TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04736 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZTI

N° MINUTE :

2025/4

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 décembre 2025

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER RESIDENCE GRANCANAL [Adresse 2] représenté par son syndic, dont le siège social est sis Le Cabinet IMMO DE FRANCE – [Adresse 4]

représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, statuant en juge unique

assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2025 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 17 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04736 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZTI

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [I] [T] est propriétaire du lot n° 2423 dans l’immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence Grancanal sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE, a assigné M. [I] [T] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-7.397 € au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 3e trimestre 2025 incluse),

— la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

-1.000 € de dommages-intérêts,

-1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 17 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Grancanal sis [Adresse 1], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

M. [I] [T], cité à domicile par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de M. [I] [T],

— un décompte actualisé au 1er juillet 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 7.397 € mêlant charges et frais,

— les appels de charges et travaux correspondant à l’arriéré,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 8 juin 2023, 11 septembre 2023 et 20 juin 2024,

— une mise en demeure de payer la somme de 7.812,52 €, outre 126 € de frais de mise en demeure, adressée le 20 novembre 2024.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 6 342,84 € (9729,86 € – 3387,02 €) arrêtée au 1er juillet 2025 (appel de fonds 3e trimestre 2025 inclus).

Sur les frais nécessaires au recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1.054,16 € se décomposant comme suit :

— frais de mise en demeure et frais de relance : 187,76 €,

— « 2024-synd forfait » : 380,40 €,

— frais de mise en demeure par avocat : 126 €,

— « frais de constitution dossier assignation » : 360 €.

Or, les frais de « 2024-synd forfait » d’un montant de 380,40 € ne sont pas explicités et on ne sait à quoi ils correspondent ; ils seront par conséquent écartés.

S’agissant des frais de mise en demeure par avocat de 126 €, il n’est pas démontré qu’ils ne sont pas déjà inclus dans les frais irrépétibles (article 700 du code de procédure civile) ; ils seront écartés.

Quant aux « frais de constitution dossier assignation » de 360 €, il s’agit de diligences normales du syndic qui a pour mission de recouvrer les charges impayées et il n’est pas démontré que des diligences exceptionnelles ont été effectuées. Ils seront également écartés.

En conséquence, la somme de 187,76 € sera accordée au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il est établi que M. [I] [T] présente de manière récurrente des impayés de charges de copropriété. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

Par conséquent, M. [I] [T] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 300 € au titre des dommages-intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera donc accordée.

Sur les demandes accessoires

M. [I] [T], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.200 € (selon facture du 25/07/2025, pièce n° 8 du demandeur) lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [I] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Grancanal sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS IMMO DE FRANCE :

— la somme de 6 342,84 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtée au 1er juillet 2025 (appel de fonds 3e trimestre 2025 inclus),

— la somme de 187,76 € au titre des frais de recouvrement,

— la somme de 300 € au titre des dommages-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 12 septembre 2025,

CONDAMNE M. [I] [T] aux dépens,

CONDAMNE M. [I] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Grancanal sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS IMMO DE FRANCE, la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier La Juge