COUR D’APPEL D'[Localité 13]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 19]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/00936 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PVQ4

du 11 Avril 2025

N° de minute 25/00562

affaire : [Z] [T], [R] [T]

c/ Syndic. de copro. [Adresse 11] [L] [N] [G], [X] [I] [J] [S] épouse [G], [W] [G]

Grosse délivrée

à Me [Localité 18]

Expédition délivrée

à M^e BOULARD

le

l’an deux mil vingt cinq et le onze Avril à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 03 Mai 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

M. [Z] [T]

[Adresse 6]

[Adresse 20]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Marie-christine MOUCHAN, avocat au barreau de NICE

Mme [R] [T]

[Adresse 6]

[Adresse 20]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Marie-christine MOUCHAN, avocat au barreau de NICE

DEMANDEURS

Contre :

Syndic. de copro. [Adresse 10]

Pris ne la personne de son syndic en exercice

Mme [X] [G], sise [Adresse 9]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Hervé BOULARD, avocat au barreau de NICE

M. [L] [N] [G]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Hervé BOULARD, avocat au barreau de NICE

Mme [X] [I] [J] [S] épouse [G]

[Adresse 9]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Hervé BOULARD, avocat au barreau de NICE

M. [W] [G]

[Adresse 9]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Hervé BOULARD, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 28 Février 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 11 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du commissaire de justice en date du 3 mai 2024, M. [Z] [T] et Mme [R] [T] ont fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 9] à Contes, M. [L] [G], Mme [X] [S] épouse [G] et M. [W] [G].

A l’audience du 28 février 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, M. [Z] [T] et Mme [R] [T] représentés par leur conseil demandent aux termes de leurs dernières conclusions, leur condamnation conjointe et solidaire à :

— faire procéder au nettoyage et à la remise en état de leur propriété en ce compris la taille des vignes, la suppression des blocs rocheux, pierres et terres éboulés dans les deux mois qui suivront la signification de l’ordonnance et passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— à assurer tous les six mois l’entretien de leur propriété sous astreinte de 1000 euros par infraction constatée,

— à faire procéder au déblaiement des roches, pierres et terres qui se seraient éboulées après une période d’intempéries après mise en demeure et sous astreinte de 1000 euros par infraction constatée,

— à faire exécuter les travaux préconisés par Monsieur [M] comme solution numéro 2 soit la réalisation d’un simple muret de clôture de 0,40 m de hauteur visible avec semelle amont ancrée à 0.5m de profondeur sans démolir le mur actuel à 60 cm du mur pignon avec un grillage en panneaux rigides (page 13 du rapport d’expertise),

— rejeter les demandes de mise hors de cause du syndicat des copropriétaires et les demandes des consorts [G],

— les condamner sous la même solidarité à leur verser une indemnité de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au coût du constat de Maître [D] du 5 décembre 2023 s’élevant à 400 euros et aux dépens en ce compris ceux de la procédure de référé et des opérations d’expertise de Monsieur [M].

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à [Localité 17], M. [L] [G], Mme [X] [S] épouse [G] et M. [W] [G] représentés par leur conseil demandent aux termes de leurs dernières écritures:

— la mise hors de cause du syndicat des copropriétaires,

— le rejet des demandes,

— de condamner M. [Z] [T] et Mme [R] [T] à leur verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la mise hors de cause du syndicat des copropriétaires :

En l’espèce, Monsieur et Madame [T] sont propriétaires indivis de biens immobiliers situés [Adresse 5] à [Localité 17], cadastré [Localité 14] [Cadastre 4] consistant en une maison à usage d’habitation comprenant deux appartements avec terrain.

A l’ouest de leur maison, se trouve une copropriété située [Adresse 7] créée par les consorts [G] portant sur la parcelle cadastrée [Localité 14] numéro [Cadastre 3].

Il ressort de l’état descriptif de division reçue le 10 avril 2012 que la copropriété est “constituée d’un bâtiment A à usage de parking et d’un bâtiment B à usage d’habitation et d’atelier dont l’accès se fait par le [Adresse 16] et terrain autour en nature de jardin”. Les dits biens figurant au cadastre à la section [Localité 14] N°[Cadastre 3]. L’immeuble a été divisé en sept lots numérotés de un à sept. Mme [X] [G] a été nommée syndic provisoire jusqu’à la première assemblée qui nommera le syndic définitif.

Bien que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] sollicite sa mise hors de cause aux motifs que le jardin ne fait pas partie de la copropriété et que le plan cadastral matérialise une division de la parcelle [Localité 14] [Cadastre 3], la partie haute lui appartenant tandis que la partie basse, qui confronte par la parcelle des demandeurs, est la propriété indivise des consorts [G], en faisant valoir que le litige porte sur la partie Est de la parcelle soit sur la propriété indivise de ces derniers, force est de relever ainsi que le soulèvent les demandeurs que l’état descriptif de division mentionne que la copropriété est située sur la parcelle cadastrée [Localité 14] [Cadastre 3] sans faire état d’une division de ladite parcelle et qu’il est mentionné qu’elle comprend un terrain autour en nature de jardin sans davantage de précision.

En outre, il n’est pas justifié de l’existence d’un document d’arpentage et selon les documents du service de la publicité foncière versés par les consorts [T] la copropriété est située sur la parcelle [Localité 14] [Cadastre 3]. Enfin, le relevé de propriété mentionne la parcelle cadastrée [Localité 14] [Cadastre 3] appartient “aux copropriétaires” sans aucune précision.

Dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande mise hors de cause sollicitée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée dans la mesure où il n’est pas démontré avec l’exigence requise en référé, au vu des seules pièces produites que la parcelle cadastrée [Cadastre 15] aurait été divisée en deux parcelles et que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ne comprendrait que la parcelle située à l’ouest, une incertitude demeurant sur ce point.

Sur les demandes de nettoyage, entretien de la propriété et déblaiement des roches, pierres et terres

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1253 du code civil, le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal.

En l’espèce, Monsieur et Madame [T] sont propriétaires indivis de biens immobiliers situés [Adresse 5] à [Localité 17], cadastré [Localité 14] [Cadastre 4] consistant en une maison à usage d’habitation comprenant deux appartements avec terrain.

A l’ouest de leur maison, se trouve une copropriété créée par les consorts [G] située sur la parcelle cadastrée [Localité 14] numéro [Cadastre 3].

Les limites séparatives entre les fonds ont été fixées par un jugement du tribunal d’instance de Nice du 26 février 2019 confirmé par un arrêt de la cour d’appel du 6 janvier 2022.

Les consorts [T] font valoir que les défendeurs n’entretiennent pas leur propriété et justifient que par une ordonnance du 6 décembre 2016 confirmé par un arrêt de la cour d’appel du 25 janvier 2018, le juge des référés a désigné un expert judiciaire en la personne de Monsieur [E] [M].

Il ressort du rapport d’expertise de M. [M] déposé le 25 mai 2022 que :

— Mme [R] [T] et son frère M. [U] [T] copropriétaires indivis d’une maison d’habitation située [Adresse 12] à [Localité 17],

— qu’en amont côté Ouest les consorts [C] sont également propriétaires d’une maison dans le terrain constitué de planches qui n’est pas entretenu, que le grillage posé par les requérants sur un mur penche et touche la maison [T],

— que le grillage appartenant aux consorts [T] est déformé sous la pression des végétaux et de la vigne et touche le mur pignon et que des pierres provenant de planches supérieures du terrain des consorts [G] sont présentes à quelques centimètres ou contre le grillage,

— il n’y a pas de danger pour la sécurité des personnes et des biens à ce jour,

— un défaut d’entretien du terrain de la part des consorts [G] est constaté

— qu’il est préconisé deux solutions soit :la réalisation d’un mur de soutènement en limite de propriété à 60 cm du mur pignon avec semelle en amont chiffré à 30 000 euros HT ou un simple muret de clôture de 0,40 m de hauteur avec semelle en amont ancré à 0.50m de profondeur sans démolir celui actuel, à 60cm du mur pignon avec un grillage en panneaux rigides chiffrés à 12 000 euros, cette deuxième solution étant préconisée par pour de bonnes relations de voisinage

— l’absence de désordres provenant des eaux de ruisselement du fonds amont

Les demandeurs versent également un procès-verbal de constat réalisé par commissaire de justice, le 5 décembre 2023 démontrant :

— côté Nord-Ouest : qu’à l’arrière de leur propriété celle-ci est dominée par le fonds des consorts [G], que le terrain est en très forte déclivité avec des restanques, qu’à plusieurs endroits la terre s’est effondrée et que le terrain présente dans son ensemble un défaut d’entretien,

— qu’en limite des deux propriétés se trouve le reste d’une ancienne clôture vétuste composée d’un grillage soutenu par des piquets métalliques, que cette clôture est partiellement effondrée et tordue, que la terre et les végétaux la poussent vers la propriété [T] et que des pieds de vignes situés sur le terrain de la propriété [G] se sont couchés et empiètent sur la propriété des consorts [T],

— à l’extrémité Nord de la clôture : il est constaté la présence d’un bloc de pierre qui s’est détaché du talus et qui est actuellement retenu par la clôture

— côté Sud Ouest : les vignes empiètent sur la propriété [T] et de nombreux rochers sont apparents en provenance de la propriété des consorts [G] qui présente un défaut total d’entretien, la clôture étant également en très mauvaise état, déformée et retenant des éboulis et des pierres.

Ils produisent également des photographies prises selon eux, en août et novembre 2024 démontrant que les végétaux ne sont pas entretenus et que des pierres sont tombées sur le grillage qui est dégradé et vétuste.

Les consorts [T] exposent subir un trouble anormal de voisinage et une atteinte à leur droit de propriété caractérisés par l’absence d’entretien du fonds appartenant aux consorts [G] et/ou au syndicat des copropriétaires et qu’il convient d’y mettre un terme en les condamnant à procéder au nettoyage, à la remise en état de leur propriété et à faire exécuter les travaux préconisés par l’expert judiciaire.

Bien que les défendeurs soulèvent qu’il n’est pas justifié d’un danger manifeste en faisant référence au rapport d’expertise judiciaire excluant l’existence d’une situation de danger pour les personnes et les biens, force est de considérer que les demandeurs fondent leur demande sur l’existence d’un trouble manifestement illicite caractérisé par un trouble anormal de voisinage constitué par l’absence d’entretien de leur terrain et les conséquences en découlant sur leur propriété.

Il ressort en outre des éléments susvisés, que le terrain des défendeurs n’est pas entretenu depuis de nombreuses années, que des pierres sont tombées et sont retenues par le grillage des consorts [T], que les végétaux ne sont pas entretenus et que la propriété est concernée par le plan de prévention des risques naturels, la partie sud étant située dans une zone bleue soumise à des mesures de prévention contre les risques de glissements ainsi qu’à une obligation légale de débroussaillement ainsi que le démontre la note de renseignement du cabinet TOMBAREL du 21 février 2025.

Bien que les défendeurs versent quelques photographies tendant à établir qu’ils ont débroussaillé leur terrain et que ce dernier a été nettoyé, force est de relever qu’ils les date eux mêmes du 20 février 2025 sans que cela ne puisse être vérifié par la juridiction et qu’elles sont postérieures à l’assignation qui leur a été délivrée, il y a près d’un an.

Dès lors, au vu des éléments susvisés ne permettant pas d’établir avec l’évidence requise en référé que la copropriété du [Adresse 7] n’est pas située sur l’ensemble de la parcelle [Localité 14] [Cadastre 3] mais uniquement en partie haute, de la position des consorts [G] qui soutiennent être propriétaires de la parcelle litigieuse située à l’Ouest confrontant celle des démandeurs, des pièces susvisées établissant un défaut d’entretien en partie Nord-ouest mais également Sud-est du terrain par les défendeurs et des quelques photographies versées en défense dont la date ne peut être vérifiée, il convient de considérer que le trouble manifestement illicite est caractérisé et de condamner les défendeurs à y mettre un terme en procédant au nettoyage de leur terrain situé sur la parcelle [Localité 14] [Cadastre 3], en ce compris la taille des vignes, la suppression des blocs de pierres et terres éboulés et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard qui courra passé le délai de deux mois suivant la signification de l’ordonnance et ce pendant une durée de trois mois.

Les demandeurs sollicitant à la fois leur condamnation conjointe et solidaire, la solidarité n’étant de surcroit pas fondée, la demande sera rejetée.

Toutefois, ainsi que le soulèvent à juste titre les défendeurs, les autres demandes visant à les condamner à assurer tous les six mois l’entretien de leur propriété et à faire procéder au déblaiement des roches, pierres et terres qui se seraient éboulées après une période d’intempéries après mise en demeure et à défaut sous astreinte, seront compte tenu de leur caractère imprécis et hypothétique, rejetées.

Sur la demande de construction d’un mur

L’expert indique dans son rapport qu’il ressort du jugement du 6 janvier 2022 que la limite entre les deux propriétés est située à 60 cm en amont du mur pignon Ouest, que le grillage situé en partie basse du terrain des demandeurs est penché et qu’il touche le mur pignon en partie nord-est.

Bien qu’il relève qu’en partie sud-ouest, le terrain n’est pas tenu autrement que par des pierres disparates et autres vestiges de béton avec un grillage complètement déformé et qu’il est constaté l’absence de mur de soutènement en pied des planches du terrain des consorts [G] depuis la limite des propriétés jusqu’à la bâtisse située à une trentaine de mètres environ, force est de relever que le grillage des consorts [T] se montre très ancien et vétuste, qu’il a été posé directement dans la terre en amont du mur pignon et non pas sur le mur et que l’expert a exclut en l’état de la configuration des lieux, l’existence d’un danger pour les personnes et les biens en ne préconisant aucun travaux urgents mais la construction d’un muret au niveau de la limite séparative soit à 60cm du mur pignon.

De plus, il n’est pas justifié depuis le dépôt du rapport,d’un glissement de terrain ou d’un éboulement et ainsi d’une situation de danger.

Enfin, les défendeurs soutiennent que le litige, relève du juge du fond en faisant valoir que la détérioration du grillage n’engendre pas l’obligation pour eux de construire un mur sur leur propriété et que les travaux construits par les demandeurs aux fins d’agrandissement de leur maison à proximité de la limite séparative, auraient modifié le terrain naturel en versant plusieurs plans, dont un datant de 1976 faisant état de l’existence d’un mur de soutènement sur le fonds [T] .

En conséquence, au vu de la condamnation des défendeurs à procéder au nettoyage de leur terrain, avec suppression des blocs de pierres et des terres éboulées sous astreinte, de l’absence de démonstration d’une situation de danger caractérisée par un risque de glissement de terrain ou d’éboulement et des contestations soulevées en défense qui relèvent d’ un débat au fond, la demande de construction du muret sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Les défendeurs qui succombent à l’instance, supporteront in solidum les dépens de la présente instance.

La demande relative aux frais d’expertise sera cependant rejetée au vu des éléments susvisés, qui relèvent d’un débat au fond.

Ils seront condamnés in solidum à payer à M. [Z] [T] et Mme [R] [T] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le surplus des demande sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

REJETONS la demande de mise hors de cause du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] et M. [L] [G], Mme [X] [S] épouse [G] et M. [W] [G], à faire procéder au nettoyage de leur terrain situé sur la parcelle cadastrée [Cadastre 15] en ce compris la taille des vignes et la suppression des blocs de pierres et terres éboulés et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard qui courra passé le délai de deux mois suivant la signification de l’ordonnance et ce pendant une durée de trois mois;

CONDAMNONS in solidum le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à [Localité 17], M. [L] [G], Mme [X] [S] épouse [G] et M. [W] [G], à payer à M.[Z] [T] et Mme [R] [T] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à [Localité 17], M. [L] [G], Mme [X] [S] épouse [G] et M. [W] [G], aux dépens de la présente instance;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT