COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [B] [U] c/ Syndicat des copropriétaires [Adresse 12], Société ALLIANZ IARD

N° 25/

Du 05 mai 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/01488 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OC6J

Grosse délivrée à

M^e Michaël BERDAH

M^e Pasquale CAMINITI

la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESMURE

expédition délivrée à

le 05 Mai 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du cinq Mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 19 décembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 23 avril 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 5 mai 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Madame [B] [U]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Michaël BERDAH, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 12]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Pasquale CAMINITI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

SA ALLIANZ IARD, ès qualités d’assureur du syndicat des copropriétaires [Adresse 12], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESMURE, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

SA ALLIANZ IARD, ès qualités d’assureur de Madame [B] [U], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [B] [U] est propriétaire d’un appartement constituant le lot n°27 de l’immeuble dénommé [Adresse 12] situé [Adresse 4] à [Localité 9].

Elle a souscrit une assurance multirisques habitation n°[Numéro identifiant 7] pour cet appartement auprès de la société Allianz Iard.

Le 4 mai 2020, un dégât des eaux est survenu dans l’appartement de Mme [U] et a causé des dommages dans la cuisine.

Mme [U] a régularisé une déclaration de sinistre auprès de la société Allianz Iard, laquelle a confié une expertise amiable au Cabinet Texa.

Le syndicat des copropriétaires et la société Allianz Iard, également assureur immeuble du syndicat des copropriétaires [Adresse 12] en application d’un contrat d’assurance n°48416939, ont été convoqués en cours d’expertise.

Des devis ont été établis pour la remise en état de l’appartement et un acompte d’un montant de 4.178,15 euros a été versé par la société Allianz Iard, ès qualités d’assureur de Mme [U], au titre de son indemnisation pour le sinistre.

Par actes d’huissier séparés du 4 avril 2022, Mme [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] et la société Allianz Iard devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir la réalisation des travaux de reprise de la canalisation fuyarde et d’indemnisation de ses préjudices.

Par conclusions récapitulatives n°2 notifiées le 2 avril 2024, Mme [B] [U] sollicite :

A titre principal,

la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires [Adresse 11][Adresse 10] et de la société Allianz à effectuer ou à faire effectuer les travaux utiles à la réparation des canalisations sous le plancher de la cuisine, et à la suppression de l’installation temporaire d’arrivée d’eau froide en apparent, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification du jugement à intervenir,

à lui payer les sommes suivantes :16.977,54 euros correspondant au coût de la remise en état de l’appartement,50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.218 euros correspondant au coût du changement du lave-vaisselle et du four,612,37 euros au titre des frais d’installation provisoire d’eau froide en apparent,5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

A titre subsidiaire,

la condamnation de la société Allianz, és qualités d’assureur de Mme [U], à effectuer ou à faire effectuer les travaux utiles à la réparation des canalisations sous le plancher de la cuisine, et à la suppression de l’installation temporaire d’arrivée d’eau froide en apparent, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification du jugement à intervenir,

à lui payer les sommes suivantes :16.977,54 euros correspondant au coût de la remise en état de l’appartement,50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.218 euros correspondant au coût du changement du lave-vaisselle et du four,612,37 euros au titre des frais d’installation provisoire d’eau froide en apparent,5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Dans tous les cas,

le débouté du syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,le débouté de la société Allianz de toutes ses demandes,le maintien de l’exécution provisoire.

Elle fait valoir que la cause du sinistre est la canalisation encastrée constituant une partie commune en application de l’article 2 du règlement de copropriété, et reproche à la copropriété de ne pas avoir diligenté les travaux de réparation nécessaire.

Elle soutient qu’en tant que gardien des parties communes, le syndicat des copropriétaires doit être déclaré responsable de plein droit des désordres ayant affecté l’appartement et des préjudices qu’elle a subis en lien causal direct avec les désordres.

A titre subsidiaire, elle estime que la garantie de l’assureur multirisque habitation doit être mobilisée puisque le contrat d’assurance garantit le sinistre de type dégât des eaux.

Elle déplore l’inertie de la copropriété la privant d’eau froide et l’obligeant à faire installer à ses frais avancés une solution alternative temporaire d’arrivée d’eau froide en apparent depuis le lave-linge. Elle note également avoir dû racheter un four et un lave-vaisselle à ses frais avancés.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 28 mars 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] conclut au débouté de Mme [U] de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir que la fuite provient d’une canalisation encastrée dans le sol de la cuisine et qu’en application du règlement de copropriété il s’agit d’une partie privative. Il estime que sa responsabilité n’est pas engagée, soutient que l’évaluation des travaux est fantaisiste et que les placards de cuisine n’ont pas été impactés par le sinistre.

Il estime que l’action de Mme [U] à son encontre est infondée et abusive et observe qu’elle a engendré des coûts justifiant une condamnation à des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

En réponse aux conclusions adverses, il affirme que la canalisation fuyarde est située dans l’appartement et ne dessert que les équipements privatifs de Mme [U]. Il en déduit que la canalisation litigieuse constitue une partie privative, peu important qu’elle soit encastrée dans le plancher ou non. Il note que le règlement de copropriété définit les planchers des appartements comme étant des parties privatives.

Par conclusions en réplique notifiées le 20 décembre 2023, la société Allianz, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, conclut au débouté de Mme [U] de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir que la canalisation fuyarde constitue une canalisation privative et que les dommages allégués ne sont pas imputables au syndicat des copropriétaires. Elle estime que la réparation a été réalisée par Mme [U] et que la demande de condamnation sous astreinte à faire réaliser les travaux de reprise est sans objet. Elle estime qu’aucun dommage n’a été constaté sur le mobilier consécutif au sinistre du 4 mai 2020.

Elle affirme que Mme [U] ne rapporte pas la preuve d’une résistance abusive justifiant réparation et que le seul fait de contester les devis présentés pour la prise en charge d’un sinistre ne saurait être de nature à justifier une quelconque résistance abusive s’agissant de son droit le plus strict.

Elle précise intervenir dans le cadre de la présente instance uniquement en qualité d’assureur immeuble du syndicat des copropriétaires et qu’aucune condamnation ne pourra être prononcée à son encontre au titre du contrat multirisque habitation.

La société Allianz, ès qualités d’assureur habitation de Mme [U], n’a pas constitué avocat avant la clôture de l’instruction et la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile

La clôture de l’instruction est intervenue le 5 décembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 19 décembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 23 avril 2025 prorogé au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de réalisation de travaux

En vertu de l’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs.

En application de l’article 14 de la même loi, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 3 de la même loi précise que dans le silence ou la contradiction des titres, « le gros œuvre des bâtiments » et « les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs » et « tout élément incorporé dans les parties communes » sont réputées parties communes.

En l’espèce, l’article 2 du règlement de copropriété précise que sont parties communes « les canalisations et les conduits de toute nature, eaux, gaz, électricité, tout à l’égout, sauf les canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements et locaux ».

L’article 5 du règlement de copropriété prévoit que constituent des parties privatives « les planchers avec poutres et solives qui les soutiennent, les cloisons intérieures avec leurs portes et les canalisations intérieures, les installations sanitaires des water-closets, l’évier et autres installations de cuisine […] et en résumé tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux et affecté à leur usage exclusif ».

Le rapport d’expertise amiable précise de façon succincte « Le sinistre a été provoqué par une fuite sur une canalisation privative d’alimentation d’eau sanitaire encastrée au sol de la cuisine dans l’appartement de Mme [U], copropriétaire ».

Il est constant que la canalisation d’eau sanitaire fuyarde est située sous le revêtement de sol et encastrée dans le plancher situé sous la cuisine de Mme [U]. Selon les dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 12], ce plancher comme le revêtement de sol constituent des parties privatives.

La canalisation litigieuse incorporée dans ce plancher ne peut pas être atteinte que par la dégradation du revêtement de sol et du plancher. Elle est située dans les parties privatives de Mme [U] est dessert les équipements de la cuisine. Elle sera par conséquent qualifiée de partie privative et Mme [U] sera déboutée de ses demandes formées à l’égard du syndicat des copropriétaires et de la société Allianz en tant qu’assureur multirisques immeuble du syndicat des copropriétaires.

En revanche, le contrat d’assurance multirisque habitation n°[Numéro identifiant 7] que Mme [U] a souscrit auprès de la société Allianz Iard pour les parties privatives de son appartement prévoit la garantie « dégât des eaux » et la société Allianz Iard, ès qualités d’assureur de Mme [U], sera tenue de l’indemniser pour les travaux de réparation de la canalisation fuyarde constituant une partie privative.

Le rapport d’expertise amiable précise que « les eaux ont causé des dommages aux embellissements et aux parties immobilières privatives (parquet & plâtre) de la cuisine. »

Mme [U] produit un devis établi par la société Filiputti le 22 mai 2020 relatif aux travaux de remplacement de la canalisation fuyarde d’un montant de 568,16 euros. Un autre devis d’un montant de 2.766,50 euros établi par la société SPG le 30 mai 2020 porte sur des travaux de remplacement du parquet. Ces travaux sont nécessaires et justifiés eu égard à la nature du sinistre concerné.

Il n’est pas démontré que les placards de la cuisine ont été endommagés par le dégât des eaux et la difficulté de leur démontage sans dégradation lors du remplacement du revêtement de sol après est évoquée dans un courrier électronique adressé le 27 novembre 2020 par le courtier en assurance à Mme [U], sans être démontrée par des éléments objectifs. La demande de prise en charge du coût de changement des placards de la cuisine ne peut pas être accueillie sur la base des déclarations faites dans cette seule pièce versée aux débats au soutien de la demande.

Ensuite, il n’est pas contesté que la fuite au niveau de la canalisation encastrée a contraint Mme [U] à couper l’eau sur la canalisation alimentant le lavabo et le lave-vaisselle et à faire réaliser une arrivée d’eau provisoire en apparent depuis le lave-linge. Mme [U] justifie des travaux réalisés par la production d’une facture de la société Filiputti du 23 février 2021 pour un montant de 612,37 euros et sera indemnisée à hauteur de ce montant. La suppression de cette installation n’est pas chiffrée et la société Allianz sera condamnée à indemniser Mme [U] pour sa suppression sur production de justificatifs.

Il n’est pas démontré que le lave-vaisselle et le four ont été directement endommagés par le dégât des eaux et Mme [U] sera déboutée de sa demande de ce chef.

En définitive, Mme [U] doit être indemnisée à hauteur de 3.947,03 euros (2.766,50 + 568,16 + 612,37) pour les travaux de remise en état de l’appartement.

Il est acquis que la société Allianz Iard lui a déjà versé une indemnité d’un montant de 4.178,15 euros au titre des travaux de reprise et couvrant déjà le coût de ces travaux estimés. Mme [U] sera par conséquent déboutée du surplus de ses demandes d’indemnisation au titre du coût des travaux de reprise, à l’exception de la suppression de la canalisation apparente qui fera l’objet d’une indemnisation sur justificatifs.

Sur la demande de préjudice de jouissance

Il est acquis que le dégât des eaux survenu 4 mai 2020 a causé des préjudices aux embellissements pendant plusieurs années et que l’installation d’une canalisation apparente a dû être réalisée.

Comme examiné ci-dessus, la canalisation fuyarde constitue une partie privative au regard des termes du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 12]. Mme [U] a été rapidement indemnisée par la société Allianz Iard au titre du contrat assurance habitation pour les travaux de reprise de la canalisation fuyarde et du parquet.

Elle était par conséquent en mesure de réaliser rapidement les travaux de reprise nécessaires et sera déboutée de sa demande d’indemnisation du préjudice de jouissance.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil énonce que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol.

demande formée par Mme [U] à l’encontre de la société Allianz, ès qualités d’assureur habitation

La société Allianz Iard, ès qualités d’assureur habitation de Mme [U], a promptement indemnisé Mme [U] pour les travaux de reprise de la canalisation fuyarde et du parquet. Mme [U] sera déboutée de sa demande tendant à la condamnation de la société Allianz au paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive.

demande formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de Mme [U]

La mauvaise foi, la malice ou l’erreur grossière équivalente au sol de Mme [U] ne sont pas caractérisées par la démonstration d’une interprétation inexacte des termes du règlement de copropriété et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de paiement de dommages et intérêts formée à son encontre.

Sur la demande de dispense

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, les prétentions de Mme [U] à l’encontre du syndicat des copropriétaires ne sont pas fondées et elle sera déboutée de sa demande de dispense à participer à la dépense commune.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, Mme [B] [U] sera condamnée aux dépens de l’instance.

L’équité commande en revanche de ne pas prononcer à son encontre de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter les autres parties de leurs demandes formées de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DEBOUTE Mme [B] [U] de ses demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] situé [Adresse 4] à [Localité 9] ;

DEBOUTE Mme [B] [U] de ses demandes dirigées à l’encontre de la société Allianz Iard, ès qualités d’assureur multirisques immeuble du syndicat des copropriétaires [Adresse 12] ;

CONDAMNE la société Allianz Iard, ès qualités d’assureur habitation de Mme [B] [U], à l’indemniser sur présentation de justificatifs pour le coût des travaux de suppression de la canalisation apparente réalisée dans la cuisine suite au dégât des eaux survenu le 4 mai 2020 ;

DEBOUTE Mme [B] [U] pour le surplus de ses demandes dirigées à l’encontre de la société Allianz Iard, ès qualités d’assureur habitation de Mme [B] [U], compte tenu du versement d’une indemnité d’un montant de 4.178,15 euros au titre des travaux de reprise de la canalisation fuyarde et du parquet ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [B] [U] aux dépens de l’instance ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT