COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [X] [K], [W] [K] c/ [L] [I]

MINUTE N° 25/

Du 15 Décembre 2025

3ème Chambre civile

N° RG 22/02122 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OG3Q

Grosse délivrée à

Maître Philippe MILLET de la SELARL ABM ET ASSOCIES

, Maître Florian VIDAL de la SELARL FLORIAN VIDAL AVOCATS

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du quinze Décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 23 septembre 2025 en audience publique , devant:

Président : Madame SEUVE, juge rapporteur, magistrat honoraire

Greffier : Madame LETELLIER-CHIASSERINI, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Corinne GILIS

Assesseur : Dominique SEUVE

Assesseur : Anne VINCENT,

DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 15 Décembre 2025 après prorogation du délibéré signé par Madame GILIS, Présidente et Madame LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Madame [X] [K]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par Maître Philippe MILLET de la SELARL ABM ET ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [W] [K]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par Maître Philippe MILLET de la SELARL ABM ET ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSE:

Madame [L] [I]

[Adresse 8]

[Localité 13]

représentée par Maître Florian VIDAL de la SELARL FLORIAN VIDAL AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

PROCÉDURE

Vu l’acte d’huissier du 13 mai 2022 par lequel [X] [K] épouse [R] et [W] [K] (ci-après désignés comme les consorts [K]), propriétaires d’un local commercial sis à [Localité 13], pour lequel ils ont donné congé le 17 juin 2020, pour le 31 décembre 2020, à leur locataire commerciale [L] [I], ont fait assigner cette dernière aux fins de voir :

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction due à celle-ci à la somme de 27 500 €,

— dire qu’il n’y avait pas lieu à indemnité de réinstallation,

— dire que les frais divers ne pouvaient excéder 4256 €,

— dire que les indemnités accessoires ne pourraient être dues que sur justification par la locataire,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par [L] [I] au montant du loyer actuel de 2 524 € 57 par trimestre, soit la somme de 841 € 52 par mois, hors charges et hors taxes,

— et condamner [L] [I] à leur verser une indemnité de 2 500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les diverses conclusions échangées entre les parties dont seules les dernières en date seront ci-après reprises.

Vu les dernières conclusions notifiées par le RPVA le 22 août 2024 par lesquelles [L] [I] :

➔ à titre principal, a sollicité, au visa de l’article 815-3 du code civil :

— la nullité du congé sans offre de renouvellement qui lui a été délivré par [X] [K], nue-propriétaire, et [W] [K], usufruitier, sans mention de l’autre “indivisaire et usufruitière”, [C] [V] épouse [K], mentionnée comme telle sur la taxe foncière du bien loué,

— et par suite, le rejet de l’ensemble des demandes formulées par les consorts [K]

➔ à titre subsidiaire : a demandé reconventionnellement au tribunal de :

— fixer l’indemnité d’éviction qui lui est due à la somme de 50 000 €, et condamner les consorts [K] à lui verser cette somme,

— fixer les indemnités accessoires, ainsi qu’il suit :

— frais de déménagement : 4 080 €,

— frais de réinstallation : 8 920 €

— frais de remploi : 10 410 €

— trouble commercial : 4 000 €

— double loyer et frais administratifs divers : 5 000 €,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 4 637 € 50 par an à compter du 1er janvier 2021,

➔ et, en tout état de cause, a sollicité le rejet de l’intégralité des demandes adverses, et la condamnation in solidum des consorts [K] à lui verser une somme de 6 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées par le RPVA le 14 novembre 2024 par lesquelles les consorts [K] , contestant les demandes faites par la locataire :

➔ ont répliqué :

✺ sur la nullité du congé sans offre de renouvellement :

— que le local commercial donné à bail était un bien propre d'[W] [K], seul usufruitier et donateur de la nue-propriété à sa fille, [X] [K], tous deux auteurs du congé,

— que le congé avait donc été valablement délivré par ces derniers,

✺ sur l’indemnité d’occupation :

— que le montant de l’indemnité d’occupation de 497 € par mois, hors charges et hors taxes, estimé par l’expert, d’un montant inférieur au loyer et à l’indemnité d’occupation de 841 € 52 par mois, acquittée volontairement par la locataire,

— qu’après les rectifications devant être apportées à l’estimation expertale qui comporte plusieurs erreurs, la valeur locative ressort à la somme 712 € par mois, montant auxquels ils sollicitent la fixation de l’indemnité d’occupation, sans abattement pour précarité dansla mesure où la locataire n’a pas communiqué sont chiffre d’affaires pour la période post-congé,

✺ sur l’indemnité d’éviction :

— que l’expert avait fait une juste appréciation de l’indemnité d’éviction en l’évaluant à la somme de 27 500 €, montant qu’ils demandent au tribunal d’entériner,

✺ sur les indemnités accessoires :

— que ces indemnités ne sont dues qu’en cas de réinstallation du locataire, sur production de justificatifs ,

— qu’en l’espèce, en l’état de l’indemnisation principale, et de l’absence de matériel non amortis, il n’y avait pas lieu à indemnité de réinstallation, et que les sommes retenues par l’expert à ce titre ne peuvent être retenues,

— que la somme de 5 000 € fixée par l’expert pour les frais divers était manifestement excessive, ceux-ci ne pouvant être estimés à un montant supérieur à 425 €,

➔ ils ont donc conclu au rejet des demandes formulées par la locataire en ce qu’elles excèdent les indemnisations par eux proposées, et ont sollicité une indemnité de 6 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance du 9 septembre 2024 révoquant l’ordonnance du juge de la mise en état du 24 juin 2024 qui avait fixé la clôture au 26 août 2024 , et fixant une nouvelle clôture de façon différée au 9 décembre 2024.

SUR QUOI :

1°) Rappel des faits

Il résulte des pièces versées aux débats les faits constants suivants.

Suivant bail commercial en date du 30 décembre 1993 ( pièce n°1), [H] et [W] [K] , alors propriétaires indivis, ont donné en location à à [L] [I], un magasin avec arrière magasin, cuisine et WC extérieur, situé [Adresse 2] à [Localité 13], à usage exclusif de “bonneterie, mercerie, laine à tricoter, objets fantaisies se rapportant aux activités ci-dessus, à l’exclusion de tout autre commerce.”

Ce bail a été consenti pour une durée de 9 ans du1er janvier 1994 au 31 décembre 2002.

Il a ensuite été renouvelé à deux reprises :

— par avenant du 1er janvier 2003 ( pièce n°2), pour une durée de 9 ans du 1er janvier 2003

au 31 décembre 2011, moyennant un loyer annuel fixé à 5 575 € par an, hors charges et hors taxes

— puis par avenant du 15 mars 2013 ( pièce n°3), pour une nouvelle durée de 9 ans , du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2020, moyennant un loyer de 9 500 € par an, hors charges et hors taxes, avec modification de la clause de destination des lieux, étendue à la vente de prêt à porter féminin, exclusion expressément faite du prêt à porter pour enfant.

Par acte d’huissier du 17 juin 2020 ( pièce n° 4), [W] [K], usufruitier, et [X] [K] épouse [R], nue-propriétaire, ont donné congé à la locataire pour le 31 décembre 2020, sans offre de renouvellement, mais avec offre d’une indemnité d’éviction à déterminer à dire d’expert, à défaut d’accord entre les parties sur son montant.

Par ordonnance en date du 16 février 2021 ( pièce n° 5), le juge des référés, saisi par les consorts [K], a ordonné une expertise judiciaire, confiée à Mr [O] [E], aux fins de d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction.

L’expert a déposé son rapport le 5 novembre 2021 ( pièce n°6), concluant à un montant d’indemnité d’éviction de 27 500 €, en cas de perte du fonds de commerce, et à une valeur nulle du droit au bail en cas de transfert dudit fonds.

Il a également évalué le montant des diverses indemnités accessoires.

En l’absence d’accord des parties sur le montant des diverses indemnités, les bailleurs ont par acte d’huissier du 13 mai 2022, saisi le tribunal aux fins de fixation du montant de l’indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 21 juin 2023, le juge de la mise en état, saisi par voie d’incident par [L] [I], a ordonné un complément d’expertise, confié à Mr [E], aux fins d’estimer l’indemnité d’occupation, par référence à la valeur locative du local.

Dans son rapport complémentaire du 15 décembre 2023 ( pièce n°7), l’expert a estimé le montant de l’indemnité d’occupation à 497 € par mois, hors taxes et hors charges, en appliquant à la valeur locative un abattement de 10 % pour précarité de l’occupation.

2°) Sur la nullité du congé

Bien que la demande de nullité du congé du 17 juin 2020 ait été formulée à titre reconventionnel par la défenderesse, [L] [I], il convient de l’examiner en premier lieu, puisque s’il devait y être fait droit, la demande de fixation de l’indemnité d’éviction deviendrait sans objet.

[L] [I] s’oppose à l’action en fixation de l’indemnité d’éviction, en sollicitant, à titre principal, l’annulation du congé sans offre de renouvellement qui lui a été délivré le 17 juin 2020 pour le 31 décembre 2020, au motif que ce congé mentionnait comme propriétaires bailleurs, auteurs du congé, uniquement [W] [K], usufruitier , et sa fille [X] [K], nue-propriétaire, et omettait [C] [V] épouse [K], désignée comme co- usufruitière des locaux dans l’avis de taxe foncière des locaux, objets du bail, et sans la participation de laquelle le congé n’a pas pu être été valablement délivré.

Cette demande de nullité sera rejetée comme infondée.

En effet, il résulte des pièces versées aux débats :

— que par acte de donation-partage, dressé par M°[F], notaire à [Localité 13], en date des 21 et 22 décembre 1988 ( pièce n°10), [W] [K] a fait donation à ses deux filles, [X] et [P] [K], de la nue-propriété de divers biens immobiliers lui appartenant en propre, tous situés [Adresse 2] à [Localité 13],

— que, dans le cadre de cet acte de partage anticipé :

— [X] [K] a reçu, notamment, la nue-propriété du magasin ( lot 12), dont [L] [I] est devenue ensuite locataire, en vertu du bail du 30 décembre 1993,

— et [W] [K] a fait réserve à son profit , et au profit de son épouse, [C] [V] épouse [K] , de l’usufruit de tous les biens donnés, précision étant faite que cet usufruit serait donc “ réversible sur la tête et au profit de Monsieur et Madame [K]- [V]”.

En l’état de ces dispositions de l’acte de donation, l’usufruit attribué à [C] [K]- [V], épouse d'[W] [K], est un usufruit successif, considéré en jurisprudence comme une donation à terme, avec pour conséquence que l’usufruit, objet de cette donation à terme, ne peut prendre effet qu’au décès du donateur – usufruitier, c’est à dire, en l’espèce, au décès d'[W] [K], si tant est que son épouse lui survive.

Dès lors, contrairement à ce que soutient [L] [I], le fait que l’avis de taxe foncière 2023 du magasin mentionne [C] [V] épouse [K] comme usufruitière, ne saurait conférer à celle-ci la qualité d’usufruitière, tant que son mari est en vie.

D’ailleurs, par mails en réponse adressés les 14 octobre 2024 et 4 novembre 2024 (pièces 11 et 15) à [W] [K], le service des impôts lui a indiqué :

— que la mention du nom de son épouse sur l’avis de taxe foncière correspondait à la transcription de l’usufruit successif,

— mais que la qualification du service des impôts ne primait en rien sur la qualité définie dans les actes notariés et enregistrés au service de la publicité foncière “ malheureusement informatiquement limitée par rapport aux différentes qualités possibles quant à la propriété effective avec ou sans démembrement possible”

— et qu’au vu de l’acte de donation des 21 et 22 décembre 1998, son épouse “relevant d’un usufruit successif, son nom est désormais supprimé des démembrements. Vous êtes seul usfruitier avec vos filles nues-propriétaires sur chacune leurs lots.”

Il est donc établi par les éléments ainsi produits aux débats qu’à la date de délivrance du congé sans offre de renouvellement du 17 juin 2020, le local commercial litigieux objet du bail commercial du 30 décembre 1993, renouvelé par avenants du 1er janvier 2003 et du 15 mars 2019, était bien uniquement la propriété d’ [W] [K], seul usufruitier , et de sa fille [X] [K], nue-propriétaire, et que [C] [V] épouse [K], dont l’usufruit successif ne prendra effet qu’au décès de son mari, s’il meurt avant elle, n’avait alors pas qualité pour faire partie des bailleurs lui délivrant le congé.

En conséquence, contrairement à ce que soutient [L] [I], ce congé a été valablement délivré par les deux seules personnes ayant alors qualité pour ce faire, à savoir le seul usufruitier et la nue-propriétaire.

Il y a donc lieu de rejeter comme infondée la demande de [L] [I] tendant à l’annulation dudit congé.

3°) Sur l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L 145-14 du code de commerce :

“Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

“Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.”

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise effectué par [O] [E], désigné par ordonnance de référé du 16 février 2021, pour estimer la valeur de l’indemnité d’éviction que:

— le local commercial litigieux à l’enseigne “Lingerie Borriglione” est situé [Adresse 2], à [Localité 13], dans le secteur centre/nord dela ville, desservi par le tramway, où se trouvent des commerces indépendants avec une clientèle de proximité,

— que l’intérêt commercial de ce secteur, situé au delà de l’axe [Localité 12]/ [Localité 11], peut être qualifié de “mesuré”, les cessions de fonds de commerce ou de location pouvant mettre un certain temps pour trouver preneur,

— que le local, exploité comme commerce de prêt à porter féminin traditionnel, se trouve au pied d’un petit immeuble de style niçois qui abrite 3 commerces,

— que ce local, de petite surface , doté d’une petite vitrine, est composé :

— d’une pièce à usage d’espace de vente, essayage, comptoir de caisse de 23,27 m²,

— d’une pièce arrière à usage de réserve avec lavabo ( 5,10 m²)

— et sur la cour arrière de l’immeuble, d’un cabinet de toilettes ( 0,91m²) situé dans un petit réduit attenant à l’extérieur du local,

— que la surface utile totale est donc de 29 m² 28, et d’une surface pondérée de 25 m².

A) Sur l’indemnité principale ( valeur du fonds de commerce)

L’expert a estimé la valeur marchande du fonds à 27 500 €, calculée par la méthode dite patrimoniale, basée sur le chiffre d’affaires moyen, hors taxes, de l’entreprise des trois dernières années ( 2017, 2018 et 2019) d’un montant de 60 869 €, auquel il a appliqué un coefficient de 45 %.

Cette estimation est approuvée par les consorts [K], mais contestée par [L] [I], qui :

— reproche à l’expert d’avoir appliqué au chiffre d’affaires un coefficient manifestement insuffisant de 45 %, dont elle demande qu’il soit porté à 70 % des chiffre d’affaires des exercices 2018, 2019 et 2022, abstraction faite des années de crise sanitaire 2020 et 2021.

— et sollicite par suite la fixation de l’indemnité d’éviction à la somme de 50 000 €.

Les critiques formulées par [L] [I] à l’encontre de l’estimation expertale n’apparaissent pas justifiées.

En effet, en premier lieu, l’expert a pris à juste titre les 3 années de chiffre d’affaires précédant la date du congé en juin 2020 , à savoir les années 2017, 2018 et 2019, et a justement écarté les chiffre d’affaires 2020 et 2021 , années du Covid et de la crise sanitaire, avec les conséquences négatives de la fermeture administrative des commerces.

[L] [I] est mal venue à lui faire grief d’avoir retenu le chiffre d’affaires de 2017, alors que le montant de celui-ci de 63 016 €, est supérieur ( et donc plus favorable à la locataire) que celui de 2022, d’un montant de 49 885 € qu’elle entend lui voir substituer.

D’ailleurs, le montant de la moyenne des chiffres d’affaires des 3 années retenues par l’expert , d’un montant de 60 689 €, est supérieur à celui de 56 492 € invoqué par la locataire pour les années 2018, 2019 et 2022, et donc plus favorable à cette dernière .

En deuxième lieu, le coefficient de 45 % appliqué par l’expert au chiffre d’affaires moyen des 3 exercices précédents , est tout à fait adapté.

En effet, pour les commerces de lingerie-bonneterie ( activité autorisée par le bail) , le ratio applicable est compris entre 45 à 85 % du chiffre d’affaires hors taxes, et pour les commerces de prêt à porter ( activité autorisée par l’avenant au bail et effectivement exercée) il est compris entre 35 et 80 % dudit chiffre d’affaires hors taxes.

Le coefficient applicable variant en fonction de certains critères inhérents au local (emplacement, état du local, stationnement, agencement), c’est à juste titre que l’expert a retenu le pourcentage bas de 45 %, dans la mesure où le local est situé dans un secteur de commercialité “mesuré”, et où il est petit ( 25 m² pondérés) , doté de prestations simples avec matériaux bas de gamme datant de plusieurs années, et étant en état d’usage avec vétusté de certains équipements nécessitant une réfection intégrale ( évier et toilettes).

En conséquence, l’estimation expertale de l’indemnité d’éviction à 27 500 €, en cas de perte du fonds, sera entérinée par le tribunal, celle-ci étant ainsi calculée :

[63 016 € ( C.A 2017) + 64 974 € ( C.A 2018) + 54 617 € ( C.A 2019)] x 45 % = 27 391 €

soit un montant arrondi à 27 500 €.

L’expert a, par ailleurs, conclu à une valeur nulle du droit au bail, ce point ne sera pas abordé par le tribunal, aucune des parties n’ayant conclu à ce propos.

B) Sur les indemnités accessoires

L’article L 145-14 du code de commerce prévoit que l’indemnité principale peut “être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement e de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.”

✺ sur les frais de déménagement ( pas d’offre/ demande de 4 080 €)

L’expert n’a pas chiffré les frais de déménagement.

Ceux-ci devront être remboursés à la locataire sur justificatifs.

En effet, le devis de l’entreprise [Localité 13]-Déménagement d’un montant de 4 080 € produit par la locataire ( pièce n°8), au soutien de sa demande de pareil montant , ne peut constituer un justificatif fiable et suffisant , dans la mesure où il mentionne un cubage manifestement excessif de 100 mètres cubes, c’est à dire plus de deux ou trois fois supérieur à celui correspondant au cubage du déménagement d’un local de petite dimension tel que le local litigieux ( 25 m² pondérés).

✺ sur les frais de réinstallation ( pas d’offre/ demande de 8 920 €)

L’expert a chiffré les frais de réinstallation à la somme de 8 500 €.

La locataire sollicite la fixation des frais de réinstallation à cette somme de 8 500 €, majorée de 420 € TTC, au titre du coût de dépose et pose de l’enseigne et la toile de store de la concluante.

Malgré la contestation émise par les bailleurs de ce chef, il sera fait droit à cette demande, l’estimation faite par l’expert étant motivée et adaptée , et les frais de dépose et pose de l’enseigne et de la toile de store étant justifiés par le devis de l’entreprise SPAS daté de juin 2024 ( pièce n°9).

L’indemnité pour frais de réinstallation sera donc fixée à 8 920 €.

✺ sur l’indemnité de remploi ou droits de mutation (offre de 150 € / demande de 10 410€)

L’indemnité de remploi vise à couvrir les frais et droits de mutation que le locataire va être amené à payer pour l’acquisition d’un nouveau fonds de commerce ou droit au bail.

Il est d’usage d’allouer, à ce titre, une indemnité forfaitaire proportionnelle à l’indemnité principale, et calculée selon un barème, fixant un pourcentage sur la fraction de prix excédant 23 000 € , et d’y rajouter les frais d’acte.

L’expert a estimé cette indemnité de remploi à la somme arrondie de 150 €, en appliquant un taux de 3 % à la somme de 4 500 € comprise entre 23 000 € et 27 500 €.

C’est à juste titre que la locataire conteste ce montant de 150 € comme insuffisant, en reprochant à l’expert de ne pas avoir pris en compte les frais d’acte, correspondant aux honoraires de rédaction, et aux frais d’agence, raison pour laquelle elle sollicite de ce chef une indemnité de 10 410 €.

La valeur du fonds ayant été estimée plus haut à 27 500 €, le calcul de l’indemnité de remploi doit être fait sur la base de ce chiffre, et non comme le voudrait la locataire sur la base d’un montant de 50 000 €, l’indemnité d’éviction principale n’ayant pas été fixée à ce montant.

L’indemnité de remploi doit donc être recalculée, en faisant application :

— d’une part, de l’article 719 du code général des impôts, selon lequel le pourcentage applicable est de 2 % sur la tranche du prix d’acquisition comprise entre 23 000 € et 107 000 €,

— et d’autre part, des frais d’acte, évalués de façon forfaitaire à un pourcentage de l’indemnité principale ne dépassant pas 10 %.

En conséquence, l’indemnité de remploi doit être calculée ainsi qu’il suit.

— droits de mutation de 2 % sur la tranche de 4 500 € comprise entre 23 000 € et 27 500€ 4 500 € x 2 % = …………………………… 90 €

— frais d’acte ( rédaction et transaction) :

27 500 x 10 % =…………………………….2 750 €

= 2 840 €

L’indemnité de remploi, ou droits de mutation sera donc fixée à ce montant de 2 840 €.

✺ sur le trouble commercial ( pas d’offre sauf justificatifs / demande de 4000 €)

Cette indemnité est destinée à compenser la perte de temps et de revenus subie par le locataire du fait de l’éviction.

Il est d’usage que cette indemnité corresponde à 3 mois de l’excédent brut d’exploitation (EBE) moyen des 3 derniers exercices, ou/et à 3 mois du chiffre d’affaires moyen des 3 dernières années.

L’expert a fait la moyenne de l’EBE et du BIC , sur les années 2017, 2018 et 2019, soit une moyenne annuelle des deux de 16 235 €, soit une moyenne pour 3 mois de

16 235 : 4 = 4 058 € 75, arrondi à 4 000 €.

Il convient donc de fixer le montant de l’indemnité pour trouble commercial à la somme de 4 000 €, conformément à la demande de la locataire.

✺ sur la perte du stock

Pas de demande ni d’offre à ce titre.

✺ frais de licenciement

En l’absence de personnel salarié , il n’y a pas de frais de licenciement.

✺ sur les frais divers ( offre de 425 €/ demande de 5 000 €)

L’expert a chiffré forfaitairement les frais divers à la somme de 5 000 €, pour les frais de mailing pour nouvelle adresse ( fournisseurs, banque, administration, et …), de transfert des lignes téléphoniques et informatiques, pour les formalités au greffe, et pour le double loyer.

Ce montant , contesté par les bailleurs, apparait quelque peu excessif, dans la mesure où les changements d’adresse par Internet n’engendrent pas de frais, mais tout au plus une petite perte de temps, où les transferts de lignes téléphoniques et informatiques ont un coût modéré, et où le double loyer, à supposer qu’il soit effectif , ne saurait en l’absence de justificatifs, être fixé à une durée supérieure à un mois.

En conséquence, au vu de ces éléments, l’indemnité pour frais divers sera évaluée forfaitairement à un montant de 2 500 €.

4°) Sur l’indemnité d’occupation ( demande de 8 540 €/an / offre de 4 637 €50)

Dans son rapport d’expertise complémentaire, l’expert a estimé l’indemnité d’occupation à la somme de 5 963 € / an , hors charges et hors taxes, en appliquant à la valeur locative par lui déterminée de 6 625 € par an ( HT et HC), un abattement pour précarité de l’occupation de 10%, soit : 6 625 € – 10 % = 5 963 € / an,

correspondant à un loyer mensuel de : 5963 € : 12 = 497 € / mois.

Cette estimation est contestée par les deux parties, les bailleurs l’estimant insuffisante et réclamant une indemnité d’occupation de 8 540 € par an, et la locataire la considérant excessive, et sollicitant sa fixation à 4 637 € 50/ an .

✺✺✺✺✺✺✺✺✺✺

Les bailleurs reprochent à l’expert :

— d’une part, de ne pas avoir écarté les deux éléments de comparaison ODDS et ARE VEGETAL, dont la valeur locative au mètre carré d’un montant respectif de 166 € / m² et de 125 € / m2 est éloignée des valeurs locatives des 6 autres locaux de comparaison comprises entre 261 € et 331 € / m²,

— d’autre part, d’avoir commis une erreur dans le calcul de la surface pondérée qui serait de 28 m² et non de 25 m²,

— et enfin d’avoir appliqué un coefficient de minoration pour précarité, qui n’a pas lieu d’être selon eux.

Ils sollicitent, en conséquence, la fixation de l’indemnité d’occupation à un montant de 8 540 € par an, soit 712 € par mois, par application à la surface pondérée de 28 m², de la valeur moyenne de 305 € / m², résultant des 6 éléments de comparaison pertinents, et sans application d’un coefficient de minoration quelconque.

De son côté, la locataire ne critique, elle , que le coefficient de précarité de 10 % retenu par l’expert, manifestement insuffisant, selon elle, et dont elle demande qu’il soit porté à 30 %, réduisant ainsi la valeur locative à la somme de : 6 625 € + 30 %= 4 637 € 50 / an.

✺ Sur les éléments de comparaison

La première critique des bailleurs relative aux loyers de comparaison des magasins ODDS et ARE VEGETAL retenus par l’expert , situés [Adresse 4] et [Adresse 5], est justifiée.

En effet, sur les 8 éléments de comparaison retenus par l’expert, tous situés [Adresse 10], respectivement au numéro [Adresse 2] ( pour 3 d’entre eux) , au [Adresse 3] pour un autre, au [Adresse 1] pour un autre, et au [Adresse 4], [Adresse 5] et [Adresse 9] pour les trois autres, deux d’entre eux, à savoir la boutique de prêt à porter “ the ODDS” et le magasin de fleurs “ARE VEGETAL”, situés respectivement au [Adresse 4] et [Adresse 5], ont des loyers de 166 € / m² et 125 € / m², très éloignés des loyers des 6 autres éléments de comparaison compris enttre 300 et 331 € / m².

Ces deux valeurs extrèmes de 166 € et 125 € / m² n’apparaissent pas représentatives des loyers couramment pratiqués dans le voisinage et doivent donc être écartés, d’autant plus que 3 locaux situés, comme le local litigieux au [Adresse 2], à savoir le cabinet mitoyen de kinésithérapie de 36 m² pondéré , le coiffeur ‘ L’HAIR DU TEMPS ” de 30 m² pondéré et la boutique d’accessoires “ Les TRESORS de CHLOE” de 32 m², qui constituent des éléments de comparaison particulièrement pertinents par leur localisation dans le même immeuble que le local litigieux et par leur petite superficie du même ordre que celle dudit ledit local , des loyers d’un montant respectif de 312 €, 300 €et 320 € du mètre carré.

En conséquence, les deux valeurs non représentatives, comme trop basses, seront écartées pour faire la moyenne des loyers des éléments de comparaison.

Par suite, après élimination de ces deux termes de comparaison, le prix locatif moyen dans le secteur ressort, non pas à 265 € comme retenu par l’expert, mais à :

(312 + 300 + 306 + 261 + 320 +331) : 6 = 305 €/ m²

C’est donc ce montant de 305 €/ m² qui servira, ci- après, de base au calcul de l’indemnité d’occupation .

✺ Sur la superficie du local litigieux

Les bailleurs critiquent, en second lieu, la surface pondérée du local retenue pour 25 m² seulement par l’expert, et qu’ils souhaitent voir portée à 28 m².

L 'expert a indiqué qu’en l’absence de plan côté ou de relevé établi par un homme de l’art, il avait procédé lui-même à un relevé des surfaces, concluant à une surface utile d’un montant de 29, 28 m², pondéré à 25, 40 m² arrondi à 25 m², se décomposant ainsi :

— espace de vente : surface utile de 23,27 m² pondérée à 1,

soit unesurface pondérée de ………………………………………..23, 27 m²

— réserve : surface utile de 5, 10 m², pondérée à 0,40,

soit une surface pondérée de……………………………………………2, 04 m²

— et toilettes :surface utile 0,91 m² , pondérée à 0,10,

soit une surface pondérée de ……………………………………………0, 009m²

= 25, 40 m²

Effectivement, ces surfaces utiles indiquées par l’expert ne correspondent :

— ni à la superficie indiquée dans le relevé de calcul du service fiscal de la taxe foncière

( pièce n° 9), qui indique une surface réelle totale du local de 36 m², soit 19 m² pour la partie principale et 17 m² pour les parties secondaires couvertes, et retient une surface pondérée de 24 mètres carrés,

— ni à la superficie indiquée dans l’acte de donation des 21 et 22 décembre 1998 ( pièce n°10) qui mentionne pour ce magasin ( lot n°12) dont la nue-propriété a été donnée à [X] [K] par son père, une superficie utile de 38, 6 mètres carrés.

Ceci étant, même si la superficie utile de 29, 28 m² mentionnée par l’expert, est inférieure à la surface utile de 36 m² résultant du relevé fiscal de la taxe foncière, il n’en demeure pas moins en revanche, que les surfaces pondérées retenues de 25 m² pour l’expert, et de 24 mètres carrés pour les services fiscaux, ne diffèrent que d’un seul mètre carré, et que celle retenue par l’expert est supérieure à la surface pondérée de 24 m² calculée par le service de la taxe foncière.

En conséquence, nonobstant les différences de superficie ci-dessus indiquées entre le relevé de l’expert et les surfaces retenues par l’administration fiscale, au demeurant différentes au final d’un mètre carré seulement pour la surface pondérée, il sera retenue la surface pondérée de 25 m² pour le calcul de la valeur locative et donc de l’indemnité d’occupation.

✺ Sur le coefficient de précarité

Les deux parties critiquent l’abattement de 10 % appliqué par l’expert à l’indemnité d’occupation, pour précarité, les bailleurs contestant l’application d’un quelconque coefficient de précarité et la locataire demandant au contraire qu’il soit porté à 30 % .

Contrairement à ce que prétendent les bailleurs au soutien de leur contestation de l’application d’un coefficient de précarité , il n’est pas démontré que le chiffre d’affaires de la locataire ait augmenté pendant la période de maintien dans les lieux.

En effet, le bilan de l’exercice 2022 ( pièce n° 7 de la locataire), fait état d’un chiffre d’affaires de 49 885 € hors taxes, soit d’un montant inférieur aux exercices 2018 et 2019, antérieurs à la crise sanitaire de 2020 et 2021.

L’application d’un abattement de la valeur locative pour précarité de l’occupation est donc justifiée.

Le coefficient de 10 % retenu par l’expert est adapté et suffisant eu égard à la situation, qui ne permet pas de constater des circonstances particulières susceptibles d’avoir eu un impact direct sur l’exploitation du commerce considéré.

Il n’y a donc pas lieu à majoration dudit coefficient, telle que sollicitée par la locataire.

En conséquence, compte-tenu des éléments ci-dessus développés, l’indemnité d’occupation sera fixée sur la base d’une valeur locative de 305 € / m², d’une surface pondérée de 25 m², et d’un abattement de 10 % pour précarité, ainsi qu’il suit :

— valeur locative : 25 m² x 305 € =……………………………………… 7 625 €

— abattement de 10 % : ……………………………………………………- 762 € 50

= 6 862 € 50

L’indemnité d’occupation due par la locataire est donc de 6 862 € 50 par an, hors taxes et hors charges, soit 1 715 € 62 par trimestre, ou 571 € 87 par mois, à compter du 1er janvier 2021, le congé sans offre de renouvellement ayant pris effet au 31 décembre 2020

5°) Sur les dépens et l’article700 du code de procédure civile

Compte-tenu de l’issue du litige, les dépens seront partagés par moitié entre les parties.

Aucune considération d’équité ne commande faire application de l’article 700 du code de procédure civile, au profit de l’une ou l’autre des parties.

Les demandes par elles respectivement formulées de ce chef seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, au fond , en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Dit que le congé sans offre de renouvellement délivré le 17 juin 2020 à [L] [I] par [W] [K] et [X] [K] épouse [R] ,qui avaient qualité pour ce faire, est parfaitement valable,

En conséquence, rejette la demande d’annulation de ce commandement formulée par [L] [I],

Fixe l’indemnité d’éviction due par [W] [K] et [X] [K] épouse [R] à [L] [I] ainsi qu’il suit :

— indemnité principale de remplacement du fonds de commerce : 27 500 €

— indemnités accessoires :

— frais de déménagement – sur justificatifs à produire

— frais de réinstallation :8 920 €

— frais de remploi ( frais de mutation) : 2 840 €

— trouble commercial : 4 000 €

— frais divers et administratifs : 2 500 €

Fixe l’indemnité d’occupation due par [L] [I] aux consorts [K] à la somme de 6 862 € 50 ( six mille huit cent soixante deux euros et cinquante centimes), par an , hors taxes et hors charges, soit 571 € 87 par mois, à compter du 1er janvier 2021,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.

Fait masse des dépens , en ce compris les frais d’expertises , qui seront supportés pour moitié par chacune des parties.

Et la Présidente a signé avec la greffière.

LA PRÉSIDENTE LA GREFFIÈRE