COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/01233 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QSS6

du 30 Décembre 2025

N° de minute 25/01843

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 7] sis [Adresse 4]

c/ [J] [I] [G]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Clément DIAZ

Copie certifiée conforme

délivrée à

M^e Nicolas DONNANTUONI

le

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE TRENTE DÉCEMBRE À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 09 Juillet 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 7] sis [Adresse 4]

Pris en la personne de son syndic, la SAS CABINET TABONI &

FONCIERE NICOISE & DE PROVENCE, [Adresse 5]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Madame [J] [I] [G]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 18 Novembre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 30 Décembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] a fait assigner Mme [H] [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de:

— faire interdiction, à Mme [H] [G] de procéder à la location saisonnière et/ou de courte durée de son bien, au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 7], bâtiment G, et ce sous astreinte de 5000 € pour toute nouvelle infraction constatée, passé le délai de huit jours suivant la signification de l’assignation et à défaut de l’ordonnance à intervenir

— condamner Mme [H] [G] à lui payer une somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de l’instance.

Dans ses écritures déposées à l’audience du 18 novembre 2025 et visées par le greffe, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] réitère ses demandes initiales.

Par conclusions déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, Mme [H] [G] demande de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3000 au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’interdiction de procéder à la location saisonnière et/ou de courte durée

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] fait valoir que Madame [G], copropriétaire au sein de l’immeuble, loue son appartement dans le cadre de location saisonnière de courte durée en violation du règlement de copropriété et que par une précédente ordonnance de référé du 14 mars 2025 rendue par le juge des référés, il a été rappelé que de telles activités étaient interdites au sein de l’immeuble.

De son côté, Madame [G] fait valoir que l’activité de loueur meublé ne peut être qualifiée de commerciale que lorsqu’elle est accompagnée de prestations de services, que la destination bourgeoise ne suffit pas à interdire ladite activité de location saisonnière qui est de nature civile et qu’elle n’est pas incompatible avec cette destination. Elle ajoute n’avoir pas divisé ni transformé son lot en plusieurs chambres meublées et que la location ne comprend aucun service annexe, tout en précisant ne louer l’appartement en location meublé de tourisme uniquement l’été le reste de l’année le logement étant loué à des étudiants. Elle ajoute que des contestations sérieusement obstacle font obstacle à la demande.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 7] prévoit en son article 3 intitulé “Mode d’occupation” :

“OCCUPATION -Les appartements et locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement par des personnes de bonne vie et moeurs, à l’exclusion de toute utilisation industrielle, commerciale ou artisanale.

MEUBLES – La transformation des appartements en chambres meublées pour être exploitées en garnis est interdite. Toutefois, les locations en meublés d’un appartement entier, ou la location en meublés d’une chambre par appartement est autorisée, sous les réserves suivantes :

Si les locaux ainsi affectés à la location en meublé bénéficient d’une prime à la construction, les propriétaires devront faire le nécessaire pour se conformer à la législation en vigueur.

Toute location consentie dans les conditions qui viennent d’être stipulées, ne pourra avoir lieu qu’au profit de personnes de bonne vie et moeurs.

Professions libérales: l’exercice des professions libérales est toutefois toléré dans tous les appartements et à l’exclusion de tous bureaux commerciaux et administratifs.

Le règlement de copropriété prévoit en outre en son article 4e :”BRUIT:

Les propriétaires ou occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leur invités ou personne à leur service.

En conséquence, ils ne pourront faire ou laisser faire aucun bruit anormal, aucun travail avec ou sans machines et outils, de quelque genre que ce soit de nature à nuire à la solidité de l’immeuble ou à gêner leurs voisins par le bruit, l’odeur, ou autrement, et ils devront se conformer, pour tout ce qui n’est pas prévu, aux usages établis dans les maisons bien tenues.”

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [G] est propriétaire des lots 120 et 299 au sein de la copropriété [Adresse 7].

Le syndicat des copropriétaires justifiait lui avoir adressé un mail le 23 juin 2025 afin de lui rappeler que la location de courte durée était interdite au sein de la copropriété et qu’il venait de faire condamner un des copropriétaires à ce titre.

Dans un courrier en réponse du même jour, cette dernière lui a répondu que son activité avait été régulièrement autorisée par la municipalité suite à l’octroi d’un changement d’usage pour une période de six ans en versant l’arrêté afférent. Elle a en outre ajouté, limiter l’activité de location touristique à la seule période estivale et que les neuf autres mois de l’année, l’appartement était loué à des étudiants ce qui témoignait de son souci de respecter l’équilibre et la tranquillité des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires lui a cependant répondu que l’activité était interdite et lui a demandé d’y mettre un terme puis lui a adressé une mise en demeure en ce sens le 25 juin 2025.

Il verse à ce titre une ordonnance de référé rendue le 14 mars 2025 aux termes de laquelle Mme [F] et M.[K] se sont vus interdire de procéder à la location saisonnière et/ou de courte durée de leur bien au sein de l’ensemble immobilier, au motif que leur activité de location

revêtait un caractère commercial qui n’était pas autorisé, qu’ils ne justifiaient pas de l’autorisation de la mairie pour se livrer à ce type d’activité et qu’il était établi par les éléments produits que cette activité non autorisée engendrait des nuisances sonores.

Il produit également deux captures d’écran Internet du 4 novembre 2025 établissant que Mme [G] loue son logement entier ou une seule chambre.

Il est cependant constant que l’activité de location de meublés de tourisme n’est pas commerciale mais de nature civile dès lors qu’elle n’est accompagnée d’aucune prestation de services accessoires de sorte que la location touristique meublée n’est pas nécessairement incompatible avec une destination d’immeuble bourgeoise.

Or, il ressort des éléments versés que Madame [G] loue en son nom personnel, son appartement en meublés durant neuf mois à des étudiants puis dans le cadre de location de courte durée saisonnière, et qu’elle a obtenu à ce titre, une autorisation administrative le 28 mai 2024 de procéder à la location de son appartement à usage de meublé touristique, pour une durée d’un an, renouvelable cinq fois tacitement.

Bien que le syndicat des copropriétaires expose que le règlement de copropriété, prévoit une destination bourgeoise de l’immeuble en interdisant toute activité professionnelle, force est de relever qu’il autorise expressément l’exercice de professions libérales, qu’il n’interdit pas expressément l’exercice d’activités professionnelles autres que commerciale, industrielle ou artisanale, et qu’il n’est pas démontré que la défenderesse se livrerait à une activité de location meublée de courte durée accompagnée de prestations accessoires de services de sorte que l’activité pratiquée est de nature civile.

En outre, bien que le syndicat des copropriétaires argue que l’activité de location de chambres distinctes, avec accès aux espaces communs constitue une activité de location en meublés ou en garnis interdite par le règlement de copropriété, force est de relever que ce dernier autorise les locations en meublés d’un appartement entier ou la location en meublés d’une chambre par appartement sous la condition que la location soit consentie au profit de personnes de bonne vie et mœurs.

Or, le syndicat des copropriétaires ne verse aucune pièce établissant que les locations nuiraient à la tranquillité et à la bonne tenue de l’immeuble ni qu’elles ne seraient pas consenties au profit de personnes de bonnes mœurs.

Dès lors, il doit être considéré au vu de l’ensemble de ces éléments que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve avec l’évidence requise en référé, que l’activité de Mme [G] de location de son appartement à usage de meublé touristique ou saisonnière, serait contraire au règlement du copropriété et en conséquence constitutive d’un trouble manifestement illicite.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 7].

Sur les demandes accessoires

Au vu de l’issue du litige, il sera alloué à Madame [G] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires qui succombent sera condamné au paiement de cette somme ainsi qu’aux dépens

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à payer à Mme [H] [G] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] aux dépens;

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES