Minute n°

N° RG 24/01982 – N° Portalis DBZO-W-B7I-DHL6

[W] [A]

C/

[X] [F], [P] [H]

JUGEMENT DU 03 Juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

Madame [W] [A]

née le 21 Octobre 1997 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Cathy BEAUCHART, avocate au barreau de CAMBRAI

DÉFENDEURS :

Madame [X] [F]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Olivier CAYET, avocat au barreau de CAMBRAI

Monsieur [P] [H]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Olivier CAYET, avocat au barreau de CAMBRAI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy HILGER

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 15 Mai 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Contradictoire , par mise à disposition le 03 Juillet 2025 par Geoffroy HILGER , Juge des contentieux de la protection, assisté de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e BEAUCHART

Copie certifiée conforme le :

à : M^e CAYET

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 23 novembre 2022, à effet au 15 décembre 2022, Monsieur [P] [H] et Madame [X] [F] ont donné à bail à Monsieur [O] [M] et Madame [W] [A] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 1]) moyennant un loyer de 780 euros hors charge, outre 30 euros pour charge au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Une somme de 780 euros a été versée au titre du dépôt de garantie.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 14 décembre 2022, un état des lieux d’entrée a été fait en présence également de la locataire sortante, Madame [E] [N].

Monsieur [O] [M] et Madame [W] [A] ont quitté les lieux et un état des lieux de sortie, établi par commissaire de justice, a été réalisé le 29 juin 2023.

Faute pour Madame [W] [A] d’obtenir la restitution du dépôt de garantie et le remboursement du loyer au titre du prorata de l’occupation du logement, elle a fait assigner, par acte du 4 septembre 2024, Monsieur [P] [H] et Madame [X] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI aux fins de les voir condamner à lui payer diverses sommes au titre de l’exécution du contrat de bail et en indemnisation de son préjudice.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 17 octobre 2024 et renvoyée plusieurs fois à la demande des parties, avant d’être retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A cette date, Madame [W] [A], représentée par son conseil, qui a soutenu oralement ses conclusions visées par le greffier à l’audience, demande au juge des contentieux de la protection de condamner in solidum Monsieur [P] [H] et Madame [X] [F] à lui payer les sommes suivantes :

—  545 euros en restitution du solde du dépôt de garantie outre 78 euros par mois à compter du 29 juillet 2003 et jusqu’à la date de paiement effectif de cette somme au titre de la majoration légale de 10 %, subsidiairement, 355 euros en restitution du solde du dépôt de garantie outre 78 euros par mois à compter du 29 juillet 2003 et jusqu’à la date de paiement effectif de cette somme au titre de la majoration légale de 10 %;

—  27 euros en restitution du trop perçu de loyer ;

—  1 500 euros en réparation du préjudice de jouissance subi ;

—  1 000 euros en réparation du préjudice moral subi ;

—  500 euros pour absence de fourniture du diagnostic de performance énergétique ;

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

et de les débouter de leur demande.

Monsieur [P] [H] et Madame [X] [F], représentés par leur conseil, qui a soutenu oralement leurs conclusions visées par le greffier à l’audience, demandent au juge des contentieux de la protection de :

— débouter Madame [W] [A] de l’ensemble de ses demandes ;

— la condamner, outre aux dépens, à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, le magistrat a soulevé la question de savoir si l’absence de fourniture du diagnostic de performance énergétique n’avait pas uniquement fait perdre à Madame [W] [A] une chance de ne pas louer le logement.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties ci-dessus visées pour un exposé de leurs moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS

I. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

En application de l’article 22 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, s’agissant des extérieurs, il résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 14 décembre 2022, établi dans le cadre de l’état des lieux d’entrée, la description suivante pour les extérieurs : « cour avec pavés autobloquants en bon état. A noter toutefois que les paves sont affaissés devant l’ancien toilettes. Jardin avec pelouse sur derrière : ensemble en bon état d’entretien. Palissade dans le fond en bon état. A noter la présence de gazon tondu entreposé que Madame [N] s’engage à retirer ».

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 29 juin 2023, établi dans le cadre de l’état des lieux de sortie, indique la description suivante pour les extérieurs : « sur l’avant de la maison, les parterres ne sont pas entretenus et les rosiers croissent. Sur l’arrière, la cour est composée de pavés autobloquants recouverts de mousse et verdure. A noter toutefois que les paves sont affaissés devant l’ancien toilettes. Jardin avec pelouse sur derrière : ensemble en bon état d’entretien. Palissade dans le fond en bon état ».

Madame [W] [A] communique également un ensemble de photographies datées de la cour dont il résulte le 23 novembre 2022 que la cour en pavés autobloquants présente des taches de verdure, que le 19 avril 2023, les mêmes pavés ne présentent pas de verdure et qu’enfin, selon la photographie présente au procès-verbal du 29 juin 2023, la cour en pavés autobloquants présente un état similaire à celui-constaté fin d’année 2022.

En conséquence, dès lors que s’agissant de la cour en façade arrière, l’état des lieux de sortie était conforme à l’état des lieux d’entrée, Monsieur [P] [H] et Madame [X] [F] étaient particulièrement mal fondés à arguer de la nécessité d’une remise en état.

S’agissant ensuite du désherbage du massif en façade avant, il convient de rappeler qu’en l’absence de description lors de l’entrée dans les lieux, la présomption de bon état de l’article 1731 du code civil a vocation à s’appliquer, ce que ne conteste pas la demanderesse qui indique que « seul le coût du désherbage pourrait être mis à [sa] charge ».

En conséquence, au vu des pièces produites, notamment le devis de l’entreprise [G] MULTI SERVICES, c’est une somme de 106,25 euros que Monsieur [P] [H] et Madame [X] [F] étaient fondés à retenir sur le dépôt de garantie de 780 euros.

Le contrat de bail stipule en page 3 une clause selon laquelle le locataire est tenu de faire vérifier tous les ans, le cas échéant lorsqu’il quitte le logement, la chaudière et le chauffe-eau en contactant la société REDI CHAUFFAGE.

En l’espèce, Madame [W] [A] justifie de cet entretien par la production d’une facture payée en date du 14 juin 2023, soit préalablement au procès-verbal de constat du 29 juin 2023, la circonstance qu’il existe une erreur sur l’adresse du client ne permettant pas de remettre en cause la réalité de cet entretien dans le logement litigieux, d’autant qu’il existe également une erreur dans la désignation de la maison locative sur la facture produite par les défendeurs et que Madame [W] [A] a adressé un SMS à Madame [X] [F] le 29 juin 2023 relativement à cet entretien qu’elle a fait faire.

En conséquence, Monsieur [P] [H] et Madame [X] [F] n’étaient pas fondés à retenir la somme de 120 euros sur le dépôt de garantie.

Il s’ensuit que Monsieur [P] [H] et Madame [X] [F] seront condamnés in solidum à payer à Madame [W] [A] la somme de 438,75 euros en restitution du solde du dépôt de garantie, outre 78 euros par mois à compter du 29 août 2023, l’état des lieux d’entrée n’étant pas conforme à l’état des lieux de sortie, de sorte que c’est le délai de 2 mois qui doit s’appliquer.

II. Sur la demande en restitution du trop-perçu de loyer

En application de l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989, Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15.

Si le locataire est à l’origine du congé, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu’il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. En dehors de ce cas particulier, le loyer et les charges sont dus par le locataire pendant toute la durée du préavis, même si le locataire quitte le logement avant l’expiration du délai de préavis.

En l’espèce, par courrier du 6 mars 2023, la locataire a donné congé à Monsieur [P] [H] et Madame [X] [F] en précisant que le congé commencerait le 1er avril 2023 pour se finir le 1er juillet 2023.

Il s’ensuit que Madame [W] [A] est mal-fondée à solliciter la restitution d’un trop-perçu de loyer pour la période du 29 et 30 juin 2023.

Elle sera déboutée de cette demande.

III. Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le logement comporte notamment une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement, étant précisé que la seule alimentation en électricité ou en gaz ne pouvait être considérée comme un équipement ou une installation permettant un chauffage normal du logement

Il est ensuite constant qu’en application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible de la chose louée.

En l’espèce, Madame [W] [A] verse aux débats une facture de la SARL REDI CHAUFFAGE en date du 12 octobre 2021 comportant une fiche avec la mention « danger ne plus faire fonctionner ».

Madame [W] [A] produit également un ensemble de SMS datés des mois de décembre 2022 et janvier 2023 dont il résulte des désordres au niveau de la chaudière pour la production d’eau chaude et de chauffage.

Ces désordres ont privé Madame [W] [A] de la possibilité de jouir paisiblement du bien litigieux à compter du 15 décembre 2022 jusqu’au 31 décembre 2022, ce d’autant plus qu’il s’agissait de la période hivernale nécessitant ainsi un chauffage du logement, de surcroît avec des enfants.

S’agissant ensuite des autres désordres, à savoir la fuite au niveau des WC et la prise électrique défectueuse, la preuve de ces désordres n’est pas rapportée.

Quant à la plaque de cuisson défectueuse, si l’allumeur piezo est défectueux, Madame [W] [A] ne démontre pas qu’elle a été privée de la jouissance paisible de la cuisine. Dans le même sens, si au vu des éléments produits, la réalité d’une condensation et d’une infiltration d’eau au niveau des boiseries du velux est avérée, il n’est pas démontré que cette condensation et cette infiltration sont telles que Madame [W] [A] a été privée de la jouissance de la chambre.

En conséquence, au vu de ces éléments, Monsieur [P] [H] et Madame [X] [F] seront condamnés in solidum à payer à Madame [W] [A] la somme de 390 euros en réparation de son trouble de jouissance.

IV. Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

En l’espèce, il résulte des pièces produites par Madame [W] [A], notamment les attestations de témoins et l’ordonnance du 28 décembre 2022, que la situation locative rencontrée par Madame [W] [A] est à l’origine pour celle-ci de tracas et de soucis, constitutifs d’un préjudice moral, dont sont à l’origine Monsieur [P] [H] et Madame [X] [F], propriétaires bailleurs.

Il convient d’indemniser ce préjudice à la juste somme de 250 euros. Monsieur [P] [H] et Madame [X] [F] seront condamnés in solidum à payer cette somme à Madame [W] [A].

V. Sur la demande de dommages et intérêts au titre de l’absence de communication du diagnostic de performance énergétique

En application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location mentionne également, à titre d’information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique et définis par voie réglementaire.

Selon l’article L. 126-29 du code de la construction et de l’habitation, en cas de location de tout ou partie d’un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l’article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion.

La performance énergétique d’un logement répond à l’objectif de valeur constitutionnelle que constitue la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent. Elle permet au candidat à la location de prendre à bail en toute connaissance de cause un immeuble au regard de sa consommation d’énergie.

Il est constant que le préjudice résultant du manquement au devoir d’information et de conseil s’analyse en une perte de chance, étant précisé que seule constitue une perte chance réparable, la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable ; la perte de chance implique seulement la privation d’une potentialité présentant un caractère de probabilité raisonnable et non un caractère certain ; elle se mesure à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, le préjudice de Madame [W] [A] doit s’analyser en la perte de chance de ne pas prendre à bail le logement litigieux, d’autant que celle-ci indique dans ses écritures qu'« en effet, ayant eu connaissance du DPE, elle aurait pu renoncer à prendre le bien en location ».

D’une part, il résulte des pièces produites par les défendeurs que Madame [W] [A] a pris à bail le logement de Monsieur [P] [H] et Madame [X] [F] après avoir donné congé à la SCI LUCIFLO le 22 novembre 2022 avec effet au 22 décembre 2022.

Il en ressort nécessairement la nécessité pour Madame [W] [A] de retrouver rapidement un logement en location.

D’autre part, la comparaison entre l’état des lieux d’entrée du 14 décembre 2022 et l’état des lieux de sortie du 29 juin 2023 montre les éléments suivants :

à l’entrée :

électricité : HC 8532 kwH et HP 6891 kwH ;

gaz : 42063 m³

à la sortie :

électricité : HC 103462 kwH et HP 7566 kwH ;

gaz : 43657 m³

Madame [W] [A] produit une facture de gaz d’un montant de 1 649,37 euros au titre de la consommation du seul gaz naturel, frais d’abonnement et taxes déduites, correspondant à une consommation de 1 595 m³ et 17 759 kwH.

Pour autant, Madame [W] [A] ne rapporte pas la preuve d’une consommation anormale de gaz naturel pour la période de location, en particulier pour un logement d’une superficie de 200 m² avec 2 enfants.

Dans ces conditions, la perte de chance pour Madame [W] [A] de ne pas prendre le logement à bail doit être évaluée à 20 %.

Il convient donc de condamner Monsieur [P] [H] et Madame [X] [F] in solidum à payer à Madame [W] [A] la somme de 100 euros en réparation de la perte de chance de ne pas prendre le logement à bail.

VI. Sur les demandes annexes

Monsieur [P] [H] et Madame [X] [F] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens, outre payer à Madame [W] [A] la somme de 800 euros au titre de ses frais non répétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [H] et Madame [X] [F] à payer à Madame [W] [A] :

— la somme de 438,75 euros en restitution du solde du dépôt de garantie, outre 78 euros par mois à compter du 29 août 2023 jusqu’à la date de restitution effective du reliquat du dépôt de garantie ;

— la somme de 390 euros au titre de son trouble de jouissance ;

— la somme de 250 euros au titre du préjudice moral ;

— la somme 100 euros au titre de la perte de chance de ne pas prendre le logement à bail ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [H] et Madame [X] [F] aux dépens, outre à payer à Madame [W] [A] la somme de 800 euros au titre de ses frais non répétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision

La greffière Le juge