TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/00259 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HDKP

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Madame [W] [X] épouse [F], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [Y], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 24 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

:

Par acte sous seing privé du 18 novembre 2023, Madame [W] [F] a donné à bail à Monsieur [E] [Y] un studio meublé à usage d’habitation sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 350 euros outre 25 euros de complément au titre des mois de novembre, décembre, janvier février et mars, payable d’avance le 8 de chaque mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer dans le délai de six semaines visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 26 avril 2024 par procès-verbal de remise à étude à la requête de Madame [W] [F] à Monsieur [E] [Y]. Il portait sur la somme en principal de 1.825,00 euros au titre des loyers et charges échus.

Un commandement de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire du bail a également été délivrée à ce dernier, par procès-verbal de remise à étude, le 27 mai 2024.

Par acte d’huissier du 14 octobre 2024, Madame [W] [F] a fait assigner, en référé, Monsieur [E] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

— La déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes ;

Y faire droit,

En conséquence,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail consenti par Madame [W] [F] à Monsieur [E] [Y] en date du 18 novembre 2023, pour défaut de paiement et assurance en conformité avec l’article 1728 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989;

— Condamner Monsieur [E] [Y] ainsi que tous occupants de son chef, à quitter sans délai le studio meublé qu’il occupe sis [Adresse 4] à [Localité 5] et ordonner son expulsion conformément aux dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Autoriser Madame [W] [F], à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner Monsieur [E] [Y] à lui verser une indemnité provisionnelle d’un montant de 3.925,00 euros égale au montant des loyers impayés au jour de la signification de l’assignation échéance de octobre 2024 incluse, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer dans les termes de l’article 1231-7 du Code Civil ;

— Condamner Monsieur [E] [Y], à lui verser une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges récupérables à ce jour soit 350 euros à compter de novembre 2024 jusqu’à la parfaite libération des lieux ;

— Condamner Monsieur [E] [Y] au paiement d’une indemnité de 400 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [E] [Y] aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer, du procès-verbal de saisie conservatoire, de l’assignation et des suites de mise à exécution.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 avril 2025.

Madame [W] [F], comparante, s’est référée à son acte introductif d’instance en précisant que le locataire est parti sans restituer les clés, aucune assurance ayant été justifiée. Elle a actualisé sa créance à la somme de 6500 euros.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [E] [Y], régulièrement cité par procès-verbal de recherches infructueuses n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [E] [Y] ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé.

L’action en prévention des expulsions a été initiée mais Monsieur [E] [Y] ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

*Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement suivant accusé de réception du 6 mai 2024.

*Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée le 18 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

II. SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

*Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En outre, l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 27 mai 2024 par procès-verbal de remise à étude à la requête de Madame [W] [F] à Monsieur [E] [Y]. Il portait sur la somme en principal de 1.825,00 euros au titre des loyers et charges échus.

Un commandement de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire du bail a également été délivrée à ce dernier le 27 mai 2024.

En l’espèce, le bail en date du 18 novembre 2023, contient une clause résolutoire prévoyant sa résiliation de plein droit au cas de non production de l’attestation d’assurance.

Se prévalant du défaut de souscription et de production de l’attestation d’assurance, le 27 mai 2024, un commandement d’en justifier a été délivré par procès-verbal de remise à étude à Monsieur [E] [Y].

Il ressort des pièces du dossier que dans le mois suivant ce commandement, la souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs n’a pas été justifiée de sorte qu’il convient de constater que les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 28 juin 2024.

L’expulsion de Monsieur [E] [Y] sera donc ordonnée ainsi que de tout occupant de son chef dans les conditions prévues par la loi et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur le fondement des dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétique.

*Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [Y] reste redevable des loyers jusqu’au 27 juin 2024 et à compter du 28 juin 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [E] [Y], occupant sans droit ni titre depuis le 28 juin 2024 cause un préjudice à Madame [W] [F] qui n’a pu disposer du bien à leur gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à parfaite libération des lieux soit la somme de 350 euros conformément à la demande.

*Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Madame [W] [F] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 6.150,00 euros, terme du mois d’avril 2025 inclus, étant ici précisé que le terme du mois de mai 2025 n’était pas échu lors de l’audience du 24 avril 2025.

Monsieur [E] [Y], non comparant, ne conteste pas, par définition, ni le principe, ni le montant de cette dette locative.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [E] [Y] au paiement de la somme susdite de 6.150,00 euros à titre provisionnel, portant intérêts sur la somme de 1.825,00 euros à compter du 26 avril 2024, date du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus, conformément à la demande.

Il n’est demandé aucun délai de paiement en l’absence du locataire, ce dernier ne pouvant en outre bénéficier d’office de tels délais faute de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

*Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [Y], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer et de l’assignation.

*Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [E] [Y] à la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable, l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 novembre 2023, entre Madame [W] [F], d’une part, et Monsieur [E] [Y], d’autre part, concernant le studio meublé à usage d’habitation sis [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 juin 2024 ;

DISONS que Monsieur [E] [Y] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [E] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que les sommes dues par Monsieur [E] [Y] à Madame [W] [F] à compter du 1er mai 2025 le sont au titre d’une indemnitémensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [Y] à verser à Madame [W] [F] la somme provisionnelle de 6.150,00 euros incluant l’échéance du mois d’avril 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.825,00 euros à compter du 26 avril 2024, date du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [Y] à verser à Madame [W] [F] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, soit mensuellement 350 euros, à compter du 1er mai 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [Y] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [Y] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 30 juin 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,