précisent que les combles ne sont pas concernés par cette autorisation et que le demandeur tente de tromper le tribunal.

Ils estiment que les travaux réalisés sont conformes à la décision d’assemblée générale puisque le puit de lumière nord est accessible par une fenêtre créée à cette occasion mais aussi par d’autres voies (fenêtres et portes de parties communes et d’appartement).

Ils estiment que la résolution n°24 ne prive pas l’assemblée générale de l’exercice d’un droit puisqu’elle n’a pas le pouvoir de contester leur droit de propriété sur le lot n°49 tel que défini par l’état descriptif de division. Ils soutiennent que l’annulation de cette résolution ne changerait rien à l’état descriptif de division, que cette résolution ne fait pas grief au demandeur et avait simplement pour objet de lui faire comprendre la situation. Ils relèvent l’absence de manœuvres frauduleuses.

Ils font valoir que la résolution n°25 ne fait que rappeler le droit puisque l’accès aux combles depuis leur lot privatif ne leur enlève pas leur caractère commun et ne porte pas atteinte aux copropriétaires. Ils ajoutent qu’ils seraient en droit de demander que la portion des combles à laquelle ils ont un accès exclusif soit considérée comme une partie commune à usage privatif. Ils soulignent que l’autre partie des combles, séparée de la première par un mur, est accessible par une porte à plus de 3 mètres de hauteur dans les parties communes de l’immeuble.

Ils expliquent ne pas utiliser les combles qui ne sont pas aménagés, ne sont accessibles que par une échelle de 3 mètres, et dont la hauteur est de 1m60 au plus haut et 1m au plus bas, les rendant inutilisables.

La clôture de la procédure est intervenue le 20 mai 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 3 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale d’annulation des résolutions n°24 et 25 du procès-verbal d’assemblée générale du 1er août 2022.

Aux termes de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Néanmoins, une décision, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée générale, peut faire l’objet d’un recours en annulation lorsqu’elle a été le résultat de manœuvres destinées à obtenir, par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, qu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l’intérêt commun ou qu’elle révèle une inégalité de traitement entre les copropriétaires.

Une décision d’assemblée générale de copropriété peut ainsi être annulée pour abus de majorité qui consiste à utiliser la majorité soit dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit avec l’intention de nuire.

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit, abus qui doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Est assimilé à un abus de majorité la décision d’assemblée générale qui compromet indûment l’équilibre indispensable entre les droits concurrents des copropriétaires tels qu’ils résultent de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, la discrimination entre copropriétaires, sans motif légitime, caractérisant un tel abus.

En l’espèce, selon le règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 5], le cinquième étage était notamment composé d’un appartement de concierge « comprenant une entrée, un water-closet, une cuisine sur cour, une pièce sur [Adresse 11] au nord ».

Par acte notarié du 18 juillet 2006, l’état descriptif de division a été modifié pour créer un lot n°49 composé d’un dégagement, une réserve, deux pièces, des toilettes et un balcon, lot vendu par le syndicat des copropriétaires à Mme [B] [V]. Cet acte notarié reproduit la résolution n°6 du procès-verbal d’assemblée générale du 16 mai 2002 lors de laquelle l’assemblée générale des copropriétaires a donné « son accord à la vente de l’ex-loge (partie commune) située au dernier étage de l’immeuble et composé de deux pièces pour un montant de 9.000 euros pour le syndicat vendeur » et à la création d’un lot supplémentaire.

Si le demandeur souligne la distinction entre la description du lot objet de la vente dans le procès-verbal d’assemblée générale et dans l’acte notarié précités, notamment au regard des toilettes et du dégagement, l’absence de description détaillée de la composition du lot litigieux dans la résolution votée ne permet pas de conclure à une divergence entre ces deux documents.

De plus, le règlement de copropriété précisait, antérieurement à la modification de l’état descriptif de division, que l’appartement de concierge comprenait notamment une entrée et un water-closet. Or, ces pièces ne peuvent que correspondre au dégagement et aux toilettes mentionnés par M. [S] [U].

En outre, il ressort de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 16 mars 2009 que Mme [B] [V] a été autorisée à effectuer sur son lot n°49 les travaux suivants :

— « La dépose des deux garde-fous existants entourant le puit de lumière,

— La création de deux murs d’une hauteur de 4m (en carreaux de plâtre finition peinture) autour du puit de lumière afin d’isoler celui-ci du lot n°49,

— La création sur le mur nord-ouest ainsi créé d’une fenêtre standard de 125 cm de hauteur et 120 cm de largeur afin de permettre l’accès au puit de lumière pour toute intervention éventuelle sur celui-ci,

— Pour remédier aux infiltrations récurrentes qui affectent le lot n°49 (infiltrations en provenance de la verrière couvrant une partie de celui-ci et le puit de lumière), mise en place d’une protection en tôle ondulée, exclusivement sur la partie privative ».

Ces travaux ne concernaient donc pas les combles, parties communes, qui restent donc accessibles aux copropriétaires par le lot n°49 en cas de besoin, ce à quoi les consorts [K] indique ne pas s’opposer.

La trappe présente dans la cuisine du lot n°49 a toujours été le seul accès aux combles litigieux et M. [S] [U] ne rapporte pas la preuve que les défendeurs ont condamné un passage ou en ont créé un nouveau. Aucune appropriation des parties communes n’est donc démontrée.

Selon acte notarié du 3 juin 2009, les consorts [K] ont acquis le lot n°49 auprès de Mme [B] [V].

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 21 juillet 2017 que la résolution n°11 visant à autoriser les consorts [K] à acquérir les combles situés au-dessus de leur lot et de les rendre habitables après expertise et travaux nécessaires n’a pas été traitée à la demande de M. [L] [K], les consorts [K] ayant abandonné leur projet.

De surcroît, les consorts [I] ne contestent pas le caractère commun des combles surplombant leur lot et accessible par celui-ci.

Par ailleurs, les photos produites par M. [S] [U], qui ne sont pas horodatées et ne permettent pas d’identifier avec certitude les combles surplombant le lot n°49, sont insuffisantes pour conclure à l’aménagement des combles par les consorts [K].

Si un interrupteur, une prise électrique et deux petits meubles de rangement y sont visibles, rien ne permet de démontrer que les consorts [I] sont à l’origine de ces installations qui ne rendent pas ces combles habitables. En effet, aucune photo de l’état des combles antérieurement aux travaux allégués n’est produite.

En outre, si le demandeur qualifie d’erroné le croquis du lot n°49 annexé à l’acte notarié du 18 juillet 2006, il ne démontre pas qu’il ne correspond pas à la réalité et ne rapporte pas davantage la preuve que les travaux réalisés ne sont pas conformes à la décision d’assemblée générale du 16 mars 2009.

Par conséquent, en l’absence de preuve d’un abus de majorité, M. [S] [U] sera débouté de sa demande d’annulation des résolutions n°24 et 25 du procès-verbal d’assemblée générale du 1er août 2022.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts de M. [S] [U].

L’article 14 alinéas 4 et 5 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le texte ajoute qu’il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, en l’absence de caractérisation d’un empiètement irrégulier des consorts [K] sur les parties communes, aucun manquement à son devoir de surveillance des parties communes ou aucune faute de négligence ne peuvent être imputés au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5].

De plus, le syndicat des copropriétaires n’avait pas à s’assurer de la consistance et de la nature de travaux réalisés dans les combles par les consorts [K] puisque l’autorisation de travaux accordée par l’assemblée générale concernait le lot n°49, partie privative, ainsi que le puit de lumière, à l’exclusion des combles.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts de M. [S] [U] à l’encontre du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Partie perdante au procès, M. [S] [U] sera condamné aux dépens, ainsi qu’à payer la somme de 2.000 euros à Mme [N] [E] épouse [K] et M. [L] [K], et la somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DEBOUTE M. [S] [U] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE M. [S] [U] à payer à Mme [N] [E] épouse [K] et M. [L] [K] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE M. [S] [U] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT