COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 30 Avril 2025

N° RG 24/02430 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PX24

Grosse délivrée

à la SCI TOV IMMOBILIER

Expédition délivrée

à M^e NANI

le

DEMANDERESSE:

S.C.I. TOV IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M. [L] [C], gérant

DEFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble[Adresse 10] sis [Adresse 4]

Représenté par son syndic en exercice la SA FONCIA [Localité 9]

[Adresse 6]

représentée par M^e Christophe NANI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 04 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte notarié du 09 décembre 2022 reçu par Maître [P] [R], la SCI TOV IMMOBILIER est devenue copropriétaire au sein de la communauté immobilière TERRA DI NIZZA représentée par FONCIA NICE, sise [Adresse 5]) par acquisition des lots de copropriété 50 et 11 et de la section figurant ainsi au cadastre : MD n°[Cadastre 2] lieu-dit [Adresse 8].

Des travaux de peinture des parties communes de l’immeuble [Adresse 10] ont été confiés à la société BABACCI pour un montant de 2904 euros TTC lors de l’assemblée générale du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du 02 décembre 2021. À cette date, les consorts [F] étaient propriétaires de l’ensemble immobilier acquis le 09 décembre 2022 par la SCI TOV.

Par courrier avec accusé de réception en date du 22 décembre 2022, le syndic FONCIA informait la SCI TOV IMMOBILIER que le remplacement des terminaux des ventouses était nécessaire aux travaux de réfection de peinture, et que le coût de cette opération serait de 410,52 euros TTC par copropriétaire suivant un devis en date du 14 décembre 2022.

Par un mail du 03 janvier 2023, la SCI TOV IMMOBILIER a contesté devoir cette somme. FONCIA [Localité 9] lui a répondu que ces travaux étaient nécessaires, et qu’à défaut d’un accord entre elle et le vendeur, la dépense lui serait imputée.

La SCI TOV IMMOBILIER indique avoir été destinataire de courriers de relance, dont un dernier en date du 04 juin 2024 de la part de FONCIA NICE lui demandant de régler la somme de 644,88 euros comprenant le coût du remplacement des terminaux des ventouses et des frais liés au retard de règlement de cette somme.

La demanderesse a saisi un conciliateur de justice qui a rendu un constat de carence le 13 juin 2023.

Par requête en date du 8 août 2023 reçue au greffe le 9 août 2023, la SCI TOV IMMOBILIER a saisi le tribunal de proximité de Cagnes-sur-mer aux fins de voir condamner FONCIA représentant la copropriété TERRA DI NIZZA à retirer de son compte de copropriétaire la somme de 379,72 euros et de se voir octroyer 200 euros de dommages-intérêts.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 décembre 2023.

À l’audience, le défendeur a soulevé l’incompétence territoriale de la juridiction qui, par jugement du 20 février 2024, s’est déclarée incompétente et a renvoyé le dossier de l’affaire au pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice.

Appelée à l’audience du 17 septembre 2024 devant le service de proximité du tribunal judiciaire de Nice, l’affaire a été renvoyée à la demande des deux parties au 05 novembre 2024.

A l’audience du 05 novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

En cours de délibéré, une réouverture des débats a été ordonnée par le juge pour la date du 04 mars 2025 afin que :

— le demandeur produise l’acte de vente et la justification de sa demande de 379,72 euros ;

— le défendeur produise le procès-verbal complet de l’AG du 02 décembre 2021, le devis BABACCI accepté figurant à la résolution n°12 de l’AG du 02 décembre 2021 ainsi que pour le cas où le remplacement des ventouses ne serait pas dans le devis, nature de la décision (qui ? date ?) de remplacer les ventouses.

A l’audience du 04 mars 2025 :

* la SCI TOV IMMOBILIER a été représentée par son gérant, Monsieur [L] [C].

* le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] a été représenté par son conseil.

L’extrait KBIS de la SCI TOV IMMOBILIER a été transmis au cours du délibéré conformément à l’autorisation donnée lors de l’audience par la Présidente.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Se référant à ses écritures à l’audience, la SCI TOV IMMOBILIER demande au tribunal :

à titre principal de :

— dire qu’elle n’est pas redevable de la somme de 644,88 euros demandée par FONCIA [Localité 9] ;

— dire que la somme de 644,88 euros est due par les anciens propriétaires Monsieur [U] et Madame [Y] ;

à titre subsidiaire de :

— dire que sa créance se limite à la somme de 379,72 euros ;

en toute hypothèse de :

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] aux dépens ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes principales, la SCI TOV IMMOBILIER souligne que les travaux de réfection de peinture ont été votés au cours de l’assemblée générale ordinaire du 02 décembre 2021, alors qu’elle n’était pas encore copropriétaire. Elle estime que le remplacement des ventouses constitue des travaux complémentaires nécessaires aux travaux préalablement votés dont le coût doit en conséquence être supporté par les anciens propriétaires, et qu’il s’agit d’un oubli de FONCIA [Localité 9] qui ne les a pas inclus lors du vote de l’assemblée générale du 02 décembre 2021, alors même que les dégradations liées aux ventouses poreuses, visibles dans les photographies produites, n’ont pas pu apparaître entre temps et étaient antérieures au-dit vote.

A l’audience, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] se réfère à ses écritures et demande au tribunal de :

— débouter la SCI TOV IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner reconventionnellement la SCI TOV IMMOBILIER au paiement de la somme de 410,52 euros ;

— condamner la SCI TOV IMMOBILIER aux dépens ;

— condamner la SCI TOV IMMOBILIER au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de débouté et de sa demande reconventionnelle, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] fait valoir, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 6-6 2° du décret du 17 mars 1967 et de la jurisprudence, que puisque les travaux de réfection des canalisations ont été rendues nécessaires après la vente du bien immobilier, leur coût incombe à l’acquéreur, en l’espèce la SCI TOV IMMOBILIER, qui était copropriétaire au moment de l’exigibilité des provisions.

MOTIFS

Sur la demande de retrait de la somme de 644,88 euros du compte de copropriétaire du demandeur

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 6-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°66-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.

L’article 17 de la loi n°66-557 du 10 juillet 1965 prévoit que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires et que leur exécution est confiée à un syndic.

L’acte notarié du 09 décembre 2022 prévoit en sa page 25 que le vendeur règle au syndic l’ensemble des provisions exigibles au jour de l’acte, que celles-ci correspondent au budget provisionnel ou à des dépenses non comprises dans le budget provisionnel.

En l’espèce, les parties s’entendent sur le fait que le remplacement des ventouses était nécessaire afin de réaliser les travaux de réfection votés lors de l’assemblée générale du 02 décembre 2021. Il ressort de l’étude du devis accepté et mentionné dans le procès-verbal de cette assemblée générale que le coût du remplacement des ventouses n’était pas inclus dans le coût initial des travaux votés, et du courrier de FONCIA NICE à destination de la SCI TOV IMMOBILIER du 22 décembre 2022, ainsi que des échanges de mails versés au dossier que le-dit remplacement était néanmoins nécessaire à la réfection des peintures votée le 02 décembre 2021.

Il résulte également de l’analyse du dossier qu’aucune nouvelle assemblée générale n’est intervenue afin de procéder à un vote sur le remplacement des ventouses et d’accepter le devis de l’entreprise PLOMBERIE DU VIEUX [Localité 9] sur lequel est basée la demande de fonds formulée par le courrier du 22 décembre 2022. De plus, malgré la demande de pièce formulée par le juge lors de la réouverture des débats qu’il a opéré d’office, aucun élément n’a été apporté par le défendeur quant à la nature de la décision de remplacer les ventouses afin de savoir quand et par qui elle avait été prise.

Dès lors, en considération de l’absence d’information complémentaire sur la prise de décision de procéder au remplacement des ventouses, de l’absence de nouveau vote par les copropriétaires et du fait constant selon lequel le remplacement des ventouses était un préalable nécessaire aux travaux de réfection votés lors de l’assemblée générale du 02 décembre 2021, il convient de considérer que les travaux liés au changement des ventouses trouvent leur assise sur les travaux votés lors de l’assemblée générale du 02 décembre 2021 et qu’ils relèvent de l’exécution de ce même vote. En effet, bien que le coût de ces travaux préalables n’ait pas été inclus dans le budget provisionnel, il y demeure lié et s’analyse en des dépenses non comprises dans le budget provisionnel mais nécessaires à l’exécution de celui-ci.

En conséquence, leur coût ne saurait incomber à l’acquéreur qui n’était pas propriétaire au moment du vote des travaux au cours de l’assemblée générale du 02 décembre 2021, et il sera dit que la somme de 644,88 euros n’est pas due par la SCI TOV IMMOBILIER.

Sur la demande reconventionnelle en paiement

Le juge faisant droit à la demande principale de la SCI TOV IMMOBILIER tendant à ce qu’il soit dit qu’elle n’est pas redevable de la somme de 644,88 euros, la demande reconventionnelle en paiement de ladite somme du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] qui trouve son origine dans les mêmes faits, sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] qui succombe, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], condamné aux dépens, devra payer à la SCI TOV IMMOBILIER, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort :

DIT que la SCI TOV IMMOBILIER n’est pas redevable de la somme de 644,88 euros réclamée par FONCIA NICE ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 410,52 euros ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à payer à la SCI TOV IMMOBILIER la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

EN FOI DE QUOI LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER.

LE GREFFIER LE PRESIDENT