COUR D’APPEL D'[Localité 15]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 18]

ORDONNANCE DISANT N’Y AVOIR LIEU À RÉFÉRÉ

N° RG 24/00279 – N° Portalis DBWR-W-B7I-POXT

du 13 Juin 2025

N° de minute 25/907

affaire : Syndic. de copro. LA VIGIE, sis [Adresse 11]

c/ S.C.I. [F]

Grosse délivrée à

M^e Jérôme LACROUTS

Expédition délivrée à

M^e Olivier TAFANELLI

le

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE TREIZE JUIN À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 06 Février 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 17], sis [Adresse 11]

Représenté par son syndic en exercice la SARL ANA

[Adresse 13]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.C.I. [F]

[Adresse 14]

[Adresse 16]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Jérôme LACROUTS, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 06 Mai 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 13 Juin 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2024 , le Syndicat des copropriétaires LA VIGIE a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, la SCI [F].

Dans ses dernières conclusions déposées à l’audience du 6 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires LA VIGIE demande :

— la condamnation de la SCI [F] à faire réaliser les travaux nécessaires à la remise en état initial des parties communes du syndicat des copropriétaires LA VIGIE soit de:

— retirer la clôture constituée d’un grillage à croisillons souples fixé sur piquets de clôture laqués vert et jambes de force et le portillon métallique verrouillé situés à l’Est de la villa la Vigie entre le pied de la façade orienté Est de la copropriété et le pied de façade des garages voisins,

— retirer le portillon métallique installé à l’angle nord-est du bâtiment des garages,

— retirer la clôture constituée d’un grillage à croisillons souples fixée sur piquets métalliques laqués vert et jambes de force et le portillon métallique, situés en périphéries Ouest du jardin de l’appartement en rez-de-chaussée appartenant à la SCI [F],

— retirer le portillon métallique et le grillage à croisillons souples fermant l’accès d’origine aux parcelles AB [Cadastre 3] et [Cadastre 4]

— retirer le grillage de cloture édifié le long du mur de restanque entre les parcelles AB [Cadastre 10] et [Cadastre 4],

— le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours après la signification de l’ordonnance,

— la condamnation de la SCI [F] à lui payer la somme de 2500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Il fait valoir que la SCI [F] est propriétaire des lots 2,3 et 4 au sein de la copropriété, situé à St Jean Cap Ferrat, qu’elle a entrepris en 2023 des travaux sur des parties communes sans aucune autorisation, qu’elle a fermé l’accès aux garages par la pose de clôture et d’un portail métallique, qu’il l’a mise en demeure de cesser ses travaux mais qu’elle les a poursuivis. Il expose que la construction à usage de garage, annexe à la villa la Vigie est une partie commune de la copropriété, que le caractère commun de la constructiçon à usage du garage et du sol est incontestable, que les travaux réalisés sont illicites, qu’ils empêchent l’accès au garage qui constitue une partie commune et que la SCI [F] doit en conséquence être condamnée à remettre en état des lieux, afin que le trouble manifestement illicite subi cesse.

La SCI [F], sollicite dans ses conclusions déposées à l’audience :

— le rejet des demandes

— la condamnation du syndicat des copropriétaires LA VIGIE au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Elle expose qu’elle est propriétaire de la parcelle cadastrée AB [Cadastre 7] mais également de la parcelle AB [Cadastre 10] d’une superficie de 2600m2 qui constitue un terrain attenant à l‘immeuble LA VIGIE au sein duquel elle détient plusieurs lots, que le sol autre que celui sur lequel le bâtiment et les garages sont construits ne sont pas identifiés comme parties communes dans le règlement de copropriété, que dans le cadre de la réalisation 1, le syndicat fait référence non pas au sol sur lequel les constructions sont édifiées mais à un emplacement qui se trouve être le sol permettant d’accéder à sa cave, dont elle a le seul usage et l’utilité, qu’il ne s’agit pas d’une partie commune et qu’il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter le règlement de copropriété. Il ajoute concernant les autres constructions, qu’elles ont été entreprises sur ses parcelles, propriétés privées, soit les parcelles AB [Cadastre 7] et [Cadastre 10] qui ne font pas partie de l’assiette de la copropriété et que le trouble allégué n’est pas démontré.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de remise en état des parties communes sous astreinte

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la SCI [F] a acquis à St Jean-Cap Ferrat dans un ensemble immobilier situé [Adresse 12] dénommé la VIGIE, composé d’une villa élevée sur un terrain composé de :

— rez de chaussée, trois étages, couverte par une terrasse, figurant au cadastre sous la parcelle AB [Cadastre 6]

— construction à promiscuité à usage de garage cadastrée AB [Cadastre 8]

— chemin d’accès à ces différentes constructions cadastrées A [Cadastre 9] figurant au cadastre sur les parcelles cadastrées section AB [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 6]

* les lots 2, 3 et 4 correspondant à des locaux d’habitation, au rez-de-chaussée de la villa et au premier étage, le lot 4 consistant en un appartement s’ouvrant sur un jardin ( parcelle AB [Cadastre 10])

* la parcelle AB [Cadastre 10] correspondant à un terrain constituant la dépendance immédiate de l’ensemble immobilier [Adresse 17] d’une superficie de 2600m2

Il est précisé que la SCI [F] a l’usage et la jouissance exclusive du box de garage et d’une cave.

Il est indiqué que:

— les parties communes entre les attributaires des six lots de la villa [Adresse 17] et ses dépendances comprennent la totalité de la construction annexe à usage de garage et que le garage sera utilisé en commun tant que les copropriétaires n’en décideront pas autrement

— les copropriétaires décident de procéder à la séparation en trois lots égaux du garage, l’accès à chacun de ces lots étant réalisé au moyen de deux doubles portes métalliques à bascule

— celui des garages le plus près de l’immeuble sera affecté au propriétaire des lots 2 et 4 de l’immeuble,

— concernant la jouissance de la cave et du garage, selon l’assemblée générale du 19 septembre 1971, il est rappelé que : la propriété du sol sur lequel est construit ce garage est inchangée c’est à dire que le niveau inférieur est propriété indivise ressortissant aux parties communes alors que la jouissance du niveau supérieur est réservée privativement au seul propriétaire du lot 4 ; que le garage à morceler est de forme rectangulaire et qu’un appendice également de forme rectangulaire dénommé cave lui a été rattaché sur le plan cadastral par suite d’une simple erreur matérielle alors qu’il appartient en toute propriété au lot 4

L’attestation de propriété versée par la SCI [F] mentionne qu’elle est également propriétaire à [Adresse 19] au [Adresse 5], d’une villa élevée de deux étages, avec un garage sous la maison principale, un deux pièces indépendant de gardien situé au sud de la propriété, une piscine et un terrain attenant figurant au cadastre sur la parcelle AB [Cadastre 7].

Il ressort du règlement de copropriété en date des 20 août et 17 septembre 1962, que les parties communes comprennent:

— le sol sur lequel les constructions sont édifiées

— le terrain d’accès à la dite villa [Adresse 17] et ses dépendances

— la totalité de la construction annexe à usage de garage

Le procès-verbal de constat du commissaire de justice du 6 novembre 2023 versé par le syndicat des copropriétaires décrit que:

—  1.à l’est de la villa la VIGIE, à l’arrière des deux bornes OGE du géomètre expert, une clôture constituée d’un grillage à croisillons souples entre le pied de la façade orientée Est de la copropriété et le pied de facade des garages voisins au centre duquel un portillon métallique verrouillé a été installé

—  2.un portillon métallique a été installé au pied des escaliers desservant le toit terrasse des garages et qu’il est verrouillé

—  3. une clôture a été installée en périphérie Ouest du jardin de l’appartement de la SCI [F], à l’arrière des bornes OGE avec au centre un portillon métallique vert à l’arrière duquel se trouve un escalier qui dirige vers l’Ouest

—  4. au niveau de l’escalier en pierre qui était l’accès d’origine aux parcelles AB [Cadastre 3] et [Cadastre 4], que cet accès est fermé et clôturé par le portillon métallique et qu’il y a un grillage à croisillons souple à l’ouest et au sud en bordure de la planche de restanque en surplomb de la piscine

—  5. un grillage de clôture avec piquets métalliques verts sur la parcelle AB [Cadastre 3], en surplomb d’un mur de soutènement en pierre en dessous duquel se trouve la piscine sur la parcelle AB [Cadastre 3]

Toutefois, force est de relever que la SCI [F] fait valoir que s’agissant du portillon et la clôture installés en pied de façade Est ( réalisation 1 dans le constat), que l’emplacement au sol permettant d’accéder à la cave dont elle a seule l’usage et utilité n’est pas une partie commune et qu’elle est rattachée à son lot en faisant référence à son titre de propriété dans lequel il est précisé que le garage à morceler est de forme rectangulaire et “qu’un appendice également de forme rectangulaire dénommé cave lui a été rattaché sur le plan cadastral par suite d’une simple erreur matérielle alors qu’il appartient en toute propriété au lot 4 et qu’il ne saurait donc être concerné par ce morcellement” sleon l’assemblée générale du 19 septembre 1971.

La SCI [F] considère à ce titre que seul le sol, sur lequel l’immeuble et les garages ont été construits ainsi que le terrain menant aux garages constituent une partie commune au sens du règlement de copropriété mais que le sol permettant l’accès à la cave n’étant pas mentionné comme étant une partie commune ne saurait être considéré comme le terrain d’accès à la villa et ses dépendances car il n’est pas une dépendance de l’immeuble et n’est utilisé que par elle pour accéder à sa cave.

Or, ainsi que l’indique la SCI [F], il ne relève pas de la compétence du juge des référés de procéder au vu des contestations soulevées, à l’interprétation du règlement de copropriété, en ce qu’il prévoit que “le sol sur lequel les constructions sont édifiées et le terrain d’accès à la dite villa [Adresse 17] et ses dépendances “ constituent des parties communes.

En outre, s’agissant des autres réalisations, la SCI [F] soutient qu’elles ont été réalisées sur ses propriétés privées, la réalisation 2 se trouvant sur sa parcelle AB [Cadastre 7] qui ne fait pas partie de l’assiette de la copropriété la VIGIE et les réalisations 3, 4 et 5 étant situées à l’intérieur de sa parcelle AB [Cadastre 10] dont elle est seule propriétaire, en versant un schéma en ce sens et un plan du cabinet géomètre [Z] délimitant les parcelles dont elle est propriétaire. Elle ajoute qu’elle est en outre en droit de se clore.

Or, force de considérer que le seul procès-verbal de constat de commissaire de justice versé par le syndicat des copropriétaires LA VIGIE se montre imprécis en ce qu’il ne permet pas au vu des seules descriptions effectuées, de déterminer avec l’évidence requise en référé que les constructions litigieuses 2 à 5, à savoir les portillons et les clôtures installées par la SCI [F] sont bien situées sur des parties communes, en l’absence de relevés précis permettant d’établir leur emplacement exact et ce alors que cette dernière qui est seule propriétaire des parcelles voisines AB [Cadastre 7] et [Cadastre 10], verse des éléments contraires. En outre, le constat mentionne à plusieurs reprises que les clôtures se trouvent à l’arriéré des bornes posées par le géomètre, ce qui tendrait à établir qu’elles se situeraient à l’intérieur de ses parcelles, à défaut d’autres éléments versés à ce titre.

Par ailleurs, s’agissant du portillon métallique installé au pied des escaliers desservant le toit terrasse des garages ( réalisation2), force est de relever qu’il ressort du titre de propriété de la SCI [F] faisant référence à l’assemblée générale du 19 septembre 1971, que la propriété du sol sur lequel le garage est construit est commune mais que la jouissance du niveau supérieur est réservée privativement au seul propriétaire du lot 4 soit à cette dernière.

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les clôtures installées empêchent l’accès au garage, aucune pièce probante n’étant versée en ce sens.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de considérer que le trouble manifestement illicite allégué par le syndicat des copropriétaires LA VIGIE n’est pas établi.

Il n’y a donc pas lieu à référé de sorte que les demandes seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Au vu de la nature et de l’issue du litige, le syndicat des copropriétaires LA VIGIE qui succombe à l’instance, supportera les dépens et sera condamné à verser à la SCI [F] la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

DISONS n’y avoir lieu à référé et rejetons en conséquence les demandes du syndicat des copropriétaires LA VIGIE;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires LA VIGIE à payer à la SCI [F], la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires LA VIGIE aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS