COUR D’APPEL D'[Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

EXPERTISE

N° RG 24/01563 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P2BL

du 16 Mai 2025

M. I 25/00000553

N° de minute 25/00763

affaire : [I] [S]

c/ Syndic. de copro. [Adresse 19], sis [Adresse 7]

Grosse délivrée à

M^e Aziza ABOU EL HAJA

Expédition délivrée à

M^e Sylvie CASTEL

EXPERTISE

le

l’an deux mil vingt cinq et le seize mai À 14 H 00

Nous, Florence DIVAN, Juge placée, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 06 Septembre 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

M. [I] [S]

[Adresse 6]

[Adresse 17]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Aziza ABOU EL HAJA, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

Syndic. de copro. [Adresse 19], sis [Adresse 7]

Représenté par son syndic en exercice la SAS RI SYNDIC

[Adresse 9]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Sylvie CASTEL, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 13 Mars 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [S] est propriétaire d’un appartement en duplex des 3ème et 4ème étage au sein de la résidence [Adresse 19], à [Adresse 13][Localité 11][Adresse 1] [Adresse 8].

Par acte de commissaire de justice en date du 6 septembre 2024, Monsieur [I] [S] a fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires [Adresse 19] aux fins de voir ordonner une expertise.

Dans ses écritures déposées à l’audience du 13 mars 2025 et visées par le greffe, il conclut aux fins de voir :

— Dire n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes reconventionnelles formulées par le syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLA [Adresse 18] ;

— Ordonner une expertise ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

— Réserver les dépens ;

— Dispenser Monsieur [S] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge devra être répartie entre les autres propriétaires ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Dans ses écritures visées par le greffe à l’audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 19] conclut aux fins de voir :

— Débouter Monsieur [S] de sa demande de désignation d’expert judiciaire ;

Subsidiairement :

— Juger que la seule mission de l’expert judiciaire devra être de rechercher les conséquences éventuelles sur l’état de la copropriété des constructions et aménagements illégaux sur le toit terrasse ;

A titre reconventionnel :

— Condamner Monsieur [I] [S] à mettre fin aux empiètements sur parties communes et aménagements illégaux sur le toit terrasse, en particulier :

o Démontage du grand panneau / mur installé côté est de sa sorite d’escalier ;

o Démontage du mur / panneau édifié autour de la pergola pour la fermer, ainsi que le volet roulant ;

o Démontage du toit installé sur la pergola d’origine ;

o Démontage de la cuisine d’été avec les tuyauteries fuyardes ;

o Débarrasser la terrasse et permettre la mise en eau du toit par l’entreprise CBEAU pour la rechercher d’une éventuelle infiltration ;

o Caméra illicitement installée sur le toit terrasse ;

o Mettre fin à l’appropriation du couloir partie commune du 4ème étage,

Le tout sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner Monsieur [I] [S] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ensemble des parties ayant comparu à l’audience du 13 mars 2025, l’ordonnance sera rendue de façon contradictoire.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à l’assignation et aux conclusions qui ont été oralement soutenues.

La décision a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Monsieur [I] [S] fait valoir qu’il se plaint d’infiltrations et de dégâts des eaux récurrents depuis 2016, dont l’origine est vraisemblablement liée à l’ancienneté et l’état de vétusté de la toiture. En réponse aux conclusions adverses, il conteste être le seul propriétaire à subir et déplorer des infiltrations.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir l’absence de motif légitime en ce qu’une procédure au fond est en cours en raison des travaux irréguliers réalisés sans autorisation sur les parties communes. Il ajoute que les dégâts invoqués par le demandeur, à les supposer établis, ne peuvent avoir pour origine que ces installations. Il indique également que des travaux ont été réalisés sur la toiture et que Monsieur [S] n’apporte pas la preuve de nouveaux dégâts depuis, et qu’il prive la société CBEAU de l’accès au toit terrasse, empêchant ainsi la recherche éventuelle d’autres problèmes d’étanchéité.

Monsieur [I] [S] justifie avoir subi plusieurs infiltrations d’eau qui ont causé des dégâts et dégradations dans son appartement, notamment par des photos et un procès-verbal d’huissier. Il produit un PV d’assemblée générale du 15 novembre 2022 démontrant qu’un projet de réfection de la toiture a été rejeté et le témoignage d’un voisin, Monsieur [L], qui atteste en date du 9 décembre 2024 subir également des infiltrations « depuis peu ». Les travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires sur la toiture et justifiés par la production de factures à hauteur de quelques milliers d’euros sont sans commune mesure avec les projets initiaux refusés chiffrés à plus de 100 000 euros et ne sauraient démontrer qu’une réfection de la toiture est bel et bien intervenue.

Dans ces conditions, la demande d’expertise de Monsieur [I] [S] est justifiée et sera ordonnée à ses frais, selon les modalités précisées au dispositif.

La demande qualifiée de subsidiaire de concentrer les recherches de l’expert sur les « conséquences éventuelles sur l’état de la copropriété des constructions et aménagements illégaux sur le toit terrasse » apparaît pour le moins étonnante et inopportune en ce qu’elle obligerait l’expert à examiner des dégâts qui ne sont pas établis puisque seulement éventuels, et en concentrant ses recherches de façon subjective sur un seul élément isolé.

En tout état de cause, l’expert prendra en considération les observations de l’ensemble des parties et, le cas échéant, pourra conclure sur les conséquences des installations litigieuses sur les dégâts des eaux invoqués.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

— Sur les aménagements du toit terrasse :

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le toit terrasse auquel Monsieur [S] a accès par son escalier constitue une partie commune qu’il n’était dès lors pas autorisé à aménager et sur lequel il a construit un toit, des murs et une cuisine d’été.

Monsieur [I] [S] soutient qu’il existe des contestations sérieuses, en ce que le syndicat ne procède que par affirmation. Il ajoute que le juge du fond est d’ores et déjà saisi de ce litige.

Le syndicat des copropriétaires confirme à l’audience l’existence d’une procédure au fond, qui concerne les questions des autorisations.

En l’état de ces éléments, et en l’absence d’information supplémentaire sur l’étendue de la saisine du juge du fond, il ne saurait y avoir lieu à référé sur cette question.

— Sur la fermeture du couloir du 4ème étage :

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que Monsieur [I] [S] a fait installer une porte dans le couloir du 4ème étage sans justifier d’une autorisation votée en assemblée générale pourtant obligatoire.

Monsieur [S] indique avoir installé une porte de sécurité, non pas seul mais avec son voisin Monsieur [L], après avoir obtenu l’autorisation du syndic. Il produit le courrier autorisant l’installation de la porte, le syndic précisant que des travaux identiques avaient été réalisés au niveau du 1er étage, manifestement sans objection. Il ajoute que le juge du fond est également saisi de ce litige.

Au regard de ces contestations sérieuses et de la saisine du juge du fond, il ne saurait y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Compte tenu de la nature de l’affaire, à ce stade de la procédure et en l’absence de responsabilité établie, il convient de laisser à chaque partie la charge de ses propres frais et dépens.

Il convient, en équité et pour les mêmes motifs, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, étant rappelé qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [I] [S] est dispensé de participer, en sa qualité de copropriétaire, aux frais de procédure de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, au tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ;

Au provisoire ;

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder [V] [N], expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel d’Aix-en-Provence et demeurant :

[Adresse 10]

[Localité 3]

Tél : [XXXXXXXX02] (1974)

Courriel : [Courriel 15]

avec faculté de s’adjoindre les soins d’un sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne et mission de :

* se rendre sur les lieux, à [Localité 14], [Adresse 8], en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ; leurs avocats avisés

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ; prendre connaissance de l’ensemble des documents versés aux débats ;

* vérifier la réalité des désordres invoqués par Monsieur [I] [S] dans l’assignation introductive d’instance et dans les pièces versées aux débats ; les décrire ;

* décrire les dommages en résultant et situer leur date d’apparition ;

* rechercher et indiquer la ou les causes de ces désordres, dysfonctionnements, non-conformités en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d’investigation employés ;

* fournir tous éléments techniques et de fait permettant de dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériaux, d’une malfaçon dans la mise en œuvre, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toutes autres causes ;

* donner son avis, d’une part, sur les moyens et travaux nécessaires pour y remédier en faisant produire par les parties des devis qu’il appréciera et annexera à son rapport et, d’autre part, sur le coût et la durée des travaux ;

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

* fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices subis et donner son avis ;

* s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

DISONS que l’expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs explications et répondre à l’ensemble de leurs derniers dires récapitulatifs conformément aux nouvelles dispositions de l’article 276 du code de procédure civile ;

DISONS que, dans l’hypothèse où l’expert judiciaire aurait recueilli l’accord des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d’experts de justice concernant la dématérialisation de l’expertise civile et à l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1° du code de procédure civile aux experts judiciaires, aux envois, remises et notifications mentionnés à l’article 748-1 du code de procédure civile ;

DISONS que pour l’exécution de sa mission, l’expert commis s’entourera de tous renseignements utiles à charge d’en indiquer l’origine, recueillera toutes informations orales ou écrites de toutes personnes sauf à préciser dans son rapport leurs noms, prénoms, demeure et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, en collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles et qu’il pourra éventuellement recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne ;

DISONS que l’expert commis devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle des mesures d’instruction, le tenir averti de la date de son premier accedit et informé de l’état de ses opérations ;

DISONS qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement d’office par ce juge ;

DISONS que Monsieur [I] [S] devra consigner auprès du Régisseur du tribunal judiciaire de Nice, au plus tard le 16 juillet 2025, la somme de 3 000 euros destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le Juge, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

DISONS qu’en cas de défaillance de la partie en charge de la consignation, l’autre partie pourra consigner en ses lieu et place ;

DISONS que, conformément aux dispositions de l’article 280 du code de procédure civile, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l’expert en fera sans délai rapport au juge, qui, s’il y a lieu, ordonnera la consignation d’une provision complémentaire à la charge de la partie qu’il détermine et qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, et sauf prorogation de ce délai, l’expert déposera son rapport en l’état ;

DISONS que les conseils des parties devront communiquer leurs pièces numérotées à l’expert dans les 15 jours de sa saisine ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au service expertise du greffe au plus tard le 16 janvier 2026 à moins qu’il ne refuse sa mission ;

DISONS qu’il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise, une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avère insuffisant, en exposant les motifs de sa demande ;

DISONS que l’expert désigné devra rendre compte pour cette date et par écrit du degré d’avancement de la mesure, si cette mesure est toujours en vigueur ;

DISONS que les parties pour cette date pourront faire parvenir au juge en charge de cette expertise leurs observations écrites ;

INFORMONS l’expert que les dossiers des parties sont remis aux avocats postulants de celles-ci ;

DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle ;

DISONS qu’à tout moment les parties pourront saisir le juge chargé du contrôle des expertises afin de lui demander conjointement la suspension des opérations d’expertise le temps pour elles de mettre en œuvre une médiation conventionnelle ;

DISONS qu’à défaut de pré-rapport, l’expert organisera, à la fin de ses opérations, « un accedit de clôture » où il informera les parties du résultat de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations, le tout devant être consigné dans son rapport d’expertise ;

DISONS qu’après diffusion du pré rapport, l’expert devra laisser un délai de 6 semaines aux parties pour formuler leurs observations sur ce pré rapport, lesquelles devront, conformément à l’article 276 du code de procédure civile, rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement ;

DISONS que conformément à l’article 173 du code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties (ou des représentants de celles-ci) en mentionnant cette remise sur l’original ;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée aux parties ;

DISONS que, conformément aux dispositions de l’article 282, le dépôt par l’expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception et disons que, s''il y a lieu, celles-ci adresseront à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

DISONS que, passé le délai imparti aux parties par l’article 282 pour présenter leurs observations, le juge fixera la rémunération de l’expert en fonction notamment des diligences accomplies, du respect des délais impartis et de la qualité du travail fourni ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 19] ;

DISONS n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties du surplus ;

LAISSONS à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES