Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 5 section 1, 10 septembre 2025, n° 24/07660

TJ Bobigny 10 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat a produit les éléments nécessaires prouvant la créance relative aux charges de copropriété, rendant la demande fondée.
Accepté
Préjudice causé par le retard de paiement
La cour a reconnu que le non-paiement des charges a effectivement perturbé le bon fonctionnement de la copropriété, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé que le syndicat, en tant que partie gagnante, a droit à la réparation de ses frais de justice.
Accepté
Droit à la capitalisation des intérêts
La cour a statué que la capitalisation des intérêts est de droit lorsque celle-ci est demandée judiciairement.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 5 sect. 1, 10 sept. 2025, n° 24/07660
Numéro(s) :	24/07660
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe THOMAS COURCELOlivier JESSEL
Cabinet(s) :	CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE DU [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/07660 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPF6

N° de MINUTE : 25/01062

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, Me [F] [O], administrateur judiciaire

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0165

DEFENDEUR

Madame [T] [J]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0811

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 04 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [J] est propriétaire des lots n°8 et 17 de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] (93).

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [F] [O], administrateur judiciaire désignée par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 22 juin 2015, régulièrement prorogée depuis lors, a fait assigner Madame [T] [J] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

1. Condamner Madame [T] [J] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 3] A [Localité 6] la somme de 25.584,56 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété, décompte arrêté au 14 juin 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024 sur la somme de 20.912,56 € et sur le solde à compter de l’assignation.

Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code Civil.

2. Condamner Madame [T] [J] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 3] A [Localité 6] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour la gêne causée au Syndicat.

3. Condamner Madame [T] [J] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 3] A [Localité 6] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

4. Rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de droit, conformément aux dispositions des articles 514 et suivants du Code de Procédure Civile et qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

5. Condamner Madame [T] [J] à supporter les entiers dépens de l’instance en ce y compris les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 28 février 2024 fixant les tarifs réglementés des huissiers et commissaires de justice.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [T] [J], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [T] [J] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [T] [J] a constitué avocat. Elle n’a cependant régularisé aucunes conclusions et ce, malgré les deux renvois ordonnés à cette fin.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 06 février 2025 et fixée à l’audience du 04 juin 2025.

Par conclusions notifiées par RPVA le 13 février 2025, Madame [J] a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture, précisant ignorer si ses conclusions régularisées par RPVA le 07 février 2025 avaient été admises et au vu de l’éloignement de l’audience de plaidoiries.

Par ordonnance du 20 février 2025, le juge de la mise en état a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture, rappelant les deux renvois ordonnés aux fins de permettre à la défenderesse de pouvoir valablement conclure, le bulletin notifiant le second renvoi précisant qu’en l’absence de notification de conclusions pour l’audience de mise en état du 06 février 2025 à 10h00, l’affaire serait clôturée et fixée à une audience de plaidoiries. Les conclusions notifiées le 07 février 2025 ont par conséquent été écartées du fait de leur tardiveté.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [T] [J];

— l’ordonnance de désignation de Maître [F] [O] en qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] (93) ;

— la dernière ordonnance de prorogation de mission de l’administrateur provisoire, datée du 19 juin 2024 ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux de décision de l’administrateur provisoire du 1er juin 2021, 26 octobre 2021, 18 octobre 2022, 14 février 2023, 24 mars 2023, 14 novembre 2023, 28 décembre 2023, 12 janvier 2024 et 06 juin 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 et du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux arrêté au 14 juin 2024 a été de 58.796,29 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 33.211,73 euros.

Ainsi, il convient de condamner Madame [T] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 25.584,56 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 14 juin 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de l’envoi de sa mise en demeure de payer adressée le 30 avril 2024 selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, l’avis de réception n’étant pas joint à la copie de ladite mise en demeure.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Madame [T] [J] paye irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Madame [T] [J] a ainsi nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par l’administrateur provisoire. Cette défaillance est d’autant plus préjudiciable à la copropriété que la situation financière particulièrement fragile de celle-ci a justifié son placement sous administration provisoire.

Il y a lieu en conséquence de condamner Madame [T] [J], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 768 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande relative aux droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 28 février 2024 fixant les tarifs réglementés des huissiers et commissaires de justice, aucun moyen n’étant développé au soutien de cette prétention dans l’assignation.

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [T] [J] sera dès lors condamnée aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Madame [T] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [F] [O], administrateur judiciaire désignée par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 22 juin 2015, régulièrement prorogée depuis lors, la somme de 25.584,56 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 14 juin 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE Madame [T] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [F] [O], administrateur judiciaire désignée par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 22 juin 2015, régulièrement prorogée depuis lors, la somme de 400 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [T] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [F] [O], administrateur judiciaire désignée par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 22 juin 2015, régulièrement prorogée depuis lors, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [J] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 10 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT