N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 21 Janvier 2025

N° RG 24/00219 – N° Portalis DB22-W-B7I-SFKP

DEMANDEUR :

S.A. LES RESIDENCES

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DEFENDEUR :

Mme [W] [I]

[Adresse 5]

[Adresse 10] [Adresse 8] [Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : M^me Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e HALIMI

Copie certifiée conforme à l’original à :

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM LES RESIDENCES a donné à bail à Mme [W] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Adresse 9] A – Apprt. [Adresse 3] selon bail verbal du 11 septembre 2017, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 676,79€ charges comprises.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 3089€ a été délivré à Mme [W] [I] le 22 novembre 2023.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 novembre 2023.

Devant l’absence de régularisation, la SA LES RESIDENCES, par acte du 13 juin 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 14 juin 2024, a fait assigner Mme [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

La condamnation de Mme [W] [I] à lui payer la somme de 6191,67€ au titre d’arriéré locatif ;Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ; à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour impayés de loyers ;La condamnation de Mme [W] [I] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération des lieux ;L’expulsion de Mme [W] [I] et de tous occupants des lieux de son chef ;L’autorisation de procéder au transport et à la séquestration des meubles présents dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse ;La condamnation de Mme [W] [I] à lui payer la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 novembre 2024.

La SA LES RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 9586,38€, échéance d’octobre 2024 incluse.

Mme [W] [I], régulièrement convoquée, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. Mme [W] [I], non-comparante, ayant été régulièrement assignée, il sera statué malgré son absence.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 novembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 14 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Sur la demande principale en constat d’acquisition de la clause résolutoire

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, si l’existence d’un bail verbal est démontrée par les paiements de loyers – bien qu’irréguliers – de Mme [W] [X] au profit du bailleur depuis plusieurs mois (le décompte produit remontant à novembre 2022), pour autant en l’absence de production d’un contrat écrit, la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ne saurait être constatée par le juge.

Par conséquent, la SA LES RESIDENCES sera déboutée de sa demande de constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1728 du Code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, l’article 1224 du Code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023, le bailleur a fait commandement à la locataire de payer la somme de 3089€ au titre des loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

L’arriéré de loyers n’a pas été réglé dans le délai de deux mois et Mme [W] [I] a continué à s’abstenir de régler régulièrement les loyers par la suite, si bien que l’arriéré n’a cessé d’augmenter depuis le commandement, jusqu’à atteindre la somme de 9281,48€, frais de procédure déduits, au 4 novembre 2024, échéance d’octobre incluse. En outre, force est de constater que Mme [W] [I] n’a versé aucun loyer au bailleur depuis juin 2024.

Les paiements sporadiques de loyers puis le défaut de tout paiement à compter de l’échéance de juin 2024, ainsi que l’important montant de l’arriéré, au sujet duquel Mme [W] [I] n’est pas venue s’expliquer à l’audience, sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail à compter du 1er novembre 2024 et, partant, l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Il convient en outre de fixer à compter de cette date une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, payable jusqu’à la libération des lieux, afin de réparer le préjudice subi par le bailleur du fait du maintien dans les lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA LES RESIDENCES produit un décompte démontrant que Mme [W] [I] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 9281,48€ à la date du 4 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Mme [W] [I] n’a pas comparu pour contester le principe ou le montant de la dette.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 9281,48€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Elle sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er novembre 2024, jusqu’à la libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [W] [I], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA LES RESIDENCES l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [W] [I] à lui verser une somme de 200€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu entre la SA d’HLM LES RESIDENCES, bailleresse, et Mme [W] [I], locataire, au 1er novembre 2024 pour défaut de paiement des loyers et charges ;

ORDONNE à Mme [W] [I] et à tous occupants de son chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 4] [Adresse 9] A – Apprt. [Adresse 3] ;

DIT que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 4] [Adresse 9] A – Apprt. [Adresse 3], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Mme [W] [I] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

FIXE à compter du 1er novembre une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [W] [I] à payer à la SA d’HLM LES RESIDENCES une somme de 9281,48€ à valoir sur le montant des loyers et charges à la date du 4 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [W] [I] à payer à la SA d’HLM LES RESIDENCES à compter du 1er novembre 2024 et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges ;

CONDAMNE Mme [W] [I] à payer à la SA d’HLM LES RESIDENCES la somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [W] [I] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 21 janvier 2025.

La Greffière La juge