Cour d’appel de [Localité 1]

— -----

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00402 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DOFA

JUGEMENT

DU 13 FEVRIER 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente: Sara TRAIKZI

Greffière lors des débats : Karine PREVOT

Greffière lors de la mise à disposition : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 13 Février 2026 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

***

L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

La S.A.S. L&B FRANCE, Société par Actions Simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°849 524 509, prise en la personne de sa Présidente et dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Joseph SUISSA, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Florence VALLANSAN, avocat au barreau de LISIEUX

PARTIES DÉFENDERESSES

Monsieur [R] [Z],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Bernard HOYE, avocat au barreau de LISIEUX substitué par M^e Céline HUREL, avocat au barreau de LISIEUX

Madame [I] [C] épouse [Z],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Bernard HOYE, avocat au barreau de LISIEUX substitué par M^e Céline HUREL, avocat au barreau de LISIEUX

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. La présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 13 Février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 15 mars 2023, Monsieur [R] [Z] et Madame [I] [C] épouse [Z] ont confié à la SAS L&B FRANCE (SAS L&B) la diffusion d’annonces de leur bien immobilier, une maison d’habitation, située [Adresse 5] à [Localité 4] (61) pour un montant de 3 990 euros TTC.

Un projet d’annonce de ce bien immobilier a été envoyé aux époux [Z] par courriel du 20 mars 2023.

Par contrat du 21 mars 2023, les époux [Z] ont également confié à la SAS L&B la mission de diffuser des annonces pour un second bien immobilier, un atelier situé [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant le prix de 3 990 euros TTC.

Par courriel du 28 mars 2023, un projet d’annonce relatif à l’atelier a été transmis aux époux [Z].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 juillet 2023, les époux [Z] ont informé leur cocontractant de la résiliation du contrat de mandat les liant et ont sollicité que la publicité relative à leurs biens immobiliers cesse.

La prestation de visite virtuelle et celle de photographies professionnelles n’ayant pas été réalisées pour l’atelier, la société L&B a édité un avoir de 610 euros en faveur des époux [Z] le 20 septembre 2023, montant de ces deux prestations.

Par lettres recommandées avec accusé de réception du 25 septembre 2023, du 25 octobre 2023 et du 27 novembre 2023, la société L&B a sollicité aux époux [Z] le paiement de la somme de 3 380 euros correspondant aux prestations effectuées dans le cadre du contrat relatif à l’atelier.

Par courriers recommandés du 25 octobre 2023 et du 27 novembre 2023, elle a sollicité le paiement de la somme de 3 990 euros relativement au contrat portant sur la maison d’habitation.

Une mise en demeure de payer la somme de 3 380 euros a été envoyée aux époux [Z] par lettre recommandée du 17 janvier 2024 et une mise en demeure de payer la somme de 3 990 euros l’a été par lettre recommandée du 19 janvier 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 25 avril 2025, la SAS L&B FRANCE a fait assigner Monsieur [R] [Z] et Madame [I] [C] épouse [Z] devant la présente juridiction au visa des articles 1103, 1104 et 1344-1 du code civil, aux fins de voir :

condamner les époux [Z] à lui payer les sommes de 3 990 euros et de 3 380 euros soit la somme totale de 7 370 euros en principal avec intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1344-1 du code civil à compter de la réception des mises en demeure du 23 janvier 2024 et du 24 janvier 2024, ordonner la capitalisation des intérêts à compter du 23 janvier 2024 pour le contrat de diffusion d’annonces en date du 21 mars 2023, ordonner la capitalisation des intérêts à compter du 24 janvier 2024 pour le contrat de diffusion d’annonces en date du 15 mars 2023, condamner les époux [Z] à payer à la société L&B FRANCE la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner les époux [Z] aux dépens de la procédure.

L’affaire a initialement été appelée à l’audience du 26 mai 2025 puis a fait l’objet de renvois pour échanges des écritures des parties, jusqu’à être évoquée à l’audience du 15 décembre 2025.

A ladite audience, la SAS L&B FRANCE, représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions récapitulatives n°1 et réitère les demandes formulées dans l’acte introductif d’instance.

La SAS L&B soutient avoir correctement exécuté les obligations qui étaient les siennes en vertu des deux contrats signés avec les époux [Z] et estime que les défendeurs qui contestent cela n’apportent pas la preuve de leurs affirmations. Elle rappelle que le processus de vente a été stoppé à l’initiative des époux [Z] qui ont souhaité résilier les contrats de manière anticipée ce qui ne peut les dispenser de payer les sommes dues.

Monsieur [R] [Z] et Madame [I] [C] épouse [Z] se réfèrent à leurs conclusions n°1 et demandent au tribunal de :

déclarer la société L&B recevable mais mal fondée en ses demandes, débouter la société L&B de l’intégralité de ses demandes, subsidiairement, réduire dans de très larges proportions les demandes en paiement formulées au titre des deux contrats de diffusion d’annonces de bien immobilier formule « PROMUP », condamner la société L&B à leur verser la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les époux [Z] avancent que la société L&B n’a pas exécuté l’intégralité des prestations convenues aux contrats et notamment la diffusion de flyer, d’une vidéo de présentation et l’accessibilité à un mini-site s’agissant du contrat relatif à la maison d’habitation. Concernant l’atelier, les défendeurs affirment que la visite virtuelle et les photographies professionnelles ne sont pas les seules prestations non exécutées par la SAS et qu’en l’absence de preuve de réalisation des autres obligations qui étaient les siennes, la société L&B ne peut qu’être déboutée.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les conclusions susvisées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande principale en paiement

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1217 du même code édicte que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Ainsi, l’article 1231-1 prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Enfin, l’article 1353 de ce code prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat conclu le 15 mars 2023 portant sur la diffusion d’annonces de la maison d’habitation et le contrat du 21 mars 2023 relatif à l’atelier mettent à la charge de la SAS L&B l’obligation de réaliser les prestations suivantes pour chacun des biens immobiliers :

délivrance d’un guide de la vente immobilière au format numérique, réalisation de photographies professionnelles du bien immobilier, aide à la rédaction de l’annonce, création de flyers à imprimer format A5,conception d’une page web indépendante pour une meilleure présentation du bien, diffusion sur les sites de vente entre particuliers, diffusion sur les sites professionnels,diffusion sur les sites internationaux, diffusion sur les sites vidéos,référencement internet (présence sur les principaux moteurs de recherche), visite virtuelle 360°,feuillet de présentation format A4,spot publicitaire (vidéo de présentation),réception et tri des appels acquéreurs,assistance dans le cadre du suivi client, conseils sur le choix des prestataires, étude de financement via les partenaires de la société L&B.

L’article 6 des conditions générales de vente annexées à chaque contrat et paraphées par les défendeurs stipule qu’en cas de résiliation, le client sera tenu au paiement des prestations effectivement accomplies.

Les époux [Z] ont notifié à la SAS L&B leur souhait de résilier les deux contrats les liant à cette société par courrier du 12 juillet 2023.

Suivant facture n°FA004623 du 31 mars 2023 et facture n°FA004638 du 30 avril 2023, la société L&B a facturé l’ensemble des prestations convenues pour chacun des biens immobiliers mis à part le référencement internet, le conseil sur le choix des prestataires et l’étude de financement qui apparaissent comme offerts.

Toutefois, s’agissant du contrat relatif à l’atelier, deux prestations doivent être déduites de la facture conformément à l’avoir édité le 20 septembre 2023 à savoir la visite virtuelle et les photographies professionnelles. Raison pour laquelle la demanderesse ne sollicite le paiement que de la somme de 3 380 euros pour ce contrat soit la montant total de la facture duquel a été déduit le montant de l’avoir (3 900 – 610 = 3 380).

S’agissant de la délivrance d’un guide de la vente immobilière au format numérique, la société produit aux débats deux courriels envoyés à l’adresse « [Courriel 1] » dont l’objet est « guide de la vente immobilière » et précisant que le guide d’aide à la vente est en pièce jointe. Le premier courriel est daté du 16 mars 2023 et porte la référence contrat P61/2023/3322, soit le numéro de contrat portant sur la maison d’habitation, le second est daté du 24 mars 2023 et porte la référence du contrat relatif à l’atelier à savoir [R].

L’adresse mail destinataire est par ailleurs celle qui apparaît sur les contrats comme étant celle des défendeurs.

Enfin, les défendeurs ne nient pas avoir reçu ce guide pour chacun des contrats.

Concernant la réalisation de photographies professionnelles du bien immobilier et la rédaction de l’annonce, pour le contrat portant sur la maison, la société demanderesse produit aux débats un courriel envoyé à l’adresse indiquée ci-dessus le 20 mars 2023 dans lequel elle transmet les photographies de la maison d’habitation ainsi qu’une annonce rédigée pour ce bien, courriel auquel le destinataire a répondu « Ok validé au plus vite pour qu’elle soit vendu le plus vite possible ».

Il est dès lors démontré que tant la prestation relative aux photographies que celle d’aide à la rédaction de l’annonce ont été correctement exécutées par la demanderesse.

Pour le contrat portant sur l’atelier, comme indiqué ci-dessus, le paiement de la prestation relative aux photographies n’est pas demandé par la société L&B. Concernant l’aide à la rédaction de l’annonce, un échange de courriels entre les parties démontre qu’un projet d’annonce a été soumis aux défendeurs le 28 mars 2023 et que ceux-ci l’ont validé le jour même.

Il ne peut dès lors être valablement soutenu que la société L&B n’a pas exécuté sa prestation d’aide à la rédaction de l’annonce antérieurement à la résiliation.

S’agissant de la délivrance des flyers format A5, du dossier de vente / de présentation format A4, du spot publicitaire, de la page web indépendante et de la visite virtuelle 360, suivant courriel du 21 mars 2023, la demanderesse a transmis aux défendeurs le lien internet du « mini site » relatif à l’annonce de la maison d’habitation sur lequel un onglet permet d’actionner une vidéo, un autre de se déplacer virtuellement dans le bien, un troisième de télécharger le flyer de cette annonce et un quatrième permettant de télécharger le dossier de vente. Ainsi, la facturation de ces éléments apparaît justifiée.

Pour l’atelier, conformément à ce qui est indiqué ci-dessus, la SAS L&B ne sollicite pas le paiement de la visite virtuelle. En revanche, s’agissant du flyer, du dossier de vente et du spot publicitaire, elle démontre avoir transmis le lien du « mini site » par courriel du 28 mars 2023 à ses clients sur lequel les mêmes éléments que ci-dessus apparaissent mis à part la visite virtuelle. La facturation de ces éléments apparaît donc justifiée.

La diffusion des annonces a été assurée aussi bien sur des sites de vente entre particuliers que sur des sites professionnels et aussi bien sur des sites nationaux qu’internationaux comme le démontrent les pièces produites par la demanderesse. Ces publications ont été effectuées par la SAS antérieurement à la résiliation puisque la SAS a notifié par courriel du 11 avril 2023 la réalisation de cette mission à ses clients pour le contrat portant sur la maison et par courriel du 18 avril 2023 concernant l’atelier.

En revanche, il n’est pas démontré que les annonces ont été diffusées « sur les sites videos » comme prévu au contrat et facturé à hauteur de 258,33 euros HT pour chaque bien. La SAS L&B sera donc déboutée de sa demande en paiement s’agissant de cette prestation aussi bien pour le contrat portant sur la maison que pour celui portant sur l’atelier.

La société L&B démontre avoir reçu des demandes de visites et des demandes de renseignement sur les biens publiés pour les époux [Z]. Ces demandes ont fait l’objet d’analyses et ont été résumées notamment quant à la localisation recherchée par les potentiels acquéreurs, leur capacité de financement et leurs disponibilités pour visiter lesdits biens. Elle a donc effectivement réalisé la mission de « réception et tri des appels acquéreurs ». Les défendeurs seront par conséquents condamnés à payer ces prestations.

Enfin, s’agissant de la prestation d’assistance dans le cadre du suivi client, l’ensemble des courriels adressés aux époux [Z] par la SAS L&B invite ceux-ci à prendre contact avec la société s’ils souhaitent des informations complémentaires ou des modifications sur les annonces publiées. Ainsi, la société a à de nombreuses reprises proposé son assistance à ses clients et ces derniers ne démontrent pas l’avoir vainement sollicitée. Aucun élément ne justifie donc que cette prestation ne soit pas facturée.

***

Par conséquent, les époux [Z] seront condamnés à payer à la SAS L&B la somme de 3 680 euros conformément aux prestations réalisées au titre du contrat relatif à la maison d’habitation , montant correspondant au total de la facture émise le 30 avril 2023 de laquelle a été déduite la prestation de diffusion sur les sites vidéos (258,33 euros HT soit 310 euros TTC) dont l’exécution n’a pas été démontrée (3 990 – 310 = 3680).

Ils seront également condamnés à payer à cette même société la somme de 3 070 euros au titre des prestations réalisées relativement au contrat de diffusion d’annonce pour l’atelier, somme correspondant au total de la facture émise le 30 avril 2023 duquel a été déduit le montant de l’avoir du 20 septembre 2023 ainsi que le prix de la prestation de diffusion sur les sites vidéos en raison de l’absence de preuve de l’exécution effective de cette prestation (3 990 – 610 – 310 = 3 070).

Le montant total de la condamnation sera donc de 6 750 euros (3 680 + 3 070 = 6 750).

Sur les intérêts

L’article 1344-1 du code civil dispose que la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

L’article 1343-2 du même code prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, la mise en demeure adressée par lettre recommandée du 17 janvier 2024 sollicitait le paiement de la somme de 3 380 euros au titre du contrat portant sur l’atelier et celle du 19 janvier 2024 réclamait le paiement de la somme de 3 990 euros s’agissant du contrat portant sur la maison d’habitation.

Toutefois, les sommes retenues dans le présent jugement diffèrent de celles mentionnées dans lesdites lettres de mise en demeure.

Par conséquent, les intérêts au taux légal seront dus à compter de la présente décision.

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée. Il convient en conséquence d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par cet article.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Compte tenu des termes de la résolution du litige, Monsieur [R] [Z] et Madame [I] [C] épouse [Z] seront condamnés aux dépens de l’instance.

En outre, en application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [R] [Z] et Madame [I] [C] épouse [Z] devront indemniser la SAS L&B FRANCE de ses frais irrépétibles à hauteur d’une somme que l’équité commande de fixer à 1 200 euros.

Tenus aux dépens, Monsieur [R] [Z] et Madame [I] [C] épouse [Z] ne sauraient revendiquer pour eux-mêmes l’octroi d’une telle indemnité.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il sera constaté que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] et Madame [I] [C] épouse [Z] à payer à la SAS L&B FRANCE la somme totale de 6750 euros au titre des prestations impayées avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] et Madame [I] [C] épouse [Z] à payer à la SAS L&B FRANCE la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [R] [Z] et Madame [I] [C] épouse [Z] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] et Madame [I] [C] épouse [Z] aux dépens de l’instance ;

CONSTATE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par la présidente et la greffière, puis prononcé par mise à disposition au greffe à la date susdite après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,