TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/10605 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2HD2

Minute :

Société ICF LA SABLIERE

Représentant : M^e Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

C/

Monsieur [X] [O]

Madame [L] [O]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e EL YAAGOUBI

Copie délivrée à :

M. et Mme [O]

Le 13 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 13 mars 2025;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA ICF LA SABLIERE SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 4] – [Localité 7]

représentée par M^e Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [O], demeurant [Adresse 6] – [Localité 11]

non comparant

Madame [L] [O], demeurant [Adresse 6] – [Localité 11]

comparante en personne

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 29 janvier 2016, la société ICF LA SABLIERE, Société anonyme d’habitations à loyer modéré a donné en location à Monsieur [X] [O] et Madame [L] [O] à compter du 29 janvier 2016, un logement (n°163478) situé [Adresse 6] à [Localité 11] moyennant un loyer mensuel de 733,24 euros, outre provision sur charges de 226,62 euros.

Par procès-verbal de signification en l’étude du commissaire de justice instrumentaire du 3 juin 2024, la société ICF LA SABLIERE a fait commandement à Monsieur [O] et Madame [O] de lui payer la somme de 5 767,90 euros due au titre des loyers impayés au 14 mai 2024.

Par assignation du 26 septembre 2024, la société ICF LA SABLIERE SA d’HLM a fait citer Monsieur [O] et Madame [O] devant le juge des contentieux de la protection, demandant, avec le bénéfice de l’exécution provisoire:

— de prononcer l’acquisition de la clause résolutoire

— d’ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [O] et Madame [O] et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique au besoin

— d’autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place dans les conditions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution

— de les condamner solidairement au paiement de la somme de 4 827,29 euros au titre des loyers et charges dus terme de juillet 2024 inclus avec intérêts de droit à compter du commandement de payer et les loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail

— de fixer l’indemnité d’occupation à une somme équivalente au montant du loyer et des charges et de condamner solidairement Monsieur [O] et Madame [O] à payer cette indemnité jusqu’à libération effective des lieux

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont le coût du commandement

A l’appui, elle fait valoir que les causes du commandement n’ont pas été régularisées dans les délais impartis.

Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 8 octobre 2024.

A l’audience du 13 janvier 2025 , la société ICF LA SABLIERE précise que la dette locative dont elle demande paiement est de 2 120,95 euros, terme de décembre 2024 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus.

Madame [O] indique que son mari, d’avec lequel elle est en instance de divorce, n’occupe plus les lieux depuis deux ans.

Elle ajoute qu’elle a repris une activité depuis deux mois, souhaite rester dans les lieux et demande à s’acquitter par mensualités de 50 euros par mois en plus du loyer courant.

Monsieur [O] ne comparaît pas.

La société ICF LA SABLIERE ne s’oppose pas à l’octroi des délais de paiement sollicités.

Par note en délibéré parvenue au greffe de la juridiction le 17 janvier 2025, la société ICF LA SABLIERE transmet un message électronique que Monsieur [O] lui a fait parvenir le 16 janvier 2025, aux termes duquel il indique avoir été avisé par Madame [L] [G] de la convocation devant le tribunal et confirme avoir quitté le logement depuis novembre 2022.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, il est statué sur le fond et le tribunal fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée;

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ;

L’assignation du 26 septembre 2024 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CAF de SEINE SAINT DENIS le 8 novembre 2023 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience;

La demande est donc recevable ;

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites;

Selon l’article 2 du code civil, “la loi ne dispose que pour l’avenir; elle n’a point d’effet rétroactif”;

Il en résulte que les contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle demeurent régis par celle en vigueur au jour de leur conclusion;

Si, dans le silence de la loi, le juge peut déclarer la loi d’application immédiate aux effets à venir d’un contrat en cours lorsqu’elle revêt un caractère d’ordre public, il doit être considéré, en matière d’ordre public de protection, que la loi nouvelle d’ordre public ne peut s’appliquer immédiatement aux contrats en cours que dans la mesure où elle protège les intérêts de la partie protégée;

La loi du 6 juillet 1989, en ce qu’elle pose en principe (article 1er) que le droit au logement est un droit fondamental, relève d’un ordre public de protection du locataire;

Dès lors le nouveau délai de six semaines résultant de la loi du 27 juillet 2023 imparti au locataire pour apurer sa dette après délivrance du commandement de payer, nonobstant le caractère d’ordre public de ces dispositions, ne peut avoir vocation à s’appliquer lorsque le bail prévoit un délai de deux mois, en ce que la réduction du délai n’a ni pour objet, ni pour effet de préserver les droits du locataire;

Au surplus, il convient de rappeler que, saisie d’une question relative à l’application immédiate aux contrats de bail en cours des dispositions de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989

ayant modifié le délai minimal d’acquisition de la clause résolutoire pour le porter de deux mois à six semaines, la haute juridiction a émis le 13 juin 2024 l’avis suivant: “les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi” (pourvoi n° 24-70.002);

En l’espèce, le bail en cause contient une clause de résiliation de plein droit “à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, comme en cas de non-versement du dépôt de garantie ” ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer ;

Le commandement du 3 juin 2024 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme;

Néanmoins, bien qu’il vise un délai de six semaines, il ne peut produire effet avant l’expiration du délai de deux mois prévu au bail, étant observé au surplus qu’il reproduit la clause résolutoire du bail, de sorte que la contradiction, qui plus est sans aucune explicitation, entre le délai mentionné et la reproduction d’une clause stipulant un délai de deux mois doit nécessairement s’interpréter en faveur du locataire;

Le bail relatif au logement contient une clause de résiliation de plein droit en cas de “défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, comme en cas de non-versement du dépôt de garantie” ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer;

Il ressort des décomptes produits qu’il est resté sans effet plus de deux mois ;

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail;

Le bail en cause stipule une clause de solidarité en locataires;

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative;

En l’espèce, déduction faite de sommes appelées à titre de frais d’enquête sociale (6 x 7,62 euros), qui ne constituent pas des éléments de la dette locative, de celles appelées au titre de l’assurance (11 x 4,18) dont il n’est pas justifié qu’elles sont dues, il ressort des relevés produits qu’il reste dû la somme de 2 036,87 euros, terme de décembre 2024 inclus (2 120,19 – 84,08);

Il n’est pas établi que Monsieur [O], qui ne justifie pas avoir délivré congé, a quitté les lieux au mois de novembre 2022 comme il l’invoque ainsi que Madame [O];

Il est néanmoins suffisamment établi par les déclarations de Madame [O] lors des débats et le message électronique de l’intéressé en date du 16 janvier 2025, qu’il les avait libérés à la date de l’audience de plaidoiries;

Il sera donc tenu solidairement avec Madame [O] à concurrence de la somme de 2 036,87 euros;

Il ressort des relevés de compte locataire que le paiement du loyer est repris;

Il y a lieu d’accorder aux défendeurs des délais de paiement étant précisé que seule Madame [O] continuant à occuper les lieux ces délais suspendront les effets de la clause de résiliation à son égard selon modalités spécifiées au dispositif; et étant précisé qu’à défaut de paiement d’un seul terme courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date la totalité de la créance restante sera exigible de plein droit 15 jours après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, la clause résolutoire reprendra son plein effet et Madame [O] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer, augmenté des charges dûment justifiées, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux dont elle pourra être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution faute de les avoir volontairement libérés;

Le sort des meubles laissés sur place étant expressément prévus par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et l’expulsion ne pouvant être réalisée que conformément à ces dispositions, ce que précise le présent jugement, il n’est nul besoin d’une décision spéciale du juge;

Il n’est justifié d’aucun préjudice distinct de celui résultant du défaut de paiement des loyers et charges déjà réparé par l‘application du taux de l’intérêt légal;

La demande de dommages-intérêts sera rejetée;

Il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance;

Monsieur [O] et Madame [O] seront tenus in solidum aux dépens;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement public, mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu entre d’une part la société ICF LA SABLIERE et, d’autre part, Monsieur [X] [O] et Madame [L] [O] ayant pour objet un logement (n°163478) situé [Adresse 6] à [Localité 11] ;

Constate que Monsieur [X] [O] a libéré les lieux;

Condamne solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [L] [O] à payer en deniers ou quittances à la société ICF LA SABLIERE la somme totale 2 036,87 euros euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au titre des loyers, charges et provisions sur charges terme de décembre 2024 inclus;

Dit que Monsieur [X] [O] se libérera valablement an trente cinq mensualités de 50 euros, puis une mensualité de 286,87 euros, la première payable le 10 du mois suivant la signification du présent jugement;

Dit qu’à défaut de paiement par Monsieur [X] [O] d’une seule mensualité d’apurement à sa date, la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible quinze jours après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse;

Dit que Madame [L] [O] se libérera valablement an trente cinq mensualités de 50 euros, puis une mensualité de 286,87 euros payables en plus du loyer courant, à la même date que le loyer courant, la première le mois suivant celui de la signification du présent jugement ;

Dit que pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [L] [O] s’est acquittée de leur dette selon les modalités ci-dessus définies;

Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date par Madame [L] [O], la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible quinze jours après mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception de régulariser l’échéance impayée restée sans effet;

Dit que, dans ce cas, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet à l’expiration de ce délai;

Dit que dans ce cas, faute d’avoir volontairement libéré les lieux, Madame [L] [O], qui sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi et des charges dûment justifiées au stade de l’exécution, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, pourra en être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution;

Rejette toutes autres demandes ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision;

Condamne in solidum Monsieur [X] [O] et Madame [L] [O] aux dépens, à l’exception, le cas échéant, de ceux afférents aux mesures d’expulsion au paiement desquels Monsieur [X] [O] ne sera pas tenu;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le présent jugement a été signé à la minute par le juge et le greffier.

Le greffier, Le juge,