COUR D’APPEL D'[Localité 17]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 27]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

CONSTATATION

N° RG 25/00540 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QKCK

du 27 Juin 2025

M. I 25/00000715

N° de minute 25/1010

affaire : S.C. [Adresse 22]

c/ Syndic. de copro. [O] BEAULIEU, Syndic. de copro. RESIDENCE [Localité 24] BELLA, S.C.I. PASCALE PROPERTY, S.C.I. LES BLEUETS PROPERTY COMPANY, Syndic. de copro. [Adresse 26], Commune de [Localité 20], Commune de [Localité 31]

Grosse délivrée à

M^e Alexandre ZAGO

Expédition délivrée à

M^e Pierre KARBOWIAK

M^e Jean-luc MARCHIO

REGIE IMMOBILIERE DE

GESTION

S.C.I. PASCALE PROPERTY

S.C.I. LES BLEUETS PROPERTY COMPANY

Commune de [Localité 20]

EXPERTISE

le

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET [O] VINGT SEPT JUIN À 14 H 00

Nous, Solange LEBAILE, Première Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu les assignations délivrées par exploits en date des 13 et 19 Mars 2025 déposés par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.C. [Adresse 22]

[Adresse 15]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Alexandre ZAGO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Syndic. de copro. [Adresse 25] sis [Adresse 9]

Représenté par son syndic en exercice REGIE IMMOBILIERE DE

GESTION

[Adresse 10]

[Localité 5]

Non comparant, non représenté

Syndic. de copro. RESIDENCE [Localité 24] BELLA sis [Adresse 14]

Représenté par son syndic en exercice REGIE IMMOBILIERE DE

GESTION

[Adresse 11]

[Localité 5]

Non comparant, non représenté

S.C.I. PASCALE PROPERTY

[Adresse 30]

[Adresse 32]

[Localité 5]

Non comparant, non représenté

S.C.I. LES BLEUETS PROPERTY COMPANY

[Adresse 30]

[Adresse 32]

[Localité 5]

Non comparant, non représenté

Syndic. de copro. LES MYRTHES sis [Adresse 28]

Représenté par son syndic en exercice la SARL CENTURY 21

OPTIMMO – [Adresse 12]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Jean-Luc MARCHIO, avocat au barreau de NICE

Commune de [Localité 20]

[Adresse 13]

[Localité 2]

Non comparant, non représenté

Commune de [Localité 31]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Pierre KARBOWIAK, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 22 Avril 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 06 Juin 2025, délibéré prorogé au 27 Juin 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Exposant être sur le point de réaliser une opération de construction, la Sccv Emerige [Adresse 18] la place a par actes de commissaire de justice en date des 13 et 19 mars 2025, fait assigner la commune de Beaulieu sur mer, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 25], le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 24] bella, la Sci Pascale property, la Sci Les bleuets property company, le syndicat des copropriétaires Les myrthes et la commune de Saint Jean Cap Ferrat aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire avant travaux dans le cadre d’un constat préventif à ses frais. Elle demande que les dépens soient réservés.

A l’audience du 22 avril 2025, le syndicat des copropriétaires Les myrthes d’une part et la Commune de [Localité 31] d’autre part ont oralement, par l’intermédiaire de leur conseil respectif, formulé protestations et réserves.

Régulièrement cités les deux premières par procès-verbal de recherches infructueuses selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile et les autres par remise de l’acte à une personne se disant habilitée, la Sci Pascale property, la Sci Les bleuets property company, la commune de Beaulieu sur mer, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 25] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 24] bella n’ont pas comparu, ni personne pour eux de sorte que la présente décision susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

MOTIFS :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Les conditions auxquelles est subordonnée l’admission des mesures d’instruction préventives énoncées par l’article précité, sont celles du motif légitime et que la mesure ordonnée soit légalement admissible.

Les articles 249 à 255 du même code prévoient la possibilité de désigner une personne chargée de procéder à de simples constatations.

En l’espèce, la demanderesse justifie d’un motif légitime avant la réalisation des travaux, à ce que soit dressé un état détaillé des immeubles mitoyens et voisins, propriétés des requis et à dresser tous états descriptifs et qualitatifs nécessaires.

Dès lors, une mesure de constatation est suffisante et justifiée par un motif légitime et sera ordonnée selon les termes du dispositif ; il n’est pas nécessaire d’ordonner une mesure d’expertise à ce stade de la procédure.

Compte tenu de la nature de l’affaire, il convient de laisser à la demanderesse la charge des dépens et les frais de consignation nécessaires aux constatations.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des référés statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir comme elles aviseront mais dès à présent,

DISONS n’y avoir lieu d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire ;

ORDONNONS une mesure de constatation judiciaire ;

DÉSIGNONS Monsieur [P] [R] expert inscrit sur la liste de la Cour d’Appel d'[Localité 16], et demeurant :

Cabinet [R] [Adresse 7]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 29]. : 06-76-12-88-32

Courriel : [Courriel 23]

en qualité de constatant, avec mission de :

— se rendre sur les lieux situés à [Adresse 21] sur les parcelles de la Sccv Emerige [Adresse 19] et recueillir les observations des parties,

— se faire communiquer par elles tous les documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission, en ce compris les actes de propriété, les plans d’architecte, le dossier de permis de construire déposé en mairie, et entendre si nécessaire tout sachant,

— voir et visiter les immeubles et les constructions avoisinant les opérations de construction projetées et/ou en cours, en parties privatives et communes afin que les conséquences éventuelles des travaux sur l’état des immeubles et ouvrages puissent être connues de manière précise, dans les lieux visés dans l’assignation,

— décrire l’état des existants et dresser tous états descriptifs et qualitatifs nécessaires des immeubles situés à proximité de l’opération de construction envisagée, (notamment des constructions contiguës et des murs séparatifs) tant en superstructure qu’en infrastructure et tant dans leurs parties communes que privatives, y compris leurs équipements et dépendances, ainsi que des voieries et réseaux situés dans le voisinage immédiat de l’opération,

— dire si les lieux comportent déjà des désordres ou des dégradations inhérents à leur structure, leur mode de construction, ou de démolition, leurs fondations, à leur état de vétusté et d’entretien, ou encore consécutifs à la nature du sous-sol sur lequel ils reposent, et, dans l’affirmative, les décrire, afin de permettre ultérieurement de mesurer l’incidence des travaux de l’opération projetée,

— prendre toutes photographies nécessaires au soutien de ses descriptions afin de permettre de mesurer ultérieurement l’incidence des travaux,

— dire si les mesures de précaution et procédé constructifs prévus dans le projet de la Sccv Emerige [Adresse 18] la place sont suffisantes, compte tenu des travaux envisagés en l’état, des immeubles ou ouvrages voisins et faire toute suggestion utile pour les compléter en cas d’insuffisance le cas échéant,

— en cas de danger avéré, préconiser les mesures d’urgence, pour la sécurité des biens et/ou des personnes,

— adresser un pré rapport de ses opérations au moins quinze jours avant le dépôt de son rapport définitif afin de permettre aux parties de faire valoir leurs observations,

DISONS que le constatant fera connaître son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime ou de négligence, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête à sa demande, à celle de la partie la plus diligente ou d’office par le juge chargé du contrôle des expertises ;

DISONS que le constatant devra convoquer les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise, avec copie en lettre simple ou télécopie ou courriel aux conseils de celles-ci après avoir préalablement pris leur convenance ;

DISONS que la Sccv [Adresse 22] fera l’avance des frais de constat et versera par provision la somme de 4000 euros au constatant, à titre d’avance sur sa rémunération, au plus tard le 27 août 2025 .

DISONS qu’à défaut de versement de cette somme et sauf relevé de caducité la désignation du constatant sera caduque ;

DISONS qu’une fois ses opérations terminées le constatant adressera un exemplaire de son rapport à chacune des parties, sauf accord de celles-ci pour qu’il remette le rapport uniquement à leurs avocats, et déposera un exemplaire de son rapport au greffe du tribunal, au plus tard le 27 février 2026 ;

DISONS que le constatant adressera ensuite au juge chargé du contrôle des mesures d’instruction sa demande de recouvrement d’honoraires en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée concomitamment aux parties, et que celles-ci, à la réception de cette pièce, disposeront d’un délai de quinze jours pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais. Ces observations seront adressées au juge afin, si nécessaire, d’en débattre contradictoirement préalablement à l’ordonnance de taxe ;

DISONS que la mise en oeuvre de la mesure sera suivie par le juge en charge du contrôle des mesures d’instruction du tribunal judiciaire de Nice ;

DISONS que la Sccv Emerige Beaulieu la place fera le nécessaire auprès des copropriétaires et occupants de lots voisins proches de l’opération pour obtenir leur accord préalable dans la mesure du possible et permettre l’accès du constatant aux différents lots ;

LAISSONS les dépens à la charge de la Sccv Emerige Beaulieu la place.

[O] GREFFIER [O] JUGE DES RÉFÉRÉS