COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [F] [C], [R] [E] c/ [T] [S] [P]

N°/25/169

Du 06 Mars 2025

2ème Chambre civile

N° RG 23/02700 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PAXB

Grosse délivrée à:

M^e Hubert DREVET

expédition délivrée à:

M^e Alexandra PAULUS

le 06/03/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du six Mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORA, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 14 Novembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 06 Mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Mars 2025 , signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEURS:

Madame [F] [C]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Hubert DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

Monsieur [R] [E]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Hubert DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Monsieur [T] [S] [P]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Alexandra PAULUS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

Vu l’exploit d’huissier en date du 21 juin 2023 par lequel madame [F] [C] et monsieur [R] [E] ont fait assigner monsieur [T] [P] devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu les dernières conclusions de monsieur [E] et madame [C] (rpva 21 février 2024) qui sollicitent de voir :

Vu les dispositions des articles 1641 et 1648 du code civil.

Vu le rapport d’expertise déposé par Monsieur [U] le 25 mai 2023.

Dire et juger que l’appartement qu’ils ont acquis et vendu par Monsieur [P] est atteint d’un vice caché.

Le condamner en conséquence à les indemniser du préjudice qu’ils subissent du fait de l’impossibilité de louer cet appartenant depuis la fin estimée des travaux fixés par l’expert en septembre 2021.

Le condamner en conséquence à leur payer une somme de 17 000€ an titre de leur préjudice arrêté au rnois de juin 2024,

Dire et juger que Monsieur [P] est responsable de leur préjudice jusqu’à ce que l’appartement vendu soit effectivement en état d’être loué,

Le condamner à leur payer une somme de 500 euros par mois jusqu’à ce que le bien soit en état d’être loué.

Le condamner à leur payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice moral.

Le condamner à leur payer une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise ;

Vu les dernières conclusions de monsieur [P] (rpva 9 octobre 2024) qui sollicite de voir :

Vu les articles 1641 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

JUGER que les désordres allégués portent sur la vétusté des parties communes de l’immeuble et ont pour origine un défaut d’entretien du Syndicat des Copropriétaires.

JUGER qu’il n’avait pas connaissance de l’état des parties communes lors de la vente.

JUGER que l’appartement vendu n’est pas atteint de vice caché.

DEBOUTER Madame [C] et Monsieur [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et

prétentions.

CONDAMNER Madame [C] et Monsieur [E] à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu l’ordonnance de clôture du 4 avril 2024 fixant la clôture différée au 14 octobre 2024 ;

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Par acte notarié en date du 29 juin 2021, Monsieur [P] a vendu un bien immobilier sis dans un immeuble en copropriété au [Adresse 3] à Madame [C] et Monsieur [E] pour la somme de 71.000 €, à titre d’investissement locatif.

Invoquant des vices cachés, les consorts [C] [E] ont sollicité une expertise judiciaire en référé.

Le juge des référés a, par ordonnance du 21 octobre 2022, ordonnée une expertise judiciaire confiée à monsieur [D], remplacé par ordonnance du 25 novembre 2022 par monsieur [U], qui a déposé son rapport le 25 mai 2023.

Les demandeurs invoquent des malfaçons au niveau du plancher, notamment de la poutre porteuse en bois qui fait partie intégrante de la structure de l’immeuble, qui étaient connus selon eu du vendeur, comme étant syndic bénévole au moment de la vente, qu’il est lui-même l’auteur de travaux non conformes aux règles de l’art.

Ils invoquent sa mauvaise foi, indiquant qu’il ne peut donc pas invoquer la clause exonératoire des vices cachés contenue dans l’acte de vente, puisqu’il connaissait le vice affectant le plancher.

Ils indiquent que les travaux confortatifs du plancher, partie commune s’élèvent entre 25.000 et 35.000 euros, qui incombent à la copropriété.

Ils reprochent à monsieur [P] de n’avoir pas correctement effectué ses fonctions de syndic bénévole.

Ils sollicitent l’indemnisation de leur préjudice de jouissance, pour n’avoir pas pu louer le bien pendant plusieurs mois, et des dommages intérêts pour préjudice moral.

En réponse, monsieur [P] conclut au débouté des demandes.

Il conclut que Madame [C] et Monsieur [E] ont pu apprécier l’état du bien qu’ils achetaient en s’entourant de professionnel de la construction avant la vente, qu’ils ont décidé d’entreprendre des travaux de rénovation.

Il soutient que le désordre invoqué provient du mauvais état du plancher, partie commune, à la charge du syndicat des copropriétaires.

Il rappelle que Madame [C] a commandé auprès de la Société FILIPI ET RICCI une dépose des revêtements du sol et un curage qui est allé au-delà de la chape du carrelage et qui a mis à nue la structure du plancher partie commune, que l’expert judiciaire indique en page 6 de son rapport que le plancher de l’appartement ne présentait aucun désordre avant la mise en œuvre des travaux par les acquéreurs.

Il fait valoir que le plancher de l’appartement ne s’est donc pas effondré tel que cela avait été présenté par les demandeurs, mais qu’il a été retiré par la Société FILIPI ET RICCI missionnée par les acquéreurs, et que l’appartement n’était atteint d’aucun vice caché.

Il conclut que l’immeuble est vétuste, qu’il y a des inondations récurrentes des caves, dont les acheteurs avaient connaissance.

Il conclut à la responsabilité du syndicat des copropriétaires, pour défaut d’entretien de l’immeuble, qu’il ne peut lui-même être tenu pour responsable de l’état des parties communes.

Il invoque la clause exonératoire de garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente, arguant qu’il n’avait pas connaissance de l’état des parties communes.

Il soutient qu’il n’était pas le syndic bénévole de la copropriété et qu’il n’a pas réalisé de travaux en sous-sol, que la vente a été effectuée sans diagnostic des parties communes et la copropriété ne faisait pas l’objet d’un entretien régulier et courant, que l’ensemble de ces éléments étaient connus des Consorts [C] [E].

Il ajoute qu’il ne peut lui être reproché le préjudice de ne pas pouvoir louer leur appartement, alors que les travaux relèvent de l’autorisation des copropriétaires, et invoque leur inertie de ne pas avoir voté les travaux en assemblée générale.

Sur la demande principale :

Aux termes de l’article 1641 code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Aux termes de l’article 14 de la Loi du 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le rapport de monsieur [U], dont l’expertise a été réalisée au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir de support à la décision relativement au litige opposant les parties.

L’expert indique que l’appartement en cause a été entièrement curé après la vente, le revêtement de la cuisine a été déposé, de même que la chape du carrelage, du soutien de la chape, avec mise à nu de la structure du plancher.

Ce curage a permis à l’expert de constater l’état des poutres qui soutenaient le plancher de la cuisine.

L’expert a constaté que les désordres allégués par les demandeurs à l’instance sont relatifs au

mauvais état de l’ensemble la structure porteuse bois d’origine considérée comme partie

commune qui est très vétuste, rongée et effritée.

Il a retenu que la structure du plancher de la cuisine est constituée de poutres et solives datant probablement de l’origine de l’immeuble, environ 100 ans, avec présence de 4 pannes de bois datant de moins de 10 ans, qu’une partie de la structure est rongée et a disparu, que des poutres ne s’appuient plus sur le mur, qu’il a du déjà y avoir un affaissement significatif du plancher avant la mise en place de ces pannes, qui n’est pas conforme aux règles de l’art.

Il a relevé des traces d’infiltrations d’eau sur ces pannes, et rappelle que l’appartement a subi un dégât des eaux en 2016, que le sous-sol a été inondé par une grande quantité d’eau qui a probablement produit de l’humidité, que tout cela a contribué à fragiliser les panneaux de bois posés sur la structure du plancher.

Il précise que le plancher ne présentait aucun désordre avant la mise en œuvre des travaux par les demandeurs.

Monsieur [P] possédait cet appartement depuis 1990.

L’expert en conclut qu’il n’est pas concevable que monsieur [P] n’ait pas été informé des travaux sur le plancher de son appartement (mise en place des 4 pannes destinées à renforcer le plancher), mis en place avant juillet 2019 (date de l’entrée dans les lieux du locataire de monsieur [P]).

Pour l’expert judiciaire, monsieur [P] était nécessairement au courant des désordres affectant le plancher de sa cuisine.

Deux témoins attestent qu’il a réalisé des travaux en passant par le sous sole entre 2016 et 2017 ce qui pourrait correspondre à la mise en place des 4 pannes.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il ne peut être contesté que monsieur [P] était au courant du vice affectant le plancher de la cuisine, qui rend le bien impropre à sa destination.

Le bien vendu était donc affecté d’un vice caché.

Le fait que les travaux de réparation du plancher incombent au Syndicat des Copropriétaires, ne sauraient enlever la qualité de vice caché viciant la vente du bien en cause.

La clause exonératoire des vices cachés contenue dans l’acte de vente sera écarté, eu égard à la connaissance du vice par le défendeur, antérieurement à la vente.

L’expert judiciaire retient que la découverte du désordre n’est pas du fait des acheteurs, qu’il ne pouvait être prévisible, que cela a stoppé les travaux de rénovation de l’appartement et que cela a laissé l’appartement dans un état inhabitable.

Il évalue le préjudice des demandeurs à la somme de 10.500 euros au jour du rapport, soit la somme de 500 euros par mois pendant 21 mois.

Il fixe à 2 semaines la durée des travaux, soit une période très courte.

Les désordres ont été découverts le 27 juillet 2021, date à laquelle le chantier a été stoppé pour des raisons de sécurité, comme en atteste la pièce 3 produites par les demandeurs.

La longue période entre cette découverte et la présente décision ne saurait être imputée entièrement à monsieur [P], d’autant plus qu’il appartenait aux demandeurs de faire en sorte de faire diligenter les travaux par la copropriété.

En conséquence, il leur sera alloué la somme évaluée par l’expert judiciaire, soit la somme de 10.500 euros en réparation du préjudice lié à l’impossibilité de louer cet appartement depuis la fin estimée des travaux fixée par l’expert en septembre 2021.

La demande de monsieur [E] et de madame [C] aux fins de voir juger que monsieur [P] est responsable de leur préjudice jusqu’à ce que l’appartement vendu soit effectivement en état d’être loué sera rejetée, de même que la demande aux fins de le voir condamner à leur payer une somme de 500 euros par mois jusqu’à ce que le bien soit en état d’etre loué.

La demande au titre de leur préjudice moral, non étayée, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires:

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Monsieur [P] sera condamné à leur payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera débouté de sa demande à ce titre.

Partie succombant à l’instance, monsieur [P] sera condamné aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DIT que monsieur [T] [P] était au courant du vice affectant le plancher de la cuisine, qui rend le bien impropre à sa destination,

DIT que le bien vendu à monsieur [R] [E] et madame [F] [C] était affecté d’un vice caché,

DIT que la clause exonératoire des vices cachés contenue dans l’acte de vente sera écartée, eu égard à la connaissance du vice par le défendeur, antérieurement à la vente,

CONDAMNE monsieur [T] [P] à payer à monsieur [R] [E] et madame [F] [C] la somme de 10.500 euros (dix mille cinq cents euros) en réparation du préjudice lié à l’impossibilité de louer cet appartement depuis la fin estimée des travaux fixés par l’expert en septembre 2021,

REJETTE la demande de monsieur [E] et de madame [C] aux fins de voir juger que monsieur [P] est responsable de leur préjudice jusqu’à ce que l’appartement vendu soit effectivement en état d’être loué sera rejetée, et la demande aux fins de le voir condamner à leur payer une somme de 500 euros par mois jusqu’à ce que le bien soit en état d’être loué,

REJETTE la demande de monsieur [E] et de madame [C] au titre de leur préjudice moral,

CONDAMNE monsieur [T] [P] à payer à monsieur [R] [E] et madame [F] [C] la somme de 4.000 € (quatre mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE monsieur [T] [P] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [T] [P] aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise.

LE GREFFIER LE PRESIDENT