Tribunal Judiciaire de Nice, Chambre des referes, 6 juin 2025, n° 25/00716

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Texte intégral
- COUR D'APPEL D'[Localité 7]
- Parties
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur la demande en paiement au titre des charges
- Sur la demande au titre des frais au sens de l'article 10-1 de la loi de 1965
- Sur la demande de dommages et intérêts
- Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
- Dispositif

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TJ Nice 6 juin 2025

Arguments

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Accepté
Défaut de paiement des charges
La cour a constaté que la SAS GUBERNATIS était redevable des charges et provisions, ayant été régulièrement assignée et n'ayant pas comparu pour contester les demandes.
Rejeté
Frais de recouvrement non justifiés
La cour a estimé que les frais demandés n'étaient pas justifiés par des preuves suffisantes de mise en demeure et de relance.
Accepté
Résistance abusive au paiement des charges
La cour a reconnu que le non-paiement des charges par la SAS GUBERNATIS a causé un préjudice au syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a accordé une indemnité au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice engagés par le syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, ch. des réf., 6 juin 2025, n° 25/00716
Numéro(s) :	25/00716
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alexis CROVETTO-CHASTANET
Parties :	Représenté par son syndic en exercice la SAS SOGIM IVALDI c/ S.A.S. GUBERNATIS

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/00716 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QKN5

Du 06 Juin 2025

MINUTE N°25/00168

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 4]

c/ S.A.S. GUBERNATIS

Grosse(s) délivrée(s) à

M^e Alexis CROVETTO-CHASTANET

Expédition(s) délivrée(s) à

Partie défaillante (1)

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 04 Avril 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 5]

Représenté par son syndic en exercice la SAS SOGIM IVALDI

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Alexis CROVETTO-CHASTANET, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.S. GUBERNATIS

[Adresse 2]

[Localité 1]

Non comparante ni représentée

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 25 Avril 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 06 Juin 2025.

EXPOSE DU LITIGE

La SAS GUBERNATIS est propriétaire des lots n° 7,8 et 51 au sein de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 6].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a, par acte de commissaire de justice du 4 avril 2025, fait assigner la SAS GUBERNATIS devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  18 059,52 euros au titre des charges et provisions échues au 7 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 mai 2024,

—  1720,28 euros au titre des charges, travaux et provisions à échoir,

—  653,44 euros au titre des frais engagés par le syndicat des copropriétaires,

—  1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

—  2410 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer avec distraction au profit de son conseil M^e Alexis CROVETTO-CHASTANET, avocat au barreau de Nice.

À l’audience du 25 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

La SAS GUBERNATIS régulièrement assignée à, par acte déposé en l’étude, n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes:

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ”;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, il est justifié que la SAS GUBERNATIS est propriétaire des lots n° 7,8 et 51 dépendant de l’immeuble situé [Adresse 4].

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale du 25 octobre 2023 et 15 octobre 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice 2022 et 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse les appels de fonds adressés à la SAS GUBERNATIS pour la période considérée ainsi qu’un commandement de payer en date du 13 août 2024 portant sur la somme de 6689,81 euros, une sommation de payer du 4 décembre 2024 portant sur la somme de 17 900,83 euros outre une mise en demeure du 3 février 2025 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 19 178,26 euros (avis de réception non réclamé) lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé, que la SAS GUBERNATIS ne s’est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’elle est redevable de la somme de18 059,82 euros et que les autres provisions non encore échues portant la période du 1er avril 2025 au 31 décembre 2025 de 1720,28 euros sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que la SAS GUBERNATIS qui n’a pas comparu et qui n’a fait valoir aucun moyen contraire, est bien redevable de la somme de18 059.82 euros au titre des charges de copropriété échues au mois de mars 2025 et de la somme de 1720.28 euros au titre des provisions à échoir.

Elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de18 059,82 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 février 2025 sur la somme de17 900.83 euros et sur le surplus à compter de l’assignation et de la somme de 1720,28 euros au titre des provisions à échoir portant la période du 1er avril 2025 au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 653.44 euros au titre des frais de recourement mais ne verse pas la relance et la mise en demeure qu’il soutient avoir adressé à la défenderesse en mai et avril 2024.

En outre, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat ou commissaire de justice, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Il peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de 600 euros formée à ce titre, sera rejetée.

La demande formée à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, la SAS GUBERNATIS est tenue au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont elle est propriétaire.

Or, en s’abstenant de payer ses charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour sa carence, aucun règlement n’étant effectué depuis plus d’un an, la SAS GUBERNATIS commet une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui cause un préjudice.

Il convient en conséquence de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SAS GUBERNATIS qui succombe, sera condamnée au paiement de cette somme et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 13 août 2024 et de la sommation du 4 décembre 2024 et ce avec distraction au profit du conseil du demandeur .

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE la SAS GUBERNATIS à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], la somme de 18 059.82 euros au titre des charges et provisions échues au 7 mars 2025 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 mai 2024 ;

CONDAMNE la SAS GUBERNATIS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], la somme de 1720.28 euros au titre des provisions non échues devenues exigibles portant sur la période du 1er avril 2025 au 31 décembre 2025 ;

CONDAMNE la SAS GUBERNATIS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE la SAS GUBERNATIS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SAS GUBERNATIS aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 13 août 2024 et de la sommation du 4 décembre 2024 et ce avec distraction au profit du conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] , M^e Alexis Crovetto-Chastanet avocat au barreau de Nice ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] du surplus de ses demandes;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT