Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 10 mars 2025, n° 23/01332

TJ Nice 10 mars 2025

Arguments

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Accepté
Inscription de la résolution à l'ordre du jour
La cour a jugé que la résolution a été inscrite à l'ordre du jour par le syndic à juste titre, et que le demandeur, en tant qu'opposant, est recevable à contester la résolution.
Accepté
Destination de l'immeuble et règlement de copropriété
La cour a estimé que l'activité de location meublée n'est pas contraire à la destination de l'immeuble et qu'elle n'est pas expressément interdite par le règlement de copropriété.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur le montant des frais qu'il a été contraint d'exposer pour faire valoir ses droits.
Accepté
Répartition des frais de procédure
La cour a décidé de dispenser le demandeur de toute participation aux frais de procédure, répartissant la charge entre les autres copropriétaires.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, M. [L] [F] a demandé l'annulation de la résolution n° 9 adoptée lors de l'assemblée générale du 1er février 2023, qui interdisait la location meublée touristique dans l'immeuble, ainsi que le paiement de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les questions juridiques posées concernaient la validité de la résolution et la nature de l'activité de location exercée par M. [F]. La Cour d'appel a annulé la résolution n° 9, considérant que la location meublée n'était pas de nature commerciale et ne portait pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires a été condamné à verser 3.000 euros à M. [F] et à supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 10 mars 2025, n° 23/01332
Numéro(s) :	23/01332
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Léa AIMClément DIAZ

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [L] [F] c/ Syndic. de copro. “Le Gibraltar”

N° 25/

Du 10 Mars 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/01332 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O2EY

Grosse délivrée à

la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT

expédition délivrée à

M^e Léa AIM

le 10 Mars 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix Mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Cécile SANJUAN PUCHOL

Assesseur : Madame Isabelle DEMARBAIX

Assesseur : Madame Diana VALAT

Greffier : Eliancia KALO.

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Décembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 10 Mars 2025 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Mars 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

M. [L] [F]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représenté par Maître Clément DIAZ de la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSE:

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet NARDI JEAN JAURES, SARL dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Léa AIM, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [F] est propriétaire d’un studio (lot n° 63) situé au rez-de-chaussée de l’immeuble « [Adresse 8] » situé à [Adresse 4].

Par acte du 21 mars 2023, M. [F] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] », représenté par son syndic en exercice, devant la juridiction de céans aux fins d’annulation de la résolution n° 9 adoptée lors de l’assemblée générale du 1er février 2023 et d’allocation de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre la condamnation du syndicat aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 avril 2024, M. [F] sollicite voir :

— ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture du 28 mars 2024 ;

— débouter le syndicat de l’intégralité de ses demandes ;

— juger que l’activité de location en meublé de tourisme est autorisée au sein de l’immeuble ;

— prononcer l’annulation de la résolution n° 9 adoptée lors de l’assemblée générale du 1er février 2023 ;

— le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres propriétaires ;

— condamner le syndicat à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre la condamnation du syndicat aux dépens distraits conformément aux dispositions de l’article 699 du même code ;

— juger n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le demandeur réfute avoir sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 1er février 2023 de la résolution attaquée. Il prétend que cette inscription est à l’initiative du syndic.

Il soutient que la décision de l’assemblée affecte les droits des copropriétaires sur les parties privatives comprises dans leur lot et porte atteinte aux modalités de leur jouissance. Il en déduit qu’elle requérait un vote à l’unanimité.

Il souligne que l’immeuble comprend de nombreux lots à usage de « magasin » au rez-de chaussée, voire dans les étages, de sorte que la destination de l’immeuble est à usage mixte. Il relève que l’interdiction de la location meublée touristique n’est pas mentionnée dans le règlement de copropriété.

Il fait valoir qu’il a procédé au changement d’usage de son lot d’une surface de 25,63 m2 situé au rez-de-chaussée en local à usage de meublé touristique. Il indique que cette activité est autorisée par le règlement de copropriété et qu’elle ne nécessitait aucune autorisation de l’assemblée générale, à la différence de l’activité de « chambres meublées » qui est interdite.

Il répond que l’activité qu’il exerce est de nature civile, et non commerciale, comme affirmé par le syndicat. Il ajoute qu’il ne propose aucun service annexe tels que les petits-déjeuners, la réception ou le nettoyage.

Il en déduit que le refus opposé par l’assemblée générale est injustifié et non-fondé.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 9 avril 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite voir :

— révoquer l’ordonnance de clôture ;

— déclarer que la location saisonnière à titre d’activité commerciale entreprise par M. [F] est contraire à l’article 13 du règlement de copropriété ;

— confirmer la validité de la résolution n° 9 adoptée lors de l’assemblée générale du 1er février 2023 et débouter M. [F] de ses demandes ;

— à titre reconventionnel, condamner M. [F] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre du trouble occasionné par la location commerciale non autorisée, outre la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Concernant l’inscription de la résolution litigieuse à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 1er février 2023, le syndicat répond que le syndic a procédé de la sorte pour que les copropriétaires puissent voter sur la question posée par M. [F] quant à la possibilité d’exercer dans l’immeuble l’activité de location meublée touristique de courte durée (- de 5 mois) de type AirBnB.

Sur le fond, il réplique que le projet de M. [F] de changer la destination de son lot pour y exercer l’activité de location en meublé touristique de courte durée est de nature commerciale et interdite par l’article 13 du règlement de copropriété. Il en déduit que la résolution attaquée est valable.

La procédure a été clôturée au 2 décembre 2024.

L’affaire a été plaidée à l’audience collégiale du 16 décembre 2024 et mise en délibéré au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La demande de rabat de l’ordonnance de clôture

Attendu que l’article 803 du code de procédure civile dispose :

« L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal. »

Qu’en l’espèce, par ordonnance du 26 septembre 2024, le tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture du 24 janvier 2024, renvoyé l’affaire à la formation collégiale à la demande de M. [F] et fixé la nouvelle date de clôture au 2 décembre 2024.

Qu’en l’absence de notification de conclusions postérieures à cette date, la demande de révocation de l’ordonnance de clôture est sans objet.

La demande de nullité de la résolution n° 9 adoptée lors de l’assemblée générale du 1er février 2023

1) Attendu que la résolution n° 9 de l’assemblée générale du 1er février 2023, rejetée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, est libellée comme suit :

« Demande de M. [F] du 10 février 2022 relative au changement d’usage des appartementts en commerce et permettant de faire de la location meublée touristique de courte durée (- de 5 mois) de type AirBnB. »

Que cette résolution a été inscrite à l’ordre du jour par le syndic postérieurement aux mails échangés avec M. [F] le 10 février 2022 l’informant du dépôt auprès des services de la ville de [Localité 9] d’une demande de changement d’usage de son lot en local à usage de meublé touristique.

Que c’est donc à juste titre que la résolution querellée a été inscrite à l’ordre du jour par le syndic, le fait que M. [F] ne l’est pas expressément sollicité étant sans incidence.

Que M. [F], qui a voté contre et a la qualité d’opposant, est recevable à contester ladite résolution en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

2) Attendu que sur le fond, selon l’article 2 de la même loi, sont privatives les parties des bâtiments ou des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ; que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Que selon l’article 9 de la même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Que si le premier alinéa de l’article 8 du texte édicte que le règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance, de sorte qu’il peut y être indiqué à quel usage chaque lot se trouve en principe affecté, le second alinéa précise qu’il ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle que définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Que la liberté étant le principe, les dispositions conventionnelles relatives à l’affectation des parties privatives sont strictement interprétées en ce qu’elles limitent les droits des copropriétaires.

Qu’ainsi, une affectation qui n’est pas expressément interdite par le règlement de copropriété doit être autorisée, dès lors qu’elle n’est pas contraire à la destination de l’immeuble.

Que la destination de l’immeuble, qui ne fait l’objet d’aucune définition légale ou réglementaire, est souverainement appréciée par le juge par référence aux actes, mais également à la situation et aux caractéristiques propres de l’immeuble.

Qu’à cet égard, il existe deux types de clauses d’habitation bourgeoise, la première dite « exclusive » interdisant toute activité professionnelle au sein de l’immeuble réservé à l’usage d’habitation dans son entier, et la seconde dite « ordinaire » permettant l’exercice de certaines activités.

Que dans l’un et l’autre cas, et sauf stipulation expresse du règlement de copropriété, les activités commerciales sont prohibées.

Qu’il résulte du règlement de copropriété rédigé le 19 janvier 1961 par Me [G] [R], notaire à [Localité 9], que la destination de l’immeuble est à usage mixte, comprenant notamment des locaux commerciaux au rez-de chaussée et des lots à usage d’habitation, de commerce ou de profession libérale dans les étages, sous réserve de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquilité de l’immeuble.

Qu’il est écrit à l’article 8 intitulé « usage des parties privatives » au paragraphe « parties privatives » page 39 :

« Chacun des lots, tel qu’il est désigné, au cahier des charges, sera propriété exclusive et particulière du ou des copropriétaires qui l’aura acquis. Les copropriétaires auront le droit de jouir et disposer pleinement et librement de leur lot, à condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, de ne rien faire qui puisse nuire à la solidité de l’immeuble, et sous les réserves établies dans ce cahier des charges ; ils devront occuper personnellement ou faire occuper leur lot ou appartement, honnêtement, ou bourgeoisement et en jouir en bon père de famille ; enfin, veiller à ce que la tranquilité de l’immeuble ne soit jamais troublé par leurs faits ou ceux de leur famille, de leurs hôtes, locataires ou visiteurs, ou gens de maison à leur service (…). »

Que selon l’article 13 intitulé « location », « il n’est pas interdit de faire des locations, soit vides ou meublées, mais seulement à des personnes physiques ou morales, de bonne vie et mœurs, à condition que cela ne constitue pas une commerce de chambres meublées. »

Que par décision du 6 mars 2022, le maire de [Localité 9] a accueilli la demande de M. [F] de changement d’usage d’un local à usage d’habitation d’une surface de 25,63 m2 en local à usage de meublé touristique dans l’immeuble « Le Gibraltar ».

Que la location saisonnière pratiquée par M. [F] ne correspond pas à l’exploitation d’un hôtel meublé, dès lors qu’il ne cumule pas trois des quatre critères prévus par l’article 261 D du code général des impôts (ménage quotidien, petit-déjeuner, fourniture de linge de maison et réception, même non personnalisée, de la clientèle).

Qu’en l’absence de fourniture de services annexes pendant la location, l’activité exercée, en l’espèce la location d’un logement meublé, fût-elle de courte durée, ne peut être considérée comme étant de nature commerciale.

Qu’il n’est pas davantage démontré que cette activité nuirait aux droits des autres copropriétaires ou porterait atteinte à la destination de l’immeuble.

Qu’au regard de ces éléments, il y a lieu de faire droit à la demande de nullité de la résolution n° 9 de l’assemblée générale du 1er février 2023.

Qu’il échet de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes reconventionnelles.

Les demandes accessoires

Attendu que partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens qui seront distraits et recouvrés conformémement aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [F] le montant des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits.

Qu’il échet de condamner le syndicat à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Qu’il convient de dispenser M. [F] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DIT sans objet la demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

ANNULE la résolution n° 9 de l’assemblée générale du 1er février 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Le Gibraltar » situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, à payer à M. [L] [F] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Le Gibraltar » situé [Adresse 4] de ses demandes reconventionnelles ;

LE CONDAMNE aux dépens distraits et recouvrés conformémement aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DISPENSE M. [L] [F] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT