N° RG 25/06486 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NXKX

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/06486

N° Portalis DB2E-W-B7J-NXKX

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Nicolas CLAUSMANN

M^e Adélaïde SCHMELTZ

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Nicolas CLAUSMANN

M^e Valérie MOULIN

M^e Adélaïde SCHMELTZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

12 MAI 2026

DEMANDEUR :

Madame [X] [F] [D] épouse [Q]

ayant pour mandataire la Société IMMIUM RIVE GAUCHE LAEMMEL dont le siège social est situé au [Adresse 3] 1-3 [Localité 3] immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 316 487 495

[Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par M^e Valérie MOULIN, avocat au barreau de LYON, substituée par M^e Nicolas CLAUSMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 306,

DEFENDEURS :

Monsieur [Z] [M] [K]

représenté par M^e Adélaïde SCHMELTZ, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 116

Madame [L] [J]

non comparante, non représentée

Domiciliés ensemble [Adresse 5]

[Localité 5]

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mai 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 2 octobre 2006, Madame [X] [F] [D] épouse [Q] a consenti à Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 6] à [Localité 5] à, pour un loyer mensuel de 550.00 euros outre 150.00 euros au titre des provisions pour charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Madame [X] [F] [D] épouse [Q] a fait délivrer à Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J] 3 commandements de payer visant la clause résolutoire en date des 24 avril 2023, 23 janvier 2024 et 11 février 2025.

Par acte délivré le 20 mai 2025, Madame [X] [F] [D] épouse [Q] a fait citer Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin d’obtenir la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion des locataires, leur condamnation au paiement des arriérés de loyers et la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a fait l’objet de renvois pour échange de pièces et écritures.

A l’audience du 13 mars 2026, Madame [X] [F] [D] épouse [Q], représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir :

— Déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J],

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J] et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin,

— Condamner solidairement Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J] au paiement de l’arriéré locatif à la somme de 4118.29 euros arrêtée au 28 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 janvier 2025,

— Condamner solidairement Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer qui aurait été du, augmenté des charges à compter de la résiliation judiciaire du bail et jusqu’à libération complète des lieux,

— Condamner solidairement Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J] à payer à Madame [X] [F] [D] épouse [Q], la somme de 800.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Madame [X] [F] [D] épouse [Q], aux dépens, y compris les frais des commandements de payer et dénonce à la CCAPEX,

Madame [X] [F] [D] épouse [Q] expose que Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J] ne règlent pas régulièrement loyer et les charges si bien qu’elle a été contrainte de leur faire délivrer plusieurs commandements de payer visant la clause résolutoire et dénoncés à la CCAPEX. Elle prétend que les défendeurs se sont acquittés in extremis des sommes objet desdits commandements sans toutefois apurer la dette locative. Elle sollicite ainsi, sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1227 et 1228 du code civil, la résiliation judiciaire du contrat de bail et s’oppose aux demandes formées par Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J].

Monsieur [Z] [M] [K], représenté par son conseil, a repris les termes de ses conclusions aux fins de voir :

— Constater sa bonne foi,

— Constater que ses règlements,

— Surseoir à la résiliation du contrat de bail,

— Reporter les paiements pour une durée de 36 mois,

— A tout le moins lui accorder un délai de paiement sur une période de 36 mois,

— Condamner Madame [X] [F] [D] épouse [Q] aux dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Monsieur [Z] [M] [K] ne conteste pas la dette locative. Il explique être le seul à s’acquitter du loyer dans la mesure où Madame [L] [J] est sans emploi. Il précise percevoir une rente mensuelle de 1270.00 euros outre des revenus au titre de missions d’intérim qui varient de 600 à 800.00 euros par mois outre les APL dont le montant varie de 263.00 à 320.00 euros nécessitant un justement du loyer résiduel à régler. Il soutient que la dette locative n’a quasiment pas évolué depuis l’assignation et qu’il a repris le règlement des loyers courants depuis de nombreux mois. Il fait valoir chercher à se reloger en lien avec une assistante sociale.

Il sollicite ainsi, compte tenu de sa bonne foi et en vertu de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989, un sursis à la résiliation du contrat de bail et le report des paiements sur 36 mois ou à tout le moins des délais de paiement de même durée.

Bien que régulièrement cité par dépôt à l’étude, Madame [L] [J], n’a pas comparu ni fait représenter. Susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Un rapport d’enquête sociale en date du 11 décembre 2025 a été déposé au greffe.

La décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes.

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) dès le 25 avril 2023, puis le 24 janvier 2024 et le 23 mai 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 20 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 23 mai 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 12 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en résiliation judiciaire du bail, expulsion des locataires et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, seront déclarées recevables.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J] feraient l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de location.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution du contrat de location résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements reprochés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce il est produit le contrat du 2 octobre 2006, aux termes duquel Madame [X] [F] [D] épouse [Q] a consenti à Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 6] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 550.00 euros outre 150.00 euros au titre des provisions pour charges.

Il ressort des décomptes produits en date des 28 avril 2025, 2 décembre 2025 et 13 mars 2026 que le compte locatif est constamment débiteur. Il est également relevé que Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J] ne régularisent la dette locative que dans les deux mois suivants la délivrance de commandements de payer visant la clause résolutoire soit celui du 24 avril 2023 pour une dette en principal de 1456.19 euros, échéance d’avril 2023 incluse, réglée en 3 versements de 655.00 euros avant le 24 juin 2023, celui du 23 janvier 2024 pour un montant en principal de 2011.73 euros, échéance de janvier 2024 incluse, réglée à hauteur de 1748.00 euros avant le 23 mars 2024 et celui du 11 février 2025 pour un montant de 2082.52 euros, échéance de janvier 2025 incluse, réglée à hauteur de 1783.00 euros avant le 11 avril 2025.

Il est également relever que si la dette locative n’a quasiment pas évolué depuis l’acte introductif d’instance compte tenu de la reprise du règlement des loyers courants, elle s’élève cependant au 13 mars 2026 à la somme de 4285.13 euros.

Force est de constater que Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J] qui se sont abstenus de régler le loyer et les provisions pour charge sur de longues périodes, ne respectent pas leurs obligations locatives.

Le manquement systématique du paiement du loyer sur plusieurs années, constitue un manquement caractérisé aux obligations contractuelles motivant la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter de la présente décision.

Sur la demande en paiement de la dette locative.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce il résulte du décompte précité du 13 mars 2026 que Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J] restent redevables de la somme de 4285.13 euros représentant les loyers et charges, échéance du mois de mars 2026.

Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J] ne contestent ni le principe de la dette locative ni son montant.

Par conséquent Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 4285.13 euros au titre des loyers et charges impayés au 13 mars 2026, échéance de mars 2026 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 11 février 2025 étant quasiment soldée dans le délai de mois imparti.

Sur la demande reconventionnelle de délais.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier.

En l’espèce, il ressort du décompte précité du 13 mars 2026 que le règlement des loyers courants a repris depuis le mois de septembre 2025.

Il ressort de l’enquête sociale réalisée le 11 décembre 2025 que Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J] perçoivent des revenus mensuels d’un montant de 2966.52 euros dont la somme de 1033.32 euros au titre d’une allocation adulte handicapé, déclaré par le défendeur à l’audience à hauteur de 1270.00 euros, la somme de 233.00 euros au titre d’une prime d’activité et des salaires d’un montant de 1700.00 euros déclarés par le défendeur à l’audience à hauteur entre 600.00 à 800.00 euros dans le cadre de missions d’intérim.

Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J] perçoivent également des APL au montant variable et qui se sont élevées en mars 2026 à la somme de 263.00 euros.

En considération de ces éléments ainsi que de la demande de délais de paiement sur 36 mois, représentant une somme mensuelle de 119.03 euros en sus du loyer courant, Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Ils seront par contre déboutés de leur demande de report de la dette locative sur 36 mois compte tenu de son ancienneté, le compte locatif étant débiteur depuis de nombreuses années, même si Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J] ont fait des efforts financiers pour ne pas aggraver son montant en reprenant le règlement des loyers courants.

Sur les conséquences du non-respect des délais de paiement accordés.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce compte tenu des délais de paiement accordés, s’il sera sursis à la résiliation du bail et la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet.

Il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera :

— que Madame [X] [F] [D] épouse [Q] pour se prévaloir de la résiliation judiciaire du bail et qu’à défaut pour Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [X] [F] [D] épouse [Q] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant.

Le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter de la présente décision et jusqu’au départ définitif des lieux, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail,

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Sur les demandes accessoires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût des trois commandements de payer visant la clause résolutoire, et de leur dénonce à la CCAPEX, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J], tenus aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à Madame [X] [F] [D] épouse [Q] la somme de 400.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes de Madame [X] [F] [D] épouse [Q] à l’encontre de Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu 2 octobre 2006 entre Madame [X] [F] [D] épouse [Q] et Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J] sur un logement situé [Adresse 6] à [Localité 5] à compter de la présente décision ;

CONSTATE qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J] à payer à Madame [X] [F] [D] épouse [Q] la somme de 4285.13 euros (quatre mille deux cent quatre-vingt-cinq euros et treize centimes) au titre des loyers et des charges due au 13 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J] de leur demande de report du paiement de la dette locative sur 36 mois ;

AUTORISE Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J], tenus par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 19 mensualités de 119.00 euros (cent dix-neuf euros), la dernière mensualité pour solder la dette ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SURSOIT à la résiliation du bail ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation judiciaire du bail sera réputée ne jamais avoir été prononcée et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DIT que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, restée même partiellement impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception aura pour effet :

— que Madame [X] [F] [D] épouse [Q] pourra se prévaloir de la résiliation judiciaire du bail;

— que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [X] [F] [D] épouse [Q] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

— que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— que Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J] seront condamnés solidairement à verser à Madame [X] [F] [D] épouse [Q], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail, étant précisé que cette indemnité produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et ne sera due;

DIT que, sous ces réserves, les demandes de Madame [X] [F] [D] épouse [Q] tendant à l’expulsion de Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J] et à leur condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J] aux dépens, en ce compris le coût des trois commandements de payer visant la clause résolutoire et de leur dénonce à la CCAPEX ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [M] [K] et Madame [L] [J] à payer à Madame [X] [F] [D] épouse [Q] la somme de 400.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE