TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [V] [U]

[B] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03299 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7P6F

N° MINUTE :11

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 11 septembre 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH ( ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 4]), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Madame [V] [U], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [B] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 juin 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 septembre 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 11 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03299 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7P6F

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 juin 2021, l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [B] [T] et Mme [V] [U] sur des locaux situés [Adresse 3], à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 439,64 euros, outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5033,25 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [T] et Mme [V] [U] le 18 octobre 2024.

Par assignation du 18 mars 2025, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion sans délai de M. [B] [T] et Mme [V] [U] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation à titre de provision d’un montant égal à celui du loyer indexé et des charges et jusqu’à libération des lieux,

—  6982,98 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, mois de décembre 2024 inclus et selon décompte arrêté au 23 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2024,

—  390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 mars 2025 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 19 juin 2025, l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et précisé que la dette locative, mois de mai 2025 inclus, s’élevait désormais à la somme de 9652,08 euros. Il a considéré qu’il n’y avait pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [V] [U], présente à l’audience, a reconnu une dette locative mais a précisé avoir procédé à un paiement de 600 euros le 6 juin. Elle a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 300 euros, en plus du loyer courant, payable le 20 de chaque mois. Elle a fait part du départ du logement de M. [B] [T] depuis le 9 octobre 2023.

M. [B] [T], assigné à étude, ne s’est pas présenté et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée en date du 25 juin 2025, le bailleur a communiqué un décompte actualisé à la date du 24 juin 2025 et a précisé ne pas s’opposer à l’octroi des délais de paiement sollicités compte tenu de la reprise du paiement du loyer.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 17 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5033,25 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 décembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de Mme [V] [U] de s’acquitter de la dette et à la reprise du paiement du loyer, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 juin 2025, M. [B] [T] et Mme [V] [U] lui devaient la somme de 9052,08 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Le fait que M. [B] [T] ait quitté le logement selon les dires de Mme [V] [U] est sans incidence sur la cotitularité du bail en l’absence de tout congé délivré. M. [B] [T] et Mme [V] [U] seront condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5033,25 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1949,73 euros, et de la signification de la présente décision pour le surplus.

Au regard de la clause de solidarité prévue au contrat de bail, cette condamnation sera solidaire conformément à l’article 1310 du code civil.

Eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [B] [T] et Mme [V] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du décompte versé aux débats, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier et notamment de l’audience que les revenus du foyer permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 300 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler la dette, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais.

Dans ces conditions, il convient d’accorder 31 mois de délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public [Localité 4] HABITAT – OPH ou à son mandataire, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [T] et Mme [V] [U], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés in solidum à payer la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 juin 2021 entre l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH d’une part, et M. [B] [T] et Mme [V] [U] d’autre part, concernant les locaux d’habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 5], est résilié depuis le 18 décembre 2024,

CONDAMNE solidairement M. [B] [T] et Mme [V] [U] à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 9052,08 euros à titre de provision selon décompte arrêté au 24 juin 2025, mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5033,25 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1949,73 euros, et de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [B] [T] et Mme [V] [U] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 30 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 300 euros, la 31ème et dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le 20ème jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 18 décembre 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [B] [T] et Mme [V] [U] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [B] [T] et Mme [V] [U] seront solidairement condamnés à verser à l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE in solidum M. [B] [T] et Mme [V] [U] aux dépens de la présente instance,

CONDAMNE in solidum M. [B] [T] et Mme [V] [U] à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge