COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/01580 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P4PT

Du 11 Février 2025

MINUTE N°

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 4]

c/ [H]

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e THOMAS

Expédition(s) délivrée(s)

à Partie défaillante (1)

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART qui a signé la minute avec le président,

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 26 Août 2024, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. PALAIS DE FRANCE, sis [Adresse 2] [Localité 3]

Représenté par son syndic en exercice la SARL PROGEDI

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Vivian THOMAS, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Mme [T] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Non comparante ni représentée

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 07 Janvier 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 Février 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [H] est propriétaire des lots n°47 et 107 au sein de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 3].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a, par acte de commissaire de justice du 26 août 2024, fait assigner Madame [T] [H] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  15 002,32 euros au titre des charges et provisions échues au 16 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

—  400 euros au titre des sommes non échues pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024,

—  500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

—  1320 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens y compris le droit de l’article 10 du tarif des émoluments des commissaires de justice en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

À l’audience du 15 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAIS DE FRANCE représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Madame [T] [H], régulièrement assignée par acte déposé en l’étude, n’a pas constitué avocat.

Par un jugement du 19 novembre 2024, la réouverture des débats a été ordonnée aux fins de production aux débats par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAIS DE FRANCE du ou des procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires portant sur les comptes des exercices 2022 et 2024 et l’avis de réception de la dernière mise en demeure envoyée par recommandée à Madame [H] rappelant les dispositions de l’article 19-2 de la loi de 1965

A l’audience du 7 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été rappelée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAIS DE FRANCE représenté par son conseil a déposé de nouvelles conclusions et pièces régulièrement notifiées par lettre recommandée avec avis de réception à Madame [H] aux termes desquelles il demande de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  15 336,32 euros au titre des charges et provisions échues au 30 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

—  400 euros au titre des charges futures pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024,

—  500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

—  1320 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Mme [T] [H] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges :

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, il est justifié que Madame [T] [H] est propriétaire des lots n°47 et 107 au sein de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 3].

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 24 juin 2019, 7 juin 2021 et 4 juillet 2022 ainsi que du procès-verbal du 14 décembre 2023 produit suite à la réouverture de débats que les comptes des exercices 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets provisionnels des exercices 2023 et 2024 ont été approuvés.

Le syndicat des copropriétaires verse les appels de fonds adressés à la défenderesse pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 7 décembre 2022 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 10 621,95 euros (avis de réception versé revenu non réclamé) lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé en date du 30 décembre 2024, que Mme [H] ne s’est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti et qu’elle est redevable de la somme de 10 522,13 euros déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant.

Dès lors, force est de considérer que Mme [H] qui n’a pas comparu et qui n’a fait valoir aucun moyen contraire, est bien redevable de la somme de 10 522,13 euros au titre des charges de copropriété échues au 31 décembre 2024.

Elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 10 522,13 euros au titre des charges de copropriété dues au 31 décembre 2024 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 décembre 2022.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettres recommandées des 15 novembre 2017,7 septembre 2018, 24 mai 2019, 26 août 2019, 10 décembre 2021 et 7 octobre 2022 mis en demeure la défenderesse de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à ces mises en demeure de 300 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par Mme [H].

Toutefois, les autres frais de relance n’étant pas justifiés, la demande en paiement formée à ce titre sera rejetée.

En outre, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement formée à ce titre, sera rejetée.

Enfin, les frais relatifs à des « condamnations à des dommages et intérêts, article 700 suite à un jugement du 9 mai 2017 et 9 juin 2020 et de signification de jugement » portés au débit du compte, qui ne sont pas justifiés et pour lesquels le syndicat des copropriétaires semble déjà détenir un titre exécutoire qu’il lui appartient de faire exécuter, seront déduits.Mme [H] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 300 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, la défenderesse est tenue au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont elle est propriétaire.

Or, en s’abstenant de payer ses charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour sa carence, aucun règlement n’étant effectué depuis plusieurs années, elle commet une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui cause un préjudice.

Il convient en conséquence de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

MME [T] [H] qui succombe, sera condamnée aux dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes de commissaire de Justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Mme [T] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], la somme de 10 522,13 euros au titre des charges de copropriété échues au 31 décembre 2024 outre la somme de 300 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 décembre 2022 sur la somme de 10 621,95 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Mme [T] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [T] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [T] [H] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes de commissaire de Justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAIS DE FRANCE du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT