Minute n°

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

RG n° N° RG 25/00133 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IYMK

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

M. [C] [E]

JUGEMENT DU 19 Septembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Emilie CAMPANAUD, avocat au barreau de DIJON

assignation en date du 28 Mars 2025

DEFENDEUR :

M. [C] [E], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Olivier PERRIN

Greffier : Géraldine BAZEROLLE

DEBATS :

Audience publique du : 16 Juin 2025

JUGEMENT :

Contradictoire, premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2025

Copies délivrées aux parties

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [C] [E] a signé le 6 avril 2021 avec les consorts [R] un bail portant sur l’occupation d’un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 4].

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution auprès des bailleurs pour le paiement des loyers et des charges par le locataire.

Des incidents de paiements non régularisés ont eu lieu à compter de mai 2024.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a été amenée à payer la somme totale de 1.971,44 euros (au 31 août 2024) en qualité de caution dans le cadre du contrat de cautionnement « VISALE ».

Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 19 septembre 2024 (montant alors dû : 1.971,44 euros) avec dénonciation à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (« CCAPEX »).

***

Le 28 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [E] une assignation d’avoir à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon, aux fins de résiliation du bail d’habitation et en paiement des loyers restés impayés.

***

À l’audience du 16 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a comparu et a exposé ses moyens. Elle a maintenu ses prétentions.

Monsieur [C] [E] était présent à l’audience. Après avoir demandé un renvoi à une audience ultérieure, il a sollicité un échelonnement judiciaire de son retard de paiement des loyers. Il a aussi demandé un sursis à expulsion.

La SDAT a versé aux débats un dossier de « Diagnostic Social et Financier » concernant la situation personnelle, sociale et financière de Monsieur [E].

La décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2025.

MOTIVATION

1.- Sur la demande de renvoi

À l’audience du 16 juin 2025, Monsieur [E] a demandé le renvoi de l’affaire à une audience ultérieure « pour prendre un avocat ».

Or il avait été assigné le 28 mars 2025, c’est-à-dire environ trois mois avant l’audience.

La demande semble être dilatoire. Par ailleurs Monsieur [E] est assisté à l’audience par un travailleur social de la SDAT.

La demande de renvoi est rejetée par le juge comme n’étant pas pertinente.

2.- Sur les demandes principales de la caution du bailleur

Il convient de faire application des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224, 1346 et 2305 du code civil, ainsi que de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur le fondement de ces textes, il est de jurisprudence constante que la caution d’un locataire qui a réglé les loyers du locataire a le droit d’agir, d’une part en résiliation du bail et en expulsion des lieux occupés, et d’autre part en paiement des sommes dues en vertu de sa quittance subrogatoire.

***

En l’occurrence, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a notamment versé aux débats :

— un extrait de la convention ETAT-UESL, pour la mise en œuvre du cautionnement « VISALE » ;

— le contrat de cautionnement « VISALE » signé par les bailleurs et l’organisme ;

— le contrat de bail signé le 6 avril 2021 ;

— un décompte analytique et chronologique des sommes dues en date du 11 juin 2025 ;

— une attestation de créance datée du 4 mars 2025 ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire, en date du 19 septembre 2024, avec la « quittance subrogative n°8 » afférente ;

— un accusé de réception de la signification du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (« CCAPEX »).

Ces pièces versées aux débats montrent que Monsieur [E] n’a pas payé régulièrement les loyers.

Il a contrevenu aux dispositions légales précitées et aux stipulations contractuelles.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits des bailleurs, est donc bien fondée à solliciter la résiliation du bail par application des dispositions de l’article 1728 du code civil et par la mise en œuvre de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail. La résiliation intervient le premier jour qui suit un délai de deux mois après le commandement de payer (ici, le 20 novembre 2024).

Aucune prescription spéciale ou de droit commun empêche la caution d’agir.

Monsieur [E] reconnaît au demeurant le principe et le montant de sa dette.

Le bailleur est autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E], qui sera tenu d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux.

Monsieur [E] est tenu de payer les loyers demeurés impayés qui s’élèvent à la somme de 6.008,42 euros arrêtée à la date du 11 juin 2025.

3.- Sur la demande de délais de paiement

Cette demande de délais est formulée dans le cadre des dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

La SDAT, qui assiste Monsieur [E], a versé aux débats un dossier de « Diagnostic Social et Financier » concernant la situation personnelle, sociale et financière de l’intéressé.

Monsieur [E] justifie travailler dans le monde viticole dans le cadre de CDD, avoir des enfants qui ne sont pas à sa charge, percevoir une allocation d’invalidité.

À titre exceptionnel, il y a lieu de lui accorder un échelonnement du paiement du reliquat dû, selon les modalités indiquées dans le dispositif du jugement.

4.- Sur la demande d’un délai à expulsion

Les faits de l’espèce ne justifient pas d’accorder un délai à expulsion, d’autant plus que Monsieur [E] va pouvoir bénéficier, dans quelques semaines, de la « trêve hivernale » entrainant un sursis à expulsion légal jusqu’au printemps 2026.

5.- Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’équité, Monsieur [E] est condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile (frais de procédure et d’avocat).

Les faits de l’espèce justifient de ne pas écarter l’exécution provisoire qui est de droit et qui, en l’occurrence, est compatible avec la nature du litige.

« Partie perdante » au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] est tenu au paiement des dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition et en premier ressort :

— REJETTE la demande de renvoi ;

— CONSTATE la résiliation, à compter du 20 novembre 2024, du contrat de bail d’habitation du 6 avril 2021, par application des dispositions de des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224, 1346 et 2305 du code civil, ainsi que de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations contractuelles, concernant le logement situé au [Adresse 2] à [Localité 4].

— AUTORISE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion immédiate de Monsieur [C] [E] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier, concernant le logement situé au [Adresse 2] à [Localité 4] ;

— AUTORISE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à faire transporter les meubles, objets mobiliers et véhicules garnissant les lieux dans tous garde-meubles de son choix, aux frais et risques de Monsieur [E] ;

— CONDAMNE Monsieur [C] [E] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de somme de 6.008,42 euros (dette arrêtée à la date du 11 juin 2025) au titre des arriérés de loyers et charges échus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2025 ;

— DIT que Monsieur [C] [E] est tenu, postérieurement à la date de résiliation du bail, d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;

— DIT que, par application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, Monsieur [C] [E] pourra payer sa dette en 24 mensualités, dont 23 mensualités de 180 euros chacune, payables tous les 5 du mois, le premier versement devant intervenir le 5 novembre 2025, et une 24e mensualité correspondant au solde restant dû ; DIT qu’en cas de carence dans le versement d’une ou de plusieurs mensualités, l’échelonnement accordé par le juge deviendra caduc sans que le bailleur ait besoin de mettre la débitrice en demeure, et DIT que le bailleur pourra immédiatement recouvrer l’intégralité de la somme due par toutes voies de droit ;

— DÉBOUTE Monsieur [C] [E] de sa demande de délai à expulsion ;

— CONDAMNE Monsieur [C] [E] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de ses autres demandes ;

— DIT n’y avoir pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

— CONDAMNE Monsieur [C] [E] à supporter les dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût de l’assignation, le coût du commandement de payer et celui de la dénonciation à la CCAPEX.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 19 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Olivier PERRIN, magistrat, et par Madame Géraldine BAZEROLLE, greffière.

La greffière Le juge