COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/00964 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PVOJ

du 09 Mai 2025

N° de minute 25/

affaire : Syndic. de copro. CECIL COTTAGE, sis [Adresse 4]

c/ [F] [H] [E]

Grosse délivrée à

M^e David TICHADOU

Expédition délivrée à

M^e Loïc BENSAID

le

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE NEUF MAI À 14 H 00

Nous, Solange LEBAILE, Première Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 10 Mai 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. CECIL COTTAGE, sis [Adresse 4]

Représenté par son syndic en exercice la SASU ASSALIT SYNDIC

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e David TICHADOU, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

Mme [F] [H] [E]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Loïc BENSAID, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 06 Février 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025, prorogé au 09 Mai 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Cecil cottage a fait assigner Madame [F] [E] afin d’entendre le juge des référés sur le fondement des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile :

— constater que Madame [F] [E] a réalisé des travaux affectant les parties communes de l’immeuble sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires,

— juger que ces travaux irréguliers constituent une voie de fait, portant atteinte aux droits des copropriétaires et représentant un dommage imminent,

En conséquence,

— condamner sous astreinte, Madame [F] [E] à remettre les lieux en leur état antérieur à savoir :

* rétablissement des deux portes fenêtres supprimées,

* rétablissement de l’accès au local depuis les caves de l’immeuble,

* retrait de l’éclairage, de la boîte aux lettres installés en façade et remise en état du mur,

* retrait de l’arrivée d’eau et remise en état du mur,

* suppression des câbles électriques et remise en état des murs,

— condamner Madame [F] [E] au paiement de la somme provisionnelle de 380 euros au titre des frais d’huissier exposés par la copropriété pour l’établissement du procès-verbal de constat des 12 septembre 2022,

— condamner Madame [F] [E] au paiement de la somme de 3600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [F] [E] aux entiers dépens de référé.

Dans ses écritures déposées à l’audience du 6 février 2025 et visées par le greffe, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Cecil cottage modifie ses demandes en ce sens :

— constater que Madame [F] [E] a réalisé des travaux affectant les parties communes de l’immeuble sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires,

— juger que ces travaux irréguliers constituent une voie de fait, portant atteinte aux droits des copropriétaires et représentant un trouble manifestement illicite,

En conséquence,

— condamner sous astreinte, Madame [F] [E] à remettre les lieux en leur état antérieur à savoir :

* rétablissement des deux baies vitrées (portes fenêtres vitrées) qui ont été supprimées en façade de l’immeuble,

* rétablissement de l’accès au local depuis la porte d’entrée située dans le couloir des caves de l’immeuble,

* rebouchage du trou percé dans le mur de façade et du trou percé dans le mur au-dessus de la porte d’entrée du local ( au niveau du couloir des caves) et retrait des câbles privatifs installés en apparent dans le couloir des caves,

— condamner Madame [F] [E] au paiement de la somme provisionnelle de 809,20 euros au titre du préjudice financier lié aux frais de constats par commissaire de justice exposés par la copropriété pour l’établissement du procès-verbal de constat des 12 septembre 2022 et 31 juillet 2023,

En tout état de cause,

— débouter Madame [F] [E] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner Madame [F] [E] au paiement de la somme de 3600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [F] [E] aux entiers dépens de référé.

Par conclusions déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, Madame [F] [E] présente les demandes suivantes :

— constater que le syndicat des copropriétaires Cecil cottage ne rapporte pas la preuve qu’elle :

* a fait installer une boîte aux lettres en façade,

* a percé la façade pour créer une arrivée d’eau dans son local,

* a percé le mur séparatif des caves pour le passage de câbles électriques,

— constater qu’elle a :

* d’ores et déjà procédé au retrait de la boîte à clés et de l’éclairage extérieur installés en façade,

* fait établir des devis afin de procéder au rétablissement des deux portes-fenêtres supprimées,

* à toutes fins utiles, solliciter auprès du syndic la ratification des travaux effectués via une mise au vote lors de la prochaine assemblée générale,

En conséquence et à titre principal,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— statuer ce que de droit sur la demande du syndicat des copropriétaires de la condamner à faire établir les deux portes-fenêtres supprimées,

— en cas de condamnation de Madame [F] [E] à rétablir les deux portes-fenêtres supprimées, ramener le montant de l’astreinte à de plus justes proportions et fixer son point de départ dans les quinze jours suivant la fin du délai de contestation de deux mois de la prochaine assemblée générale de la copropriété Cecil cottage,

A titre reconventionnel,

— ordonner sous astreinte, au syndicat des copropriétaires Cecil cottage de lui remettre un badge électronique,

— dire et juger que chacune des parties conservera à sa charge ses propres frais et dépens.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.

MOTIFS :

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constatations” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur les demandes de remise en état du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Cecil cottage

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur produit deux procès-verbaux de constat en date des 12 septembre 2022 et 13 juillet 2023 qui établissent que Madame [F] [E] qui a acquis le lot n°1 de la copropriété Cecil cottage, a entrepris des travaux qui affectent les parties communes :

— condamnation de la porte d’accès depuis le couloir des caves,

— modification des ouvertures extérieures par la dépose des deux baies vitrées existantes en façade et la pose de deux portes et deux fenêtres attenantes,

— des percements dans les murs, parties communes, pour le passage de câbles électriques et d’une arrivée d’eau supplémentaire.

Il n’est pas sérieusement contestable ni même contesté que ces travaux ont été entrepris sans autorisation du syndicat des copropriétaires.

La réalisation de ces travaux qui affectent les parties communes et qui n’ont pas fait l’objet d’une autorisation du syndicat des copropriétaires constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant à Madame [F] [E] sous astreinte et selon les modalités définies dans le présent dispositif à remettre les lieux en l’état antérieur à savoir :

* le rétablissement des deux baies vitrées ( portes fenêtres vitrées) qui ont été supprimées en façade de l’immeuble,

* le rétablissement de l’accès au local depuis la porte d’entrée située dans le couloir des caves de l’immeuble,

* le rebouchage du trou percé dans le mur de façade et du trou percé dans le mur au-dessus de la porte d’entrée du local ( au niveau du couloir des caves) et retrait des câbles privatifs installés en apparent dans le couloir des caves.

Sur la demande provisionnelle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Cecil cottage

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, et compte tenu de la justification du coût des procès-verbaux des 12 septembre 2022 et 31 juillet 2023, il convient de condamner Madame [F] [E] à payer au demandeur la somme provisionnelle de 809, 20 euros à valoir sur son préjudice financier.

Sur la demande reconventionnelle de Madame [F] [E]

Le demandeur produit un courrier officiel entre conseils en date du 4 février 2025 qui établit qu’il a satisfait à la demande de Madame [F] [E] concernant la remise du badge électronique. Il convient de dire n’y avoir lieu d’ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Cecil cottage de remettre à Madame [F] [E] ce dispositif.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il sera alloué au demandeur la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [F] [E] qui succombe sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

ORDONNONS à Madame [F] [E] à remettre les lieux en l’état antérieur à savoir :

* le rétablissement des deux baies vitrées ( portes fenêtres vitrées) qui ont été supprimées en façade de l’immeuble,

* le rétablissement de l’accès au local depuis la porte d’entrée située dans le couloir des caves de l’immeuble,

* le rebouchage du trou percé dans le mur de façade et du trou percé dans le mur au-dessus de la porte d’entrée du local ( au niveau du couloir des caves) et retrait des câbles privatifs installés en apparent dans le couloir des caves.

Et ce sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, cette astreinte courant sur une durée de trois mois,

CONDAMNONS Madame [F] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Cecil cottage les sommes suivantes :

—  809,20 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice financier,

—  2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu à condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Cecil cottage à remettre à Madame [F] [E] le badge d’accès à la copropriété,

CONDAMNONS Madame [F] [E] aux dépens.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS