MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 26 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00855 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2TUS

AFFAIRE : [Y] [Z], [R] [V] épouse [N], [E] [S] C/ Société REGIE DES LUMIERES, [C] [F] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Lorelei PINI

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [Y] [Z]

née le 14 Novembre 1973 à [Localité 12], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Renaud BARIOZ de la SELARL BDL AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Madame [R] [V] épouse [N]

née le 27 Mai 1961 à [Localité 13] (VENEZUELA)

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Renaud BARIOZ de la SELARL BDL AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Monsieur [E] [S]

né le 30 Mars 1970 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Renaud BARIOZ de la SELARL BDL AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSES

Société REGIE DES LUMIERES

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Jean-paul SANTA-CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP, avocats au barreau de LYON

Madame [C] [F] [J]

née le 29 Janvier 1978 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Amaury PLUMERAULT de la SELEURL MUSE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 06 Octobre 2025 – Délibéré prorogé au 26 Novembre 2025

Notification le

à :

Maître [U] [M] de la SELARL BDL AVOCATS – 566 (expédition)

Maître [I] [A] de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP – 692 (expédition)

Maître [B] [P] de la SELEURL MUSE AVOCATS – 2760 (expédition)

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte en date du 10 avril 2025, Madame [Z], Madame [N] et Monsieur [S] ont assigné Madame [J] et la société REGIE DES LUMIERES en référé rétractation aux fins de rétracter l’ordonnance du 31 mars 2025 ayant désigné la société Régie des Lumières en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], condamner in solidum la société Régie des Lumières et Madame [C] [F] [J] à payer à Monsieur [E] [S] la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et condamner in solidum la société Régie des Lumières et Madame [C] [F] [J] en tous les dépens de l’instance.

Les demandeurs font valoir les éléments suivants :

Par assemblée générale du 16 mai 2022, la société Régie Thiébaud a été désignée en qualité de syndic de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 6] à [Adresse 9] pour une durée de deux années. Lors de l’assemblée du 27 mars 2024, aucun syndic n’a pu être désigné faute de recueillir la majorité requise.Saisie sur requête par la société Régie Thiébaud, le Président du Tribunal Judiciaire, par ordonnance du 28 mars 2024, a désigné celle-ci en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété pour une durée de douze mois. Le 18 mars 2025, la société Régie Thiébaud a convoqué une assemblée générale pour le 11 avril 2025, dont l’objet est notamment la désignation d’un syndic, les candidatures de la société Régie Thiébaud et de la société Régie des Lumières étant soumises au vote des copropriétaires. Nonobstant cette convocation, dont elle a été destinataire le 20 mars 2025, Madame [C] [J] a cru devoir présenter une requête au Président du Tribunal Judiciaire pour solliciter la désignation de la société Régie des Lumières en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété.

L’ordonnance rendue a été irrégulièrement notifiée en violation de l’article 495 du Code de Procédure Civile.

L’article 47 du décret du 17 mars 1967 dispose : "Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic dans les conditions prévues à l’article 9.

Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale."

L’article 59 du décret du 17 mars 1967 dispose :

« A l’occasion de tous litiges dont est saisie une juridiction et qui concernent le fonctionnement d’un syndicat ou dans lesquels le syndicat est partie, le syndic avise chaque copropriétaire de l’existence et de l’objet de l’instance.

Les actes de procédure concernant le syndicat des copropriétaires sont régulièrement signifiés, suivant les cas, au syndic ou à la requête de celui-ci.

Dans les cas prévus aux articles 46 à 48 ci-dessus, l’ordonnance est notifiée dans le mois de son prononcé, par le syndic ou l’administrateur provisoire désigné, à tous les copropriétaires qui peuvent en référer au président du tribunal judiciaire dans les quinze jours de cette notification. »

En l’espèce, contrairement à ce qu’affirme Madame [C] [J] dans sa requête, la société Régie Thiébaud, en sa qualité d’administrateur provisoire, a bien convoqué une assemblée afin de désigner un syndic, dans le délai d’un an fixé par l’ordonnance du 28 mars 2024, et elle en était d’ailleurs parfaitement informée puisqu’elle avait été antérieurement destinataire de la convocation. Cette convocation est parfaitement valide, quand bien même l’assemblée se tiendrait postérieurement après le terme du mandat d’administrateur provisoire. Dès lors, les conditions de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 n’étaient pas remplies à la date de dépôt de la requête du 27 mars 2025. Monsieur [E] [S] est donc bien fondé à saisir le Président du Tribunal en référé afin de solliciter la rétractation de l’ordonnance du 31 mars 2025.

Dans ses dernières conclusions reprises à l’audience Madame [J] demande de :

— Débouter Monsieur [S], Madame [Z] et Madame [R] [N] de l’ensemble de leurs prétentions ;

— Condamner in solidum Monsieur [S], Madame [Z] et Madame [R] [N] à verser à Madame [C] [J] la somme de 3.000,00 € au titre des frais irrépétibles exposés pour les besoins du procès ;

— Condamner in solidum Monsieur [S], Madame [Z] et Madame [R] [N] aux entiers dépens.

Madame [J] expose que la copropriété PIVORT 1 a connu plusieurs épisodes de crises de gouvernance et de gestion, que l’une de ces difficultés trouve sa source dans l’assemblée générale du 27 mars 2024 au cours de laquelle les copropriétaires ne sont pas parvenus à désigner un nouveau syndic, faute de quorum, que cette situation a conduit la RÉGIE THIEBAUD à solliciter sa nomination en qualité d’administrateur provisoire auprès du Tribunal Judiciaire de LYON, et ce, sans consultation préalable du conseil syndical, que le 28 mars 2024, selon une ordonnance n°24/330, la RÉGIE THIEBAUD a été désignée administrateur provisoire de la copropriété PIVORT 1 pour une durée de douze mois avec pour missions principales :

— De convoquer une assemblée générale en vue de l’élection d’un syndic régulier,

— D’assurer la gestion courante.

À partir du mois de janvier 2025, le conseil syndical a multiplié les relances à l’attention de la RÉGIE THIEBAUD pour obtenir la fixation d’une date d’assemblée générale et la transmission d’un projet d’ordre du jour à cette fin.

Le 12 mars 2025, la RÉGIE THIEBAUD a transmis à des membres du conseil syndical un ensemble de pièces comptables incomplètes, sans projet d’ordre du jour ni de date d’assemblée générale définitive.

Le 13 mars 2025, elle fixait unilatéralement la date de l’assemblée générale ordinaire au 14 avril 2025. À la demande du conseil syndical non consulté en amont, ladite assemblée a été avancée au 11 avril 2025. Le 15 mars 2025, un projet d’ordre du jour de 160 pages a été adressé aux membres du conseil syndical. Ce projet comportait de nombreuses résolutions non sollicitées par le conseil syndical, des devis non validés, l’insertion systématique d’honoraires de suivi administratif sur chaque poste de travaux, outre l’absence d’identification des auteurs de certaines résolutions.

Le 18 mars 2025, le conseil syndical a adressé à la RÉGIE THIEBAUD un document correctif détaillé demandant l’ajout, la suppression ou la modification de plusieurs résolutions, ainsi que la mention explicite du défaut de vérification des comptes. Les observations des membres du conseil syndical ont été en partie ignorées.

Le 19 mars 2025, la RÉGIE THIEBAUD notifiait les convocations et le projet de résolution qui ne contenait pas toutes les modifications sollicitées.

Dans l’intervalle entre la notification des convocations et la tenue de l’assemblée générale, soit le 28 mars 2025, le mandat judiciaire de la RÉGIE THIEBAUD venait à expiration.

Eu égard à l’expiration du mandat d’administration judiciaire conféré à la RÉGIE THIEBAUD, selon ordonnance du 31 mars 2025, le Tribunal Judiciaire a désigné un nouvel administrateur provisoire chargé d’organiser une assemblée générale régulière.

Malgré la notification de cette décision, la RÉGIE THIEBAUD a refusé de se dessaisir et a maintenu la tenue de l’assemblée générale du 11 avril 2025, affirmant qu’elle avait le pouvoir de la tenir en s’appuyant de manière infondée sur une jurisprudence inapplicable à la situation.

L’assemblée générale du 11 avril 2025 s’est tenue selon les annonces de la RÉGIE THIEBAUD.

Toutefois, très peu de personnes étaient présentes dès lors que le nouvel administrateur provisoire, la RÉGIE DES LUMIÈRES, avait souligné la non validité de cette assemblée générale.

Par lettre recommandée dématérialisée du 14 mai 2025, Madame [J] s’est vue notifier le procès-verbal de ladite assemblée.

Au vu des vices de forme et de fond qui affectent la convocation, l’assemblée générale du 11 avril 2025 et ses résolutions, Madame [J] a saisi le Tribunal Judiciaire de LYON pour obtenir sa nullité.

Madame [J] était parfaitement recevable et fondée à requérir la désignation d’un nouvel administrateur de la copropriété PIVORT I dès lors que la mission d’administrateur provisoire de la RÉGIE THIEBAUD était expirée, par sa faute.

Au demeurant, l’action en référé-rétractation des requérants apparaît aujourd’hui sans objet, dès lors que la mission de la RÉGIE DES LUMIÈRES est elle-même arrivée à expiration.

Sur la validité de l’ordonnance du 31 mars 2025 emportant désignation de la RÉGIE DES LUMIÈRES ès qualités d’administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 14]. En cas de carence observée au sein d’une copropriété, l’article 17 alinéa 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que le Président du Tribunal judiciaire peut, sur requête, désigner un administrateur provisoire chargé de convoquer l’assemblée générale afin de désigner un syndic.

Cette disposition est soutenue par l’article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, qui permet également au président du tribunal judiciaire, par ordonnance sur requête, de désigner un administrateur provisoire en cas de défaillance du syndic pour représenter la copropriété.

L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisé prévoit, en outre, que la désignation d’un administrateur provisoire peut survenir lorsque la copropriété connaît des difficultés financières ou structurelles graves compromettant son fonctionnement.

Enfin, l’article 49 du même décret de 1967 permet, en cas de défaut ou carence grave du syndic, la désignation d’un administrateur ad hoc par décision judiciaire.

La RÉGIE THIBAUD a, le 28 mars 2024, déposé une requête devant Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de LYON, sollicitant sa désignation en qualité d’administrateur provisoire de copropriété avec pour mission de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic. Elle précisait également que la durée de sa mission devait être fixée à douze mois. Force est de constater que la RÉGIE THIBAUD n’a pas satisfait à ses propres engagements. Elle a laissé s’écouler l’intégralité du temps de sa mission sans accomplir la moindre diligence utile, sinon à quelques jours de l’expiration de son mandat. Ce délai, totalement injustifié, révèle un défaut manifeste de sérieux et d’implication dans la gestion de la copropriété.

Cette carence doit nécessairement être prise en compte dans l’appréciation des faits du dossier.

Partant, le 31 mars 2025, soit postérieurement à l’expiration de la mission de la RÉGIE THIBAUD et avant la tenue de l’assemblée générale susvisée, le Président du Tribunal Judiciaire de LYON a désigné la RÉGIE DES LUMIÈRES pour succéder à la RÉGIE THIBAUD, ès qualités d’administrateur provisoire. Il en résulte que, d’une part, la RÉGIE THIBAUD n’a pas agi avec diligence pour accomplir sa mission d’administration judiciaire et que, d’autre part, sa mission étant venue à expiration le 28 mars 2025 et que c’est à bon droit que le Président du Tribunal Judiciaire de LYON, actant la vacance de syndic, a désigné la RÉGIE DES LUMIÈRES toujours en qualité d’administrateur provisoire afin de suppléer la carence de la RÉGIE THIBAUD dans l’exercice de sa mission.

L’ordonnance contestée par le biais de leur action en référé-rétractation est arrivée à son terme le 30 septembre 2025, rendant ainsi caduque toute prétention portant sur la validité d’un acte désormais éteint. Il en résulte que la poursuite d’une action en référé-rétractation tendant à remettre en cause une ordonnance désormais expirée apparaît non seulement dénuée d’utilité, mais également inopportune, d’autant que la RÉGIE DES LUMIÈRES a été, de fait, empêchée dans l’exercice de sa mission par l’action manifestement dilatoire des demandeurs.

Dans ses dernières conclusions soutenues à l’audience, la société REGIE DES LUMIERES demande au juge de rejeter les demandes de Monsieur [E] [S], Madame [Z] et Madame [N] et de les condamner à payer à la REGIE DES LUMIERES la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société REGIE DES LUMIERES expose les éléments suivants:

L’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4] est placé sous le régime de la copropriété.Madame [C] [J] est propriétaire des lots n°44 et 66 au sein de cette copropriété, pour en avoir fait l’acquisition par acte authentique du 16 décembre 2016. La régie THIEBAUD était depuis quelques années syndic de cet immeuble. Lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 27 mars 2024, le renouvellement de son mandat avait soumis au vote (résolution n°10), mais sans obtenir la majorité requise. Dans ce contexte, la régie THIEBAUD avait sollicité sa désignation en qualité d’administrateur provisoire, aux termes d’une requête déposée le 28 mars 2024, qui avait donné lieu à une ordonnance signée le même jour, la désignant à cette fonction pour une durée de douze mois, qui expirait donc ce 28 mars 2025. Mi-mars 2025, n’ayant encore reçu aucune convocation à une assemblée générale, plusieurs copropriétaires ont compris que la situation rencontrée l’année précédente allait à nouveau se reproduire, compte tenu de l’incurie de la régie THIEBAUD, de sorte qu’ils se sont tournés vers la REGIE DE LUMIERES pour savoir si elle acceptait d’assurer temporairement des missions d’administrateur provisoire en prévision de sa désignation en qualité de syndic.

Madame [J] s’est chargée de faire effectuer les formalités nécessaires à la désignation de ce nouveau syndic, sur requête. Le 31 mars 2025, le président du tribunal judiciaire de Lyon a donc désigné la REGIE DES LUMIERES en qualité d’administrateur provisoire, aux termes d’une requête déposée dans les jours qui ont précédé. Cette ordonnance a bien été notifiée à la régie THIEBAUD.

La régie THIEBAUD a convoqué in extremis une assemblée générale. Nouvellement désignée en qualité d’administrateur provisoire, la REGIE DES LUMIERES a écrit aux copropriétaires afin de leur indiquer que cette assemblée générale n’avait pas lieu d’être, qu’elle allait se faire remettre les pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission aux termes de l’ordonnance et qu’elle reviendrait vers les copropriétaires prochainement.

La régie THIEBAUD, a retenu les documents de la copropriété et réussi à tenir une assemblée générale en présence d’une poignée de copropriétaires qui a évidemment fait l’objet d’une procédure de contestation portée devant le tribunal judiciaire de Lyon.

L’ordonnance du 31 mars 2025 ne saurait être rétractée dans le cadre de la présente instance, car toutes les conditions posées par l’article 47 du décret de 1967 étaient remplies à date.

Les requérants reprochent à Madame [J] d’avoir indiqué dans sa requête qu’aucune assemblée générale n’avait été convoquée à proximité de l’échéance de la fin du mandat de la régie THIEBAUD, ce qui serait inexact. Madame [J] a sollicité le dépôt d’une requête en désignation d’un administrateur provisoire avant de recevoir les convocations le 19 mars. Entre la date à laquelle elle a donné mandat à son avocat pour ce faire, et la date à laquelle l’ordonnance a été rendue, cette convocation est arrivée, mais les termes de la requête ne peuvent être remis en cause à ce titre.

Il ne peut nullement être reproché à Madame [J] d’avoir pris une initiative procédurale quinze jours avant l’expiration du mandat, alors que la régie THIEBAUD disposait de 12 mois pour convoquer une assemblée générale, ce qu’elle n’a pas trouvé le temps de faire.

La jurisprudence versée aux débats par les demandeurs, quant à la validité d’une convocation à une assemblée générale à une date postérieure à l’expiration du mandat, ne peut pas être appliquée aux faits de l’espèce, puisque précisément, dans ce dossier, une ordonnance du président du tribunal judiciaire de Lyon est intervenue entre temps, qui a désigné un syndic tiers en qualité d’administrateur provisoire, de sorte que la régie THIEBAUD n’avait aucune légitimité à tenter de tenir malgré tout une assemblée générale

Partant, l’ordonnance ne saurait être rétractée, même si, de fait, et Madame [J] a raison de conclure à ce sujet, cette ordonnance est aujourd’hui devenue sans objet, puisqu’un mandat de six mois avait été accordé à la REGIE DES LUMIERES, aujourd’hui expiré.

L 'audience a eu lieu le 6 octobre 2025 et le délibéré a été fixé le 14 novembre 2025 et prorogé le 26 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 493 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance sur requête est une décision provisoire rendue non contradictoirement dans les cas où le requérant est fondé à ne pas appeler de partie adverse. Par voie de conséquence, la procédure d’ordonnance sur requête est une disposition d’exception qui nécessite que le requérant rapporte la preuve de la nécessité du caractère non contradictoire de la procédure retenue.

L’article 47 du décret du 17 mars 1967 dispose : "Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic dans les conditions prévues à l’article 9.

Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale."

Il est constant que le contrat de syndic confié à la régie THIEBAUD expirait le 15 avril 2024 et que par ordonnance du 28 mars 2024 à la suite de l’absence de désignation d’un syndic par l’assemblée générale du 27 mars 2024, la régie THIEBAUD a saisi le président du tribunal pour se voir désignée administrateur provisoire pour une durée de 12 mois soit jusqu’au 28 mars 2025.

Aucune des parties ne verse aux débats la requête qui a saisi le président pour qu’il statue le 31 mars 2025 en désignant la REGIE DES LUMIERES. Par voie de conséquence, le juge ne peut pas statuer en l’état sur une demande de rétractation sans connaître le fondement de la demande qui se trouve dans la requête. Les pièces 6 et 7 du bordereau des pièces de la REGIE DES LUMIERES intitulées “requête et ordonnance en date du 31 mars 2025 “et “justficiatifs de notification de l’ordonnance à la Régie THIEBAUD” n’ont pas été communiquées au juge.

Il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats afin de demander aux parties de verser aux débats la requête et les pièces jointes à cette requête.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Erick MAGNIER, statuant publiquement, par ordonnance rendue en premier ressort, contradictoire par mise à disposition au greffe,

ORDONNONS la réouverture des débats le 02 Février 2026 à 15 heures afin d’inviter les parties à verser aux débats la requête et les pièces jointes à cette requête ;

RESERVONS les dépens de l’instance.

Ainsi prononcé par Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président, assisté de Madame Lorelei PINI, Greffier.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,