COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 22/01419 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OJIX

du 24 Janvier 2025

N° de minute

affaire : Syndic. de copro. LES RESIDENCES DES JARDINS DE PERSEPOLIS, sis [Adresse 4], S.C.I. RESIDENCES DES JARDINS DE PERSEPOLIS

c/ S.C.I. SENJAILLER, prise en la personne de ses co-gérants, Madame [E] [K] et Monsieur [F] [U] domiciliés en cette qualité audit siège.

Grosse délivrée

à M^e LADRET

Expédition délivrée

à Me [Localité 7]-MUSARRA

le

l’an deux mil vingt cinq et le vingt quatre Janvier à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 25 Juillet 2022 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. LES RESIDENCES DES JARDINS DE PERSEPOLIS, sis [Adresse 4]

Représenté par son syndic en exercice la SCI RESIDENCES DES

JARDINS DE PERSEPOLIS sis [Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Christine LADRET, avocat au barreau de NICE

S.C.I. RESIDENCES DES JARDINS DE PERSEPOLIS

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Christine LADRET, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSES

Contre :

S.C.I. SENJAILLER, prise en la personne de ses co-gérants, Madame [E] [K] et Monsieur [F] [U] domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 8]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Laurence PARENT-MUSARRA, avocat au barreau de GRASSE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 03 Décembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 24 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES RESIDENCES DES JARDINS DE PERSEPOLIS et la SCI RESIDENCE DES JARDINS DE PERSEPOLIS ont fait assigner la SCI SENJAILLER.

Dans ses conclusions déposées à l’audience du 22 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "LES RESIDENCES DES JARDINS DE PERSEPOLIS et la SCI RESIDENCE DES JARDINS DE PERSEPOLIS ont sollicité :

— une mesure de médiation entre les parties,

— subsidiairement,

— débouter la SCI SENJAILLER de l’ensemble de ses demandes,

— condamner sous astreinte, la SCI SENJAILLER à :

* supprimer les percements illégalement réalisés dans la dalle de béton séparant le lot n°133 et le lot n°131 en les rebouchant conformément aux règles de l’art et sous le contrôle du conseil technique de la copropriété aux frais de la Sci requise,

* supprimer le collecteur et les canalisations installées sans autorisation dans le lot n°131,

* supprimer le jacuzzi ainsi que tous les raccordements,

* enlever la table de ping-pong, le composteur, les matériaux de construction, les encombrants qui jonchent les parties communes,

* rétablir la servitude de passage entre le lot n°132 et le lot n°134 notamment en enlevant la jarre qui barre l’accès des escaliers,

* supprimer le stationnement de tout véhicule sur les parties communes,

* rétablir la haie de lauriers roses,

— la condamner aux dépens qui incluront le coût des procès-verbaux de constat ainsi qu’au paiement de la somme de 2400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à chacun des demandeurs.

Dans ses écritures déposées à l’audience du 22 juin2023, la SCI SENJAILLER représentée par son conseil a sollicité:

A titre principal,

— désigner un médiateur,

— surseoir à statuer dans l’attente du rapport du médiateur,

A titre subsidiaire,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les résidences des jardins de Persepolis » et la SCI RESIDENCE DES JARDINS DE PERSEPOLIS de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les résidences des jardins de Persepolis » et la SCI RESIDENCE DES JARDINS DE PERSEPOLIS à lui payer une somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens;

Suivant une ordonnance du 28 juillet 2023 le juge des référés a ordonné une mesure de médiation.

À l’audience du 3 décembre 2024 à laquelle l’affaire a été rappelée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble"LES RESIDENCES DES JARDINS DE PERSEPOLIS et la SCI RESIDENCE DES JARDINS DE PERSEPOLIS demandent dans leurs dernières écritures :

— la condamnation de la SCI SENJAILLER à supprimer les percements illégalement réalisés dans la dalle de béton séparant le lot n°133 et le lot n°131 en les rebouchant conformément aux règles de l’art et ce sous le contrôle du conseil technique de la copropriété aux frais de la société tout en prévenant la SCI RESIDENCE DES JARDINS DE PERSEPOLIS quinze jours à l’avance pour permettre l’accès au lot 131,

* supprimer les canalisations installées sans autorisation dans le lot n°131,en prévenant la SCI RESIDENCE DES JARDINS DE PERSEPOLIS, quinze jours à l’avance pour permettre l’accès au lot 131 et remettre le raccordement des eaux usées dans le lot 133,

* enlever la table de ping-pong, le composteur, les matériaux de construction, les encombrants qui jonchent les parties communes,

* rétablir la servitude de passage entre le lot n°132 et le lot n°134 notamment en enlevant la jarre qui barre l’accès des escaliers et la cabane de jardin

* supprimer le stationnement de tout véhicule sur les parties communes,

* rétablir la haie de lauriers roses,

le tout sous astreinte de 300 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance

— la condamner aux dépens qui incluront le coût des procès-verbaux de constat ainsi qu’au paiement de la somme de 2400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à chacun des demandeurs.

Elles soutiennent que la SCI SENJAILLER propriétaire d’un appartement constituant le lot numéro 133 dans la copropriété, a effectué d’importants travaux de modification de son appartement en violation du règlement de copropriété et des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et que la médiation ordonnée s’est soldée par un échec. Elles précisent que la SCI SENJAILLER n’a pas contesté les décisions prises lors des assemblées générales qui sont définitives, que le règlement de copropriété prévoit que chaque copropriétaire pourra modifier comme bon lui semblera la disposition intérieure de son appartement mais qu’il devra en aviser au préalable le syndic et prendre toutes les mesures nécessaires pour ne pas nuire à la solidité de l’immeuble et sera responsable des désordres occasionnés mais qu’elle n’a pas respecté ces dispositions. Elles expliquent que les travaux de modification de la distribution interne de son appartement ont engendré des percements de la dalle en béton du sol à trois endroits pour faire passer les nouvelles évacuations de sa salle de bains, que l’ouverture pratiquée dans une partie commune a un caractère réel car elle constitue une appropriation soumise à la prescription trentenaire et qu’elle doit être condamnée à reboucher les ouvertures pratiquées dans la dalle béton sous le contrôle du conseil technique du syndicat des propriétaires.

Elles ajoutent que la défenderesse doit également supprimer les trois canalisations traversant la dalle béton installées sans autorisation à l’intérieur du lot 131 appartenant à la SCI LES RESIDENCES LES JARDINS DE PERSEPOLIS car cela constitue une violation de son droit de propriété. Elles précisent que son action n’est également pas prescrite en application du délai quinquennal, prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Elles soutiennent qu’elle a entrepris d’interdire l’accès à l’appartement situé au-dessus de son lot en posant une jarre au pied des escaliers et en violant la servitude de passage prévue dans le règlement de copropriété, que la jarre a bien été déplacée mais qu’il reste un abri de jardin qui empiète sur la servitude ainsi que du matériel de chantier et qu’elle devra les débarrasser. Elles exposent enfin qu’elle ne dispose d’aucun emplacement de parking pour stationner ses véhicules sur les voies de circulation partie commune et qu’il devra être mis un terme au trouble subi et qu’elle s’est arrogée le droit de supprimer une haie de lauriers roses pour y planter des tomates, à sa seule convenance et qu’elle evra procéder à la remise en état de la haie. Elles indiquent qu’il convient de mettre un terme aux troubles manifestement illicites subis et ce sous astreinte.

La SCI SENJAILLER représentée par son conseil, demande dans ses dernières écritures déposées à l’audience :

— le rejet de l’intégralité des demandes,

— la condamnation des demanderesses à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile aux dépens.

Elle expose que la médiation n’a pas abouti à un accord global même si elle a permis néanmoins certaines avancées, que la SCI résidences Desjardins de Persepolis requérante dispose de 62 % des tantièmes de charges de copropriété, que la résidence est en main dominante, qu’elle dispose de la majorité des voix et que toutes les décisions sont prises en fonction de cette dernière, qui de surcroît exerce également la fonction de syndic bénévole. Elle ajoute que les griefs soulevés à son encontre sont infondés au regard de la loi du 10 juillet 1965 et de l’égalité entre les copropriétaires, que concernant le percement de la dalle béton séparant le lot 133 et le lot 131 et la demande de suppression des canalisations installées dans le lot 131, elle a procédé à la réfection des canalisations en raison de leur vétusté, que le lot 133 lui appartient, qu’elle ignorait que le local 131 était un local privatif car il est brut de béton et ne contient que des tuyaux d’évacuation et qu’elle a simplement pénétré dans le local afin de remettre en état les canalisations de son lot et qu’il est impossible de remettre en place les anciennes canalisations qui étaient vétustes.

Elle ajoute concernant la demande de suppression des percements réalisés dans la dalle en béton que le seul trou qui existait a été rebouché et que cette demande est incompréhensible, que la réfection du réseau d’évacuation a été effectuée dans les règles de l’art et que les requérants sont dans l’incapacité de démontrer l’état antérieur du lot 131 de sorte qu’ils ne peuvent pas en solliciter la remise en état initiale. Elle ajoute, que les requérants se basent sur un constat d’huissier datant du 17 octobre 2022 soit il y a prés de deux ans pour demander la suppression de divers objets qui selon eux porteraient atteinte à la servitude de passage mais qu’elle démontre au vu des constats d’ huissier réalisés postérieurement avoir supprimé l’intégralité des objets mais que certains qui ne lui appartiennent pas notamment la table de ping-pong et les encombrants subsistent. S’agissant du stationnement des véhicules, elle indique que ce dernier est anarchique au sein de la résidence et qu’à ce jour il n’est pas démontré la présence d’objets ou de véhicules lui appartenant encombrant les parties communes. Concernant enfin la haie de lauriers, elle fait valoir que le syndic est défaillant dans l’entretien des espaces verts et que le constat d’huissier qu’elle verse démontre la présence de deux lauriers dans une jardinière et l’absence de potager et qu’elle n’a pas procédé à la suppression de ladite haie.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble"LES RESIDENCES DES JARDINS DE PERSEPOLIS et de la SCI RESIDENCE DES JARDINS DE PERSEPOLIS

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 25 B de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la SCI SENJAILLER est propriétaire du lot N°133 au sein de la résidence LES JARDINS DE PERSEPOLIS.

La SCI RESIDENCE DES JARDINS DE PERSEPOLIS est propriétaire du lot N°131.

La SCI SENJAILLER qui a entrepris des travaux de rénovation de son lot, a écrit le 27 mars 2017 au syndic afin de l’informer des travaux en cours et d’un changement de répartition des pièces au sein de son appartement.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "LES RESIDENCES DES JARDINS DE PERSEPOLIS et la SCI RESIDENCE DES JARDINS DE PERSEPOLIS, copropriétaire dans l’immeuble versent un extrait du règlement de copropriété de l’immeuble prévoyant:

— en son article 4: que les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un ou plusieurs copropriétaires et qu’elles comprennent notamment la totalité du sol, les fondations, le gros œuvre des planchers à l’exclusion du revêtement du sol et des plafonds des parties privatives ainsi que les tuyaux et les canalisations

— en son article 17: chaque copropriétaire pourra modifier comme bon lui semblera, la disposition intérieure de son appartement, il devra toutefois en aviser le syndic au préalable qui pourra exiger que les travaux soient exécutés sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront à la charge de l’intéressé. Il devra prendre toutes les mesures nécessaires pour ne pas nuire à la solidité de l’immeuble et sera responsable de tout affaissement et dégradation qui se produirait du fait des travaux

Ils versent deux procès-verbaux de constat d’huissier du 13 juillet 2017 mentionnant que:

— la SCI SENJAILLER effectue d’importants travaux dans son lot numéro 133, qu’actuellement les évacuations des trois installations de la baignoire, du WC et de la vasque se font à l’aplomb du mur sud et que son gérant déclare avoir percé la dalle au sol à trois endroits

— le lot numéro 131 bénéficie d’un accès par une porte sonore donnant sur une petite passerelle béton sans aucun escalier, que pour y accéder il convient de poser une échelle mobile, qu’au niveau de la dalle béton en provenance de l’étage supérieur du lot de la SCI SENJAILLER diverses canalisations d’évacuation en PVC traversent la dalle, que l’ensemble de ce collecteur en PVC rejoint le collecteur d’origine en fonte à l’angle sud-ouest et que le gérant de la société indique qu’il a modifié l’ancienne évacuation de la baignoire et du WC

— le rebouchage d’anciens trous dans la dalle béton

— que les évacuations de la baignoire et de l’ancien WC ont été déplacées pour se fixer dans les anciens raccordements PVC après avoir procédé à trois nouveaux percements de la dalle entre le lot 133 et 131

— que le gérant de la SCI SENJAILLER a fait ses travaux en pénétrant dans les locaux,

Ils produisent également un procès-verbal de constat d’huissier du 17 octobre 2022 mentionnant la présence d’un composteur en contrebas du lot 133, installé dans une jardinière, à l’entrée de la voie qui constitue une partie commune, la présence d’un véhicule terrestre à moteur stationné et la présence de divers éléments installés tout au long de cette voie à savoir une table de ping-pong, un second véhicule, une brouette , une jardinière etc. Il est en outre précisé qu’au niveau de l’escalier qui dessert le lot 134 sus-jacent de la SCI SENJAILLER, se trouvent un pot de grande dimension contenant une plante et un cabanon en bois ces éléments obstruant partiellement l’accès à l’escalier et la servitude d’accès au lot 134.

Il ressort enfin d’un procès-verbal du 17 octobre 2022 la présente sur l’allée desservant le lot 133 de plusieurs véhicules appartenant aux associés de la SCI SENJAILLER.

Il est justifié que suivant deux assemblées générales des 9 mars 2019 et 14 septembre 2021 plusieurs résolutions visant à mettre en demeure la SCI SENJAILLER de remettre en état d’origine les parties communes et de supprimer les canalisations installées sans autorisation dans le lot 131 ont été votés par les copropriétaires.

Il est établi que plusieurs mises en demeure ont été adressées par le syndic de la copropriété à la SCI SENJAILLER aux fins de remise en état des lieux en vain.

S’agissant des percements réalisés dans la dalle de béton séparant le lot 133 et 131 et les canalisations qui ont été installées par la défenderesse dans le lot 131 appartenant à la SCI RESIDENCES DES JARDINS DE PERSEPOLIS, bien qu’il soit établi que ce lot est à l’état brut et accessible par une échelle, force est de relever ainsi que l’indique les demanderesses qu’en raison du changement de distribution des pièces de son appartement, la SCI SENJAILLER a modifié ses canalisations et a pour ce faire, procédé à des percements dans la dalle béton, partie commune, constituant le plafond du lot 131, situé en dessous, afin d’y faire passer trois nouvelles évacuations en PVC, rejoignant le collecteur d’origine en fonte situé à l’angle sud-ouest, qui traverse la dalle à proximité du collecteur.

Or, s’il est constant que ne requiert pas l’autorisation de la copropriété un simple branchement ou raccordement sur une canalisation partie commune de l’immeuble, l’exécution de travaux consistant notamment à percer et traverser une dalle qui constitue une partie commune pour y effectuer de nouveaux branchements et y faire passer une canalisation d’évacuation nécessite l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires puisqu’il s’agit de travaux affectant les parties communes.

Toutefois, la SCI SENJAILLER ne justifie pas avoir obtenu cette autorisation ni avoir sollicité postérieurement à la réalisation des travaux, une assemblée générale des copropriétaires en ce sens. En outre, bien qu’elle expose que les canalisations sont vétustes et qu’elle ne peut procéder à une remise en état, il ressort des constats d’huissier qu’elle a procédé à ces installations en raison des modifications effectuées dans son appartement et que les canalisations PVC qu’elle a installées suite à ses travaux, rejoignent le collecteur d’origine en fonte de sorte que l’eau s’evacue par cette ancienne canalisation. Enfin, le moyen tiré du fait que la SCI RESIDENCE DES JARDINS DE PERSEPOLIS est copropriétaire majoritaire dans la résidence, syndic bénévole et que les décisions prises dépendent de son bon vouloir, est inopérant dans la mesure où elle ne justifie pas avoir contesté les décisions prises lors des assemblées générales des copropriétés et ne rapportent pas la preuve d’une rupture d’égalite entre les copropriétaires. Enfin, il est constant qu’elle n’a pas sollicité l’autorisation de la SCI RESIDENCE DES JARDINS DE PERSEPOLIS, propriétaire du lot 131 pour y pénétrer et y installer les canalisations.

Dès lors, force est de considérer, que les travaux de percement de la dalle en béton entre le lot 133 et 131, qui constitue une partie commune ont été entrepris en violation du règlement de copropriété et de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’ils portent également atteinte au droit de propriété de la SCI RESIDENCE DES JARDINS DE PERSEPOLIS en sa qualité de propriétaire du lot 131 de sorte qu’ils sont constitutifs de troubles manifestement illicites.

Il convient en conséquence, de mettre un terme aux trouble subis par les demandeurs et de condamner la SCI SENJAILLER a procédé à la suppression des percements réalisés dans la dalle de béton séparant le lot 133 et le lot 131, à les reboucher et à supprimer les canalisations qui ont été installées dans le lot 131 sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et sans autorisation du propriétaire du lot concerné, à charge pour elle d’effectuer les raccordements sur la colonne d’évacuation d’origine traversant son lot et ce avec obligation de prévenir la SCI RESIDENCE DES JARDINS DE PERSEPOLIS , 15 jours avant la réalisation des travaux afin d’obtenir l’accès au lot 131 et ce sous le contrôle du conseil technique de la copropriété à ses frais.

Afin de garantir l’exécution de ces obligations, il convient d’assortir cette obligation d’une astreinte provisoire de 150€ par jour de retard qui pourra passer le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de trois mois.

S’agissant des demandes visant le retrait de la table de ping-pong, du composteur des matériaux de construction et des encombrants jonchant les parties communes, les véhicules stationnés sur l’allée ainsi que celle visant à rétablir la servitude de passage entre le lot 132 et 134, force est de relever que les demandeurs ne versent qu’un procès-verbal de constat d’huissier du 17 octobre 2022 remontant à plus de deux ans alors que de son côté la défenderesse verse un procès-verbal de constat d’huissier du 5 juin 2023 décrivant qu’ en partie basse de l’escalier qui mène au logement supérieur, l’accès est totalement dégagé, qu’il n’y a aucun pot de fleurs ni aucun objet obstruant le passage et que s’agissant de la voie d’accès à la copropriété elle est également parfaitement dégagée, aucun objet ou véhicule n’obstruant le passage.

Dès lors, force de considérer que le trouble manifestement illicite n’est pas démontré, le syndicat des copropriétaires ne rapportant pas la preuve que les parties communes sont encombrées par des divers objets appartenant à la SCI SENJAILLER ni qu’elle stationne ses véhicules sur les parties communes. Les demandes formées à ce titre seront donc rejetées.

S’agissant de la demande visant à rétablir la haie de lauriers, elle sera également rejetée au vu des seuls éléments versés ne permettant pas d’établir que la SCI SENJAILLER aurait supprimé cette haie, cette dernière versant de son côté, un procès-verbal de constat du 5 juin 2023 établissant que sur la droite en bordure de la voie, est constaté la présence d’une jardinière comprenant deux lauriers roses et un blanc.

Sur les demandes accessoires :

La SCI SENJAILLER qui succombe partiellement à l’instance, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il leur sera alloué une indemnité de 1500 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

CONDAMNONS la SCI SENJAILLER à faire procéder :

— à la suppression des percements réalisés dans la dalle en béton séparant le lot 133 et le lot 131 de la résidence LES JARDINS DE PERSEPOLIS et à les reboucher à ses frais conformément aux règles de l’art, sous le contrôle du conseil technique de la copropriété en prévenant la SCI RESIDENCE DES JARDINS DE PERSEPOLIS, 15 jours à l’avance de la réalisation des travaux afin d’obtenir l’accès au lot 131

— à faire supprimer les canalisations installées dans le lot 131, à charge pour elle d’effectuer les raccordements de son appartement sur la colonne d’évacuation d’origine traversant son lot 133 en prévenant la SCI RESIDENCE DES JARDINS DE PERSEPOLIS, 15 jours à l’avance de la réalisation la réalisation des travaux afin d’obtenir l’accès au lot 131

le tout, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard qui pourra passé le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de trois mois;

CONDAMNONS la SCI SENJAILLER à payer au syndicat des copropriétaires le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LES RESIDENCES DES JARDINS DE PERSEPOLIS » et la SCI RESIDENCES DES JARDINS DE PERSEPOLIS la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI SENJAILLER aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT