COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] c/ S.A.S. Societe de gérance du cabinet [L]

N° 25/

Du 14 Mars 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/02789 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PBUN

Grosse délivrée à

M^e Dominique GUYOT

expédition délivrée à

M^e Nicolas DONNANTUONI

le 14 Mars 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du quatorze Mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 09 Janvier 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 10 mars 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 Mars 2025, après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], agissant par son syndic en exercice, la SARL HOME GESTION SERVICE

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Dominique GUYOT, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

La Société de gérance du cabinet [L] (enseigne Cabinet [L] Foncière Niçoise de Provence), prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7] du 3 décembre 2020 a désigné le Cabinet [L] – Foncière Niçoise de Provence en qualité de syndic pour une durée de 18 mois.

Lors de leur assemblée générale du 15 octobre 2021, les copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7] a rejeté la candidature du Cabinet [L] – Foncière Niçoise de Provence et a désigné pour une durée de 18 mois la société Home gestion Services en qualité de syndic.

Le 3 novembre 2021, le Cabinet [L] – Foncière Niçoise de Provence a procédé depuis le compte bancaire du syndicat des copropriétaires à un virement en sa faveur de 12.414,06 euros TTC correspondant à ses honoraires du 1er octobre 2021 au 2 juin 2022.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7] a, par lettre du 17 février 2023, réclamé le remboursement de la somme de 11.638,18 euros à la société Cabinet [L] qui, par lettre du 20 mars 2023, a refusé de faire droit à cette demande au motif qu’en l’absence de faute, les honoraires lui étaient dus jusqu’au terme de son mandat le 2 juin 2022.

Par acte du 18 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7] situé [Adresse 2] a fait assigner la société Cabinet [L] – Foncière Niçoise de Provence devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement le remboursement de la somme de 11.638,18 euros.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 30 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7] sollicite la condamnation de la société Cabinet [L] – Foncière Niçoise de Provence à lui payer les sommes suivantes :

11.638,18 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 février 2023,5.000 euros de dommages-intérêts,3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que l’assemblée générale du 3 décembre 2020 a désigné le cabinet [L] en qualité de syndic pour une durée de 18 mois mais que le contrat de syndic joint à la convocation s’il mentionnait une prise d’effet au 3 décembre 2020 ne contenait pas la date de fin du mandat. Il explique que la désignation du cabinet [L] a de nouveau été portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 15 octobre 2021 avec un projet de contrat de syndic débutant à cette date pour expirer le 14 mars 2022 mais que cette candidature a été rejetée au profit de celle de la société Cabinet Home gestion Services. Il indique que le 3 novembre 2021, le cabinet [L] a procédé à un virement de 12.414,06 euros en sa faveur si bien qu’il lui a demandé de restituer les 7,5/8ème de cette somme, ce qu’il a refusé en se fondant sur l’article 18-VII de la loi du 10 juillet 1965.

Il fait valoir que l’article 29 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance. Or, il souligne que le projet de contrat de mandat annexé à la convocation à l’assemblée générale ne mentionnait pas la date calendaire d’échéance si bien que les copropriétaires n’ont pas parfaitement été informés par ce professionnel avant de voter. Il estime que le non-respect de ses dispositions empêche l’ancien syndic de se prévaloir des dispositions de l’article 18 VII de la loi du 10 juillet 1965. Il fait observer que la décision d’assemblée générale du 3 décembre 2020 indique que le syndic est désigné pour 18 mois mais également jusqu’à la prochaine assemblée ayant à se prononcer sur son renouvellement. Il ajoute que lors de l’assemblée générale du 15 octobre 2021, le syndic a proposé sa désignation par référence à un projet de contrat joint à l’ordre du jour prévoyant qu’il prendrait effet au 15 octobre 2021. Il considère qu’en faisant débuter le renouvellement de son mandat au 15 octobre 2021, le cabinet [L] démontre que cette date marquait la fin de son ancien mandat car, dans le cas contraire, il aurait fixé le début de la période de renouvellement au 3 juin 2022. Il indique que c’est bien ainsi que l’ont compris les copropriétaires lorsqu’ils ont voté et soutient que c’est cet ancien syndic lui-même qui a fixé la date de l’assemblée générale ainsi que l’ordre du jour. Il en conclu qu’il n’a aucune dette envers le cabinet [L] qui devra lui restituer la somme de 11.638,18 euros qu’il s’est indûment réglée. Il estime que la résistance abusive de l’ancien syndic obère gravement sa trésorerie et lui cause un préjudice qu’il devra réparer à hauteur de 5.000 euros.

Dans ses conclusions en réponse notifiées le 25 octobre 2024, la société Cabinet [L] – Foncière Niçoise de Provence conclut au débouté et, le cas échéant, à ce que l’exécution provisoire de la décision à intervenir soit écartée ainsi qu’à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7] à lui verser la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir qu’il a été désigné pour une durée de 18 mois par l’assemblée générale du 15 octobre 2021 si bien que son mandat expirait le 15 juin 2022. Il indique avoir légitimement prélevé ses honoraires jusqu’à la durée d’expiration théorique de son mandat conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui fixe les conditions dans lesquelles il peut être mis un terme sans indemnité au mandat de syndic. Il soutient que cette procédure n’ayant pas été respectée, alors qu’aucune faute ne lui était reprochée, son mandat ne pouvait pas être révoqué avant son terme. Il rappelle qu’en vertu de l’article 1212 du code civil, lorsque le contrat est conclu pour une durée déterminée, chaque partie doit l’exécuter jusqu’à son terme. Il en déduit que sa rémunération était donc due jusqu’au 15 juin 2022 nonobstant la désignation d’un nouveau syndic à compter du 15 octobre 2021. Il indique que c’est le syndicat des copropriétaires qui a décidé de passer outre les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en inscrivant cette résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale plus de trois mois avant l’expiration de son mandat. Il conclut en conséquence au débouté.

La clôture de la procédure est intervenue le 31 octobre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 9 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2025, prorogé au 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de remboursement des honoraires de l’ancien syndic.

Au terme de l’article 18, VI., de la loi du 10 juillet 1965, le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée et il est approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale.

Ce texte ajoute, dans son VII., que lorsqu’une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité, dans les conditions suivantes :

Les questions de la désignation d’un nouveau syndic ainsi que de la fixation d’une date anticipée de fin de contrat sont portées à l’ordre du jour d’une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. Lorsque l’initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale.

L’assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

Le non-renouvellement du contrat peut donc intervenir sans indemnité mais les questions de la désignation d’un nouveau syndic ainsi que de la fixation d’une date anticipée de fin de contrat sont portées à l’ordre du jour d’une assemblée générale qui doit intervenir dans les trois mois avant le terme du contrat.

Il se déduit de ce texte que, a contrario, si le non-renouvellement du contrat du syndic intervient lors d’une assemblée se tenant plus de trois mois avant le terme du contrat, on doit en déduire que le syndic pourra demander à être indemnisé.

L’article 28 du décret du 17 mars 1967 prévoit que la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années.

L’article 29 de ce décret, dans sa rédaction issue du décret du 20 avril 2010, précise que le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic.

Il est acquis qu’en application de ce texte, la désignation du syndic doit respecter l’exigence de la mention, dans le contrat de mandat de syndic, de la date calendaire de son échéance à peine de nullité de la décision de désignation (Cass. Civ., 31 mai 2018).

En l’espèce, lors de leur assemblée générale « supplémentaire » du 3 décembre 2020, les copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7] ont adopté une résolution n°2 dans les termes suivants :

« L’assemblée générale redésigne le Cabinet [L] – Foncière Niçoise de Provence SAS selon les termes du contrat joint à l’ordre du jour et ce, jusqu’à la prochaine assemblée générale ayant à se prononcer sur le renouvellement.

Le président de l’assemblée générale est désigné pour signer le contrat de syndic.

La durée du mandat est fixée à 18 MOIS. »

Le projet de contrat de syndic annexé à la convocation à cette assemblée générale indique, dans son paragraphe durée du mandat, que :

« Le présent contrat est conclu pour une durée de 18 MOIS.

Il prendra effet le 3.12.2020 et prendra fin le …………

Il n’est pas renouvelable par tacite reconduction. »

Une nouvelle assemblée générale ordinaire a été convoquée le 15 octobre 2021 avec pour ordre du jour la désignation d’un nouveau syndic parmi trois candidatures : celle du cabinet [L], celle du cabinet Azur Mer et celle du cabinet Home gestion Services.

Le projet de contrat de syndic du cabinet [L] annexé à la convocation à cette assemblée prévoyait qu’il était conclu pour une durée de 18 mois commençant à courir à compter du 15 octobre 2021 pour expirer le 14 mars 2023.

Cette candidature a été rejetée au profit de celle du cabinet Home gestion Services désigné en qualité de syndic à compter du 15 octobre 2021.

La société cabinet [L] fait valoir que le mandat de 18 mois qui lui avait été confié par l’assemblée générale du 3 décembre 2020 n’était pas expiré et courait jusqu’au 2 juin 2022, raison pour laquelle il a prélevé sur le compte du syndicat des copropriétaires les honoraires qu’il aurait perçus jusqu’à cette date.

Toutefois, sa désignation par l’assemblée générale du 3 décembre 2020 fixait bien la durée de son mandat mais le projet de contrat annexé à la convocation ne comportait pas la date calendaire de son échéance, information prévue pour la validité de cette désignation.

Par ailleurs, la durée de ce mandat était fixée par double référence à une durée et aux conditions d’exécution de celui-ci, à savoir jusqu’à la convocation d’une assemblée générale appelée à se prononcer sur son renouvellement dont il n’est nullement rapporté la preuve que la date en a été fixée par le conseil syndical alors qu’il s’agissait d’une assemblée « ordinaire » ayant notamment d’approuver les comptes, le budget prévisionnel et de donner quitus au syndic.

Enfin, il sera observé que le cabinet [L] lui-même a, à l’occasion de l’examen du renouvellement de son mandat de syndic, fixé la date de début de celui-ci à la date du 15 octobre 2021, ce qui était parfaitement de nature à induire les copropriétaires en erreur sur la date d’expiration du précédent mandat et à les priver de la faculté de choisir un nouveau syndic avec mise en concurrence sans indemnité.

Dès lors que le projet de contrat de syndic annexé à la convocation à l’assemblée générale du 3 décembre 2020 ne fixait pas la date calendaire d’échéance du mandat nécessaire à la régularité de sa désignation, et que ce syndic a convoqué une nouvelle assemblée générale, avant le terme du mandat qu’il revendique, ayant pour ordre du jour sa désignation à nouveau avec une prise d’effet immédiate, il ne peut être retenu que son mandat expirait le 3 juin 2022 et non à la date à laquelle l’assemblée du 15 octobre 2021 a procédé à cette désignation.

Ainsi, le terme du mandat de syndic de la copropriété [Adresse 7] de la société Cabinet [L] doit être fixé au 15 octobre 2021, date à laquelle sa candidature a été écartée au profit de la société Home gestion Services qui l’a remplacé dans ses fonctions.

Il s’ensuit que les honoraires du cabinet [L] n’étaient dus que jusqu’à cette date de cessation de ses fonctions si bien que c’est indûment qu’il a prélevé la somme de 12.414,06 euros sur le compte du syndicat des copropriétaires avant de transmettre toutes les pièces nécessaires à la gestion à son successeur.

Par conséquent, la société Cabinet [L] – Foncière Niçoise de Provence sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7] la somme de 11.638,18 euros en remboursement d’honoraires indûment prélevés pour une période postérieure à l’expiration de son mandat.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 février 2023 et jusqu’à parfait paiement.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts pour résistance abusive.

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7] ne produit aucune pièce pour rapporter la preuve d’un préjudice spécifique causé par le refus de remboursement du cabinet [L], distinct de celui imputable au retard de paiement déjà réparé par les intérêts moratoires de sa créance.

Il sera en conséquence débouté de sa demande additionnelle de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires.

Aucune circonstance ne justifie que l’exécution provisoire de droit de la présente décision soit écartée par décision spécialement motivée si bien que le cabinet [L] sera débouté de sa demande formée de ce chef.

Partie perdante au procès, la société Cabinet [L] – Foncière Niçoise de Provence sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société Cabinet [L] – Foncière Niçoise de Provence à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7] situé [Adresse 2] la somme de 11.638,18 euros en remboursement d’honoraires indûment prélevés, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 février 2023 et jusqu’à parfait règlement ;

CONDAMNE la société Cabinet [L] – Foncière Niçoise de Provence à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7] situé [Adresse 2] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande tendant à ce que l’exécution provisoire de droit de la présente décision soit écartée ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7] situé [Adresse 2] de sa demande additionnelle de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la société Cabinet [L] – Foncière Niçoise de Provence aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT