COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 23/00791 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OZUD

du 28 Janvier 2025

N° de minute 08 25/00177

affaire : S.A.S. HOLDING G.G.C.I.

c/ Syndic. de copro. [Adresse 9], sis [Adresse 3] [Localité 2]

Grosse délivrée

à M^e India FOURNIAL

Expédition délivrée

à M^e Nicolas DONNANTUONI

le

l’an deux mil vingt cinq et le vingt huit Janvier à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 11 Avril 2023 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.A.S. HOLDING G.G.C.I.

[Adresse 5]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e India FOURNIAL, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Syndic. de copro. [Adresse 9], sis [Adresse 3] [Localité 2]

Représenté par son syndic en exercice le cabinet TABONI

[Adresse 6]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 10 Décembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 28 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du commissaire de justice en date du 11 avril 2023, la SAS HOLDING G.G.C.I a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], aux fins d’obtenir sa condamnation à:

— remettre en état son jardin en ce compris les margelles de la piscine désormais fissurées et ce sous astreinte de 1000 € par jour de retard sous huitaine à compter de la signification de la décision

— lui verser la somme de 15 000 € à type de provision à valoir sur son préjudice économique

— lui verser la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût des constats de l’huissier instrumentaire et de la société EFFYS

A l’audience du 13 juin 2023, à laquelle l’affaire a été retenue, la SAS HOLDING G.G.C.I représentée par son conseil a sollicité dans ses dernières écritures:

— de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à remettre en état son jardin ( haie végétalisée, remise à niveau et revêtement de gazon sur l’ancienne tranchée ) en ce compris les margelles de la piscine désormais fissurées et ce sous astreinte de 1000 € par jour de retard sous huitaine à compter de la signification de la décision

— lui verser la somme de 15 000 € à type de provision à valoir sur son préjudice économique

— lui verser la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût des constats de l’huissier instrumentaire et de la société EFFYS

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], représenté par son conseil a demandé aux termes de ses écritures reprises à l’audience:

— le rejet des demandes

— de condamner la SAS HOLDING G.G.C.I à lui verser la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Suivant une ordonnance du 31 octobre 2023, le juge des référés a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur et a renvoyé l’affaire à l’audience du 13 février 2024.

À l’audience du 10 décembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue après plusieurs renvois, la SAS HOLDING G.G.C.I représentée par son conseil a maintenu ses demandes.

Elle expose qu’elle a fait l’acquisition auprès de la SCI CARNIC prise en la personne de Monsieur [O], d’une villa située à [Localité 8] à [Localité 1], aux fins d’exploitation commerciale destinée à des locations saisonnières et événements de prestige eu égard à son emplacement et ses prestations haut de gamme. Elle précise que la propriété surplombe l’immeuble appartenant au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et que suivant une ordonnance de référé du 31 décembre 2023, M.[O] a été condamné à autoriser le syndicat des copropriétaires à pénétrer sur le jardin de sa propriété à charge pour lui de faire réaliser les travaux nécessaires urgents visant à mettre hors d’eau l’appartement des consorts [J], et ce sous astreinte en précisant que les travaux seraient organisés par le syndicat des copropriétaires à partir du toit de son immeuble et à charge pour lui de faire réaliser avant et après par huissier de justice un constat des travaux. Elle précise que la tranchée de 4 m x 3 m x3 m a bien été effectuée le 11 janvier 2022 au sein du jardin de la propriété dont elle est désormais propriétaire mais que le chantier est demeuré à l’arrêt plus d’un an, que la tranchée a été effectuée au droit de la piscine sa villa, qu’à la suite des premières investigations, il aurait été préconisé une extension de ladite tranchée sur plus de 9,50 m de profondeur et une longueur de 12 m, qu’elle

n’a cependant jamais été rendue destinataire d’informations à ce sujet et que depuis plus d’un an la situation n’a pas évolué alors même qu’elle était destinée à être temporaire en vue de travaux urgents incombant au syndicat des copropriétaires.

Elle soutient que cette tranchée creusée depuis plus d’une année se montre dangereuse, que le terrain a subi une décompression présentant un affaissement du remblai, que la tranchée étant située à moins de 2 m de la piscine, que les margelles extérieures ont commencé à se fissurer et qu’lle a adressé des courriers au syndicat des copropriétaires en faisant état de l’urgence à intervenir mais qu’aucune réponse n’a été apportée malgré la prétendue urgence qui caractérisait à l’origine sa procédure. Elle ajoute qu’elle n’a pas été informée de la procédure d’expertise judiciaire mise en place, que la tranchée a été finalement rebouchée le 9 mai 2023 soit après la délivrance de son assignation mais que le jardin n’a pas été remis en état avec constat d’huissier conformément à la décision de sorte que ses demandes sont fondées car elle subit un trouble manifestement illicite outre un préjudice économique résultant de la perte d’exploitation ainsi qu’un préjudice résultant de la vue entravée par l’ouvrage disgracieux.

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], représenté par son conseil a maintenu ses demandes aux termes de ses dernières écritures.

Il indique que la médiation n’a pas abouti, que les demandes présentées par la société demanderesse se heurtent à des contestations sérieuses, qu’il a été dans l’obligation d’introduire à l’encontre de sa venderesse une procédure afin de pouvoir pénétrer sur sa propriété, réaliser une fouille et procéder aux recherches relatives à une importante entrée d’eau dont se plaignaient des copropriétaires et que par une ordonnance de référé du 31 décembre 2021, il a été fait droit à sa demande. Il ajoute que les travaux ont été réalisés et que leur suivi a été régulièrement porté à la connaissance de la partie adverse, qu’au regard des constatations opérées, l’expert de la compagnie d’assurances dommages-ouvrages qui a été saisi lui a demandé de ne pas traiter les sources d’infiltration afin de faire constater la situation au contradictoire du promoteur et des entreprises et qu’une expertise judiciaire a été diligentée. Il précise ne pas avoir pu matériellement reboucher la fouille qui avait été autorisée judiciairement en l’état de la procédure au fond et de la mesure d’expertise et qu’il en a informé la société demanderesse qui a refusé d’intervenir à l’expertise.

Il ajoute que le 9 mai 2023, il a informé la société demanderesse que la fouille avait bien été rebouchée et les clôtures posées conformément à l’accord qui lui avait été donné par l’expert de la compagnie d’assurance dommages ouvrage de sorte que la demande de condamnation sous astreinte est devenue sans objet. Il soutient que la demande visant à réaliser la reprise des margelles de la piscine qui se seraient fissurées se heurte à des contestations sérieuses dans la mesure où il n’est pas justifié du lien de causalité entre le désordre invoqué et la fouille réalisée et qu’il ne peut réaliser des travaux sur une propriété qui ne lui appartient pas. Il ajoute concernant la remise en état du jardin qu’elle est infondée car il a simplement entreposé de la terre. Il expose enfin que la demande de provision se heurte à des contestations sérieuses car il n’est pas démontré que la fouille réalisée en limite des deux propriétés l’aurait empêchée de louer son bien aux fins d’exploitation commerciale et qu’elle ne s’est jamais manifestée auprès de lui afin de sécuriser les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de remise en état sous astreinte

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que suivant une ordonnance de référé du 31 décembre 2021, le juge des référés a condamné Monsieur [O] à autoriser le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] par l’entremise de telles entreprises qu’il appartiendra à pouvoir pénétrer sur le jardin de sa propriété par le toit de la copropriété concluante et à faire réaliser tous les travaux nécessaires urgents afin de mettre hors d’eau, l’appartement des consorts [J], copropriétaires dans la résidence et à cet effet de procéder à la mise en place au retrait du chantier et à la réalisation manuelle d’une fouille d’une dimension de 4 m x3 m x 3 m et ce sous astreinte de 1000 € par jour de retard passé le délai de 72 heures à compter de la signification de la décision. Il a également été prévu que les travaux seront organisés par le syndicat des copropriétaires à partir du toit de son immeuble et qu’il fera établir à ses frais par huissier de justice un procès-verbal de constat avant et après les travaux du jardin de Monsieur [O] qui sera remis en état et dont la remise en état sera constatée par procès-verbal d’huissier.

Il est constant que les travaux de réalisation de la fouille dans le jardin de la propriété de M.[O], ont commencé le 10 janvier 2022.

Il ressort des points de situation du 11 et 13 janvier 2022 que les terres qui ont été retirées, ont été stockées sur la pelouse du jardin de la société demanderesse à proximité de la piscine, qu’une partie de la haie a été découpée et que la fouille a été réalisée.

Le syndicat des copropriétaires verse à ce titre un procès-verbal de constat du 10 janvier 2022 décrivant que dans la propriété de Monsieur [O] le sol est engazonné de pelouse- prairie en bon état d’entretien, qu’une partie de la haie a été découpée, que le 11 janvier 2022, la tranchée a été réalisée et que la terre a été entreposée sur des bâches sur la pelouse à côté de la piscine.

Il justifie avoir écrit au conseil de Monsieur [O] le 1er mars 2022 afin de l’informer que suite à la réalisation de la tranchée, il avait été constaté des désordres sur le mur enterré à savoir des fissures et des trous non refermés et qu’il lui avait été demandé de ne pas traiter les sources d’infiltration afin de pouvoir les faire constater aux promoteurs et aux sociétés intervenantes lors d’une prochaine réunion afin de fixer la reprise des désordres et leur coût.

La société demanderesse a acquis la propriété de M.[O] le 30 juin 2022.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] verse l’assignation qui lui a été délivrée par les consorts [J] le 22 juin 2022 devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de réalisation des travaux de réparation nécessaires visant à mettre un terme au trouble subi mais ne justifie cependant pas de la décision qui a été rendue et de l’expertise qui a été selon ses dires, ordonnée.

Il ressort du procès-verbal de constat d’huissier du 22 novembre 2022 versé par la SAS HOLDING GGCI, qu’à cette date au fond du terrain de la villa côté sud-ouest, une clôture rigide galvanisée fixée sur un muret en béton enfoui dans une haie de conifères persistants était visible, que cette haie est coupée sur une longueur d’environ 3 m, qu’une tranchée de 3 m environ de long sur 3 m avec de chaque côté a été réalisée, de la terre s’est éboulée et devant ladite tranchée un monticule de terre recouverte d’une bâche bleue.

Il est précisé qu’une haie artificielle a été installée par le gérant de la société autour de la tranchée et du monticule de terre, que le monticule de terre bâché est disgracieux bien que pratiquement masqué par labache en plastique installée et qu’il se situe devant la vue donnant sur la baie d'[Localité 7]. Il est relevé que la pelouse est en parfait état d’entretien, qu’elle comporte de multiples arbres et végétations et que les dallage des chemins autour de la piscine sont en très bon état. Il est relevé qu’il existe une piscine circulaire dont la margelle se situe à moins d’un mètre de la clôture installée, qu’elle se compose de deux rangs de dalles en pierre, que la margelle s’affaisse côté extérieur et se fissure par endroit la fissure étant très marquée au droit de la tranchée.

Elle verse également un rapport d’expertise de la société EFFYS du 27 janvier 2023 relevant que la plage supérieure présente une fissure dans l’alignement des fondations des bassins, que la plage inférieure présente un affaissement des revêtements qui a débuté il y a six mois et que la plage inférieure présente quelques fissures. Il est relevé la présence d’une excavation d’environ 4 mètres de profondeur à une distance horizontale de 2,50 m de la piscine, que l’excavation est bordée d’une clôture de 1.1 m de haut et la présence d’un tas de terre végétale bâchée. Elle conclut que l’excavation proche du bassin de la piscine décompresse les terres avoisinantes des remblais autour de la piscine, que les remblais se tassent et provoquent des affaissements des revêtements de sol. Il est précisé que le remblai de l’excavation arrêtera la décompression du terrain et stoppera l’affaissement des remblais périphériques à la piscine.

La société demanderesse justifie avoir adressé le 1er février 2023 un courrier au syndic de la copropriété afin de l’informer que la mise en œuvre de la tranchée avait débuté le 11 janvier 2022, que depuis plus d’un an la situation n’avait pas évolué alors qu’elle était destinée à être temporaire en vue de travaux urgents et que le terrain subissait une décompression présentant un affaissement du remblai présentant une dangerosité. Elle a demandé compte tenu de la dangerosité de la tranchée qui n’avait pas été rebouchée et des préjudices esthétique et de jouissance subis de lui communiquer les descriptifs des travaux envisagés et leur calendrier ainsi que les solutions techniques pour y procéder.

Il est établi que suite à la délivrance de l’assignation soit le 9 mai 2023, le syndicat des copropriétaires a informé le conseil de la société demanderesse que le rebouchage de la tranchée avait été réalisé suite à l’accord de l’expert dommage ouvrage, ce qui n’est pas contesté.

Toutefois, force de relever ainsi que le soulève la demanderesse, que le syndicat des copropriétaires n’a pas procédé ainsi que le prévoyait l’ordonnance de référé du 31 décembre 2021 à l’établissement d’un procès-verbal de constat d’huissier après la réalisation des travaux et la remise en état du jardin.

En outre, il est constant que suite à la réalisation de la tranchée, les travaux de rebouchage n’ont été réalisés que près d’un an et demi après de sorte que la fouille réalisée sur plusieurs mètres est demeurée ouverte, que la SAS HOLDING GGCI a été contrainte de faire poser une cloture tout autour et de poser une bache afin de dissimuler les travaux laissés en suspens, que postérieurement au courrier qui a été adressé à l’ancien propriétaire soit le 1er mars 2022, il n’est pas justifié qu’elle aurait informée des investigations à venir, de la procédure diligentée par les copropriétaires contre le syndicat des copropriétaires ni de l’expertise qui aurait été ordonnée et que ce n’est que suite à sa mise en demeure du 1er février 2023 et à son assignation du 11 avril 2023 que le syndicat des copropriétaires a finalement procédé rebouchage de la tranchée.

Toutefois, force est de relever que le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] ne justifie pas avoir procédé conformément à la décision du 31 décembre 2021, à la remise en état du jardin soit de la haie végétalisée qui a été coupée et du revêtement de gazon sur l’ancienne tranchée suite au rebouchage de la tranchée, aucune pièce n’étant versée en ce sens, à l’exception d’une photographie établissant que la fouille a bien été comblée de terre.

Dès lors, au vu du trouble manifestement illicite subi par la SAS HOLDING GGCI, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9], sera condamné à procéder à la remise en état du jardin consistant à savoir la remise en état de la haie végétalisée qui a été découpée, la remise à niveau du terrain et du revêtement gazon qui a été retiré sur la zone objet des travaux et ce sous astreinte provisoire de 250 € par jour de retard qui courra passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de trois mois .

Toutefois, s’agissant des fissures affectant les margelles, il doit être relevé que le procès-verbal de constat réalisé avant les travaux, demeure imprécis sur ce point, l’état des margelles n’étant pas décrit et que la demanderesse verse pour seul élément un rapport de la société EFFYS du 27 janvier 2023, datant de plus de deux ans, qui n’a pas été réalisé au contradictoire du défendeur. Dès, lors la demande formée à ce titre sera rejetée, le trouble manifestement illicite n’étant pas caractérisé

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il est constant que les travaux entrepris sur la propriété de la demanderesse par le syndicat des copropriétaires le 10 janvier 2022 n’ont été que partiellement achevés au mois de mai 2023, soit près d’un an et demi après, la tranchée étant restée ouverte pendant de nombreux mois, avec une bache et un amas de terre, que la SAS HOLDING GGCC a été contrainte de cacher par la mise en place d’une cloture temporaire, la villa étant louée.

Toutefois, bien que la SAS HOLDING G.G.C.C expose avoir subi une perte d’exploitation de sa propriété et ainsi un préjudice économique, force est de relever qu’elle ne verse aucune pièce en ce sens et ne démontre pas en conséquence, que les travaux litigieux auraient engendré une perte de revenus locatifs, aucun courrier, contrat, mail ou toute autre élément financier n’étant produit afin d’en justifier.

En conséquence, sa demande de provision à valoir sur son préjudice économique se heurte à des contestations sérieuses et sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] qui succombe à l’instance, supportera les dépens et le coût du constat d’huissier du 22 novembre 2022 . Le surplus de la demande portant sur le coût du rapport de la société EFFYS qui n’est pas fondé, sera rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS HOLDING G.G.C.I, la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera en conséquence alloué une indemnité de 2000 €.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

Condamnons le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à procéder à la remise en état du jardin de la SAS HOLDING G.G.C.I suite aux travaux réalisés dans son jardin, en application de l’ordonnance de référé du 31 décembre 2021 à savoir la remise en état de la haie végétalisée qui a été découpée, la remise à niveau du terrain et la remise en état du gazon retiré au niveau de la zone objet des travaux et ce sous astreinte de 250 € par jour de retard qui courra passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de trois mois ;

Rejetons la demande de provision formée par la SAS HOLDING G.G.C.I ;

Condamnons le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], à payer à la SAS HOLDING G.G.C.I la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], aux dépens et au coût du constat d’huissier du 22 novembre 2022 ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT