ORDONNANCE DU : 23 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00004 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-GA6Z

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

Chambre 1 Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Juge des référés : Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal Judiciaire d’Annecy

Greffier : Monsieur CHARTIN, Greffier

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEMANDEUR

Monsieur, [H], [J]

né le 19 Décembre 1950 à, [Localité 1] ( ALGERIE),

demeurant, [Adresse 1]

représenté par M^e Jean claude FABBIAN, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant – 7

DÉFENDERESSE

Société LA MARMITE KREOL,

immatriculée au RCS d,'[Localité 2] sous le numéro 919 122 515

dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par M^e Clémence JULLIARD, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant – 34

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 23 Février 2026 devant Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal judiciaire d’Annecy, assisté de Monsieur CHARTIN, Greffier ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 23 Mars 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2023, Monsieur, [H], [J] a donné à bail commercial, pour une durée de 36 mois entiers et consécutifs à compter du 1er octobre 2023, à la société LA MARMITE KREOL des locaux commerciaux sis, [Adresse 3] à, [Localité 3] constitués des lots de copropriété n° 1 et 3, moyennant un loyer annuel HC et HT de 30 000 euros. Selon avenant au contrat de bail le montant du loyer a été porté à la somme de 42 000 euros HT et HC à compter du 1er octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2025, Monsieur, [H], [J] a fait assigner la société LA MARMITE KREOL en référé aux fins de voir :

— Ordonner l’expulsion de la société LA MARMITE KREOL des lieux qu’elle occupe dans l’immeuble sis, [Adresse 3] à, [Localité 3], comme de tous occupants de son chef dans les huit jours qui suivront la signification de la décision à intervenir, le tout avec l’assistance d’un commissaire de justice, de la force publique et si besoin d’un serrurier ;

— Condamner la société LA MARMITE KREOL au paiement de la somme de 10 842,39 euros au titre des loyers dus à la date de résiliation du bail soit au 3 octobre 2025 ;

— Condamner la société LA MARMITE KREOL au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 3 150 euros au titre de son occupation à compter du 4 octobre 2025 ;

— Condamner la société LA MARMITE KREOL au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer outre ceux d’exécution qui s’avèreraient nécessaires pour la mise en œuvre de la décision à intervenir.

Monsieur, [H], [J] expose au soutien de ses demandes que la société LA MARMITE KREOL a cessé de régler ses loyers à compter du 1er juillet 2025 ; il explique qu’il lui a fait signifier un commandement de payer la somme de 10 500 euros le 3 septembre 2025.

La société LA MARMITE KREOL, représentée, demande de constater que, suivant arrêté de mise en sécurité du 7 février 2025, les loyers sont suspendus depuis le 1er mars 2025 et jusqu’au 1er jour suivant la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée ; constater que malgré l’arrêté de mise en sécurité, les loyers du 2ème trimestre de l’année 2025 ont été versés au bailleur le 1er avril 2025 ; constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire porte le règlement des loyers compris dans la période de suspension légale susvisées ; ordonner la restitution à la société LA MARMITE KREOL de la somme de 10 500 euros indûment perçu par Monsieur, [J] au titre des loyers du 2ème trimestre 2025 ; débouter Monsieur, [J] de l’ensemble de ses demandes ; le condamner à réaliser les travaux nécessaires pour l’installation d’un compteur électrique individuel pour le local loué ou à tout le moins assurer une séparation des consommations d’électricité entre le local objet du bail dérogatoire et les autres appartements et au besoin sous astreinte de 200 euros par jours de retard à compter de la décision à intervenir afin de faire cesser le trouble manifestement illicite et assurer la jouissance paisible du local ; se réserver le droit de liquider l’astreinte ; condamner Monsieur, [J] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIVATION

Sur l’arrêté de mise en sécurité :

La société LA MARMITE KREOL conteste les demandes formulées à son encontre au titre de l’acquisition de la clause résolutoire et des loyers impayés au motif qu’un arrêté de mise en sécurité pour l’immeuble sis, [Adresse 3] à, [Localité 3] a été rendu le 7 février 2025. Elle explique que cet arrêté prévoit que les loyers cessent d’être dus à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté. Elle indique que Monsieur, [J] a été informé de cet arrêté et qu’elle est fondée à cesser de payer les loyers depuis le 1er mars 2025. Elle ajoute que la loi du 9 avril 2024 est applicable aux locaux visés par un arrêté de mise en sécurité notifié à compter du 11 avril 2024. Elle précise que lorsqu’un arrêté de péril vise les parties communes d’un immeuble en copropriété, la suspension des loyers s’appliquent dès lors que les lots comprennent une quote-part dans ces parties communes.

Monsieur, [J] conteste cette argumentation. Il explique que la société LA MARMITE KREOL poursuit son activité commerciale malgré l’arrêté de mise en sécurité. Il ajoute que l’arrêté lui est étranger puisqu’il est pris à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de la copropriété du, [Adresse 3] –, [Localité 4] et qu’il n’a d’effet que sur les parties communes et est inopérant sur les parties privatives objets du bail. Il précise que le bail a été conclu le 1er octobre 2023 et est soumis à la règlementation applicable à cette date. Il indique que les dispositions des articles L. 521-1 et L.521-2 du code de la construction et de l’habitation dans leurs rédactions antérieures à leur modification par la loi du 9 avril 2024 ne sont pas applicables aux locaux à usage commercial et que, même dans sa rédaction postérieure, l’article L. 521-1 dudit code n’est pas applicable aux locaux commerciaux.

L’arrêté de mise en sécurité du 7 février 2025 est versé aux débats, il prévoit en son article 3 « La personne mentionnée à l’alinéa A est tenue de respecter le droit des occupants dans les conditions précitées aux articles L. 521-1 à L.521-3-2 du Code de la construction et de l’habitation, reproduits en annexe 1.

A noter notamment, que le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification du présent arrêté, y compris s’agissant des meublés de tourisme. »

— Sur l’opposabilité de l’arrêté à Monsieur, [J]

La Cour de cassation rappelle que lorsqu’un arrêté de mise en péril vise les parties communes d’un immeuble en copropriété, la mesure de suspension des loyers s’applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes (Cass., 3ème civ., 20 octobre 2016, n° 15-22.680).

En l’espèce, le contrat de bail indique les lots de copropriétaires mis à bail contiennent tout deux une quote-part des parties communes.

Par conséquent, bien que l’arrêté ait été pris à l’encontre du Syndicat des copropriétaires, la mesure de suspension des loyers est opposable à Monsieur, [J], copropriétaire et bailleur des lots composés de parties communes.

Il convient de préciser que l’occupation du bien ne fait l’objet d’aucune interdiction au sein de l’arrêté et que, de ce fait, la société LA MARMITE KREOL est en droit de continuer d’exploiter les locaux qu’elle prend à bail.

— Sur l’application des dispositions du code de la construction aux locaux à usage commercial

L’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa version en vigueur depuis 21 novembre 2024, selon la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, dispose : « […] Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. […] »

En l’espèce, l’arrêté de mise en sécurité du 7 février 2025 est intervenu postérieurement à la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024.

Par conséquent, l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa version en vigueur depuis 21 novembre 2024 est applicable au présent litige.

— Sur les conséquences de l’arrêté de mise en sécurité

L’arrêté de mise en sécurité du 7 février 2025 prévoit la suspension du paiement du loyer en principal et de toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté.

L’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation alinéa 3 dispose : « I.-Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites. […] »

En l’espèce, il est constant que l’arrêté de mise en sécurité a été notifié le 7 février 2025.

Par conséquent, les loyers du local commercial ne sont plus exigibles à compter du 7 mars 2025 et jusqu’au constat de la réalisation des mesures prescrites, lequel n’est pas versé aux débats.

Sur la demande d’expulsion et de paiement des loyers :

Monsieur, [J] allègue que la société LA MARMITE KREOL a cessé de régler ses loyers à compter du 1er juillet 2025 et lui a fait parvenir un commandement de payer le 3 septembre 2025 visant cette échéance du 1er juillet 2025 pour un montant de 10 500 euros.

Considérant que l’arrêté de mise en sécurité du 7 février 2025 a entrainé la suspension des loyers dus par la société LA MARMITE KREOL à compter du 7 mars 2025, et que dès lors, les arguments de cette dernière constituent des contestations sérieuses ;

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées par Monsieur, [J] au titre de l’acquisition de la clause résolutoire et des loyers impayés.

Sur la demande reconventionnelle de restitution de l’indu :

L’article 835 du code de procédure civile alinéa 2 dispose : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation alinéa 3 dispose : « Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable. »

La société LA MARMITE KREOL sollicite la restitution de la somme de 10 500 euros indûment perçu par Monsieur, [J] au titre des loyers du 2ème trimestre 2025.

Il a été démontré que les loyers n’ont plus été dus à compter du 7 mars 2025.

Néanmoins, la société LA MARMITE KREOL ne démontre pas le paiement de loyers postérieurs à cette date, aucune pièce n’étant communiquée à ce titre, et la juridiction n’est pas en mesure de constater le montant des loyers indus payés par la société défenderesse à Monsieur, [J].

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de restitution de l’indu pour un montant de 10 500 euros formulée par la société LA MARMITE KREOL.

Sur la demande reconventionnelle relative au compteur électrique :

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

La société LA MARMITE KREOL sollicite la condamnation de Monsieur, [J] à réaliser les travaux nécessaires pour l’installation d’un compteur électrique individuel pour le local loué ou à tout le moins assurer une séparation des consommations d’électricité entre ledit local et les autres appartements. Elle indique que le bailleur est propriétaire de sept appartements dans l’immeuble, loués pour de courtes durées via la plateforme en ligne AIRBNB, et que ces appartements sont raccordés au compteur électrique du local qu’elle loue. Elle explique que la consommation électrique des appartements a fortement augmenté entraînant de facto une hausse de la facturation. Elle indique avoir sollicité du bailleur l’installation d’un compteur électrique pour les appartements loués, sans succès. Elle ajoute que l’installation est sous-dimensionnée ce qui provoque des coupures répétées et un risque d’incendie.

En l’espèce, la société LA MARMITE KREOL verse aux débats des captures d’écran de SMS échangés avec Monsieur «, [Q], [D]…» dont le nom de famille n’apparaît pas entièrement. Le contrat de bail étant signé avec Monsieur, [H], [J], partie demanderesse aux présentes, la société LA MARMITE KREOL n’apporte pas de preuve d’un trouble manifestement illicite à la juridiction, en lui permettant de constater l’existence avec la certitude suffisante en référé l’existence d’un compteur commun entre le bien loué et d’autres biens, et les surcoûts entrainés.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande formulée par la société LA MARMITE KREOL concernant l’installation d’un compteur électrique individuel ou la séparation des consommations.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la société LA MARMITE KREOL les frais exposés par elle non compris dans les dépens, il convient de lui allouer à ce titre la somme de 1 500 euros.

Sur les dépens :

Monsieur, [H], [J], partie succombante, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formulée par Monsieur, [H], [J] au titre de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion de la société LA MARMITE KREOL ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formulée par Monsieur, [H], [J] au titre des loyers impayés ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formulée par Monsieur, [H], [J] au titre de l’indemnité d’occupation ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formulée par la société LA MARMITE KREOL au titre de la restitution de l’indu ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formulée par la société LA MARMITE KREOL au titre des travaux relatifs à l’installation d’un compteur électrique individuel ou à la séparation des consommations électriques ;

CONDAMNONS Monsieur, [H], [J] à payer à la société LA MARMITE KREOL la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur, [H], [J] aux dépens,

AINSI JUGE ET PRONONCE AUX DATE ET LIEU SUSENONCES.

Le Greffier Le Président

François CHARTIN Aurélien BAILLY-SALINS

La République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique, de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.

La présente copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’ANNECY