TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 14]

[Localité 7]

— Pôle Civil section 1 -

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A.J.

Numéro du répertoire général : N° RG 22/00375 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NQI2

DATE : 20 Novembre 2025

ORDONNANCE

Après débats à l’audience du 14 octobre 2025

Nous, Christine CASTAING, première vice-présidente, agissant en qualité de Juge de la mise en état, assistée de Christine CALMELS, avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit le 20 Novembre 2025,

DEMANDERESSE

La CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC, société coopérative à capital variables, régie par les articles L 512-20 à L 512-54 du Code Monétaire et Financier, dont le n° SIREN est 492 826 417, R.C.S. de [Localité 13], dont le siège est [Adresse 12], agissant par son représentant légal en exercice ès-qualité, domicilié en cette qualité au siège, venant aux droits et obligations, par effet de fusion-absorption suivant assemblée générale du 26/04/2007, de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU MIDI

dont le siège social est sis [Adresse 11] – FRANCE

représentée par Maître Delphine SOUBRA ADDE de la SCP ADDE – SOUBRA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSES

Madame [L] [K]

née le 26 Novembre 1951 à (34), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Olivier ANDRIEU, avocat au barreau de MONTPELLIER

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] pris en la personne de son syndic SARL [Adresse 16] [Adresse 9], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès-qualité audit siège.

, dont le siège social est sis [Adresse 10]

représenté par Maître Laurent SALLELES de , avocats au barreau de MONTPELLIER

S.C.I. SERENISSIME, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Sylvie PRAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

FAITS ET PROCÉDURE

La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Midi, aux droits de laquelle vient la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC, ci-après la CRCAML, a loué selon contrat de bail commercial daté du 23 octobre 1995 à Madame [R] [K], aux droits de laquelle vient Madame [L] [K], un local à usage commercial situé [Adresse 4] à [Localité 15].

Ce local dépend d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] ayant pour syndic la société [E] TARDIEU.

La CRCAML est également locataire selon contrat de bail commercial du 7 octobre 1999 d’un local contigu dépendant de l’immeuble voisin situé [Adresse 3] à [Localité 15].

La SCI LA SERENISSIME est devenue propriétaire de cet immeuble suite à son acquisition par acte notarié du 27 juillet 2020.

Suite à une première procédure de référé ayant donné lieu à une décision du 12 juillet 2018 ordonnant une expertise confiée à M. [X] [Z], celui-ci a déposé un rapport le 2 août 2019.

Invoquant les nouvelles infiltrations subies malgré les travaux réalisés, par exploit du 20 décembre 2019, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC a assigné en référé Madame [L] [K] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] afin d’expertise.

Par ordonnance du 23 décembre 2019, M. [X] [Z] a été désigné en qualité d’expert. L’expert a déposé son rapport le 13 juillet 2021.

Par actes d’huissier de justice en date des 18 et 24 janvier 2022, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC a fait assigner Madame [L] [K], le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et la SCI La SERENISSIME devant le tribunal judiciaire de Montpellier en responsabilité et en réparation de ses préjudices.

Par requête en incident du 26 mai 2023, la caisse requérante a demandé au juge de la mise en état de désigner tel expert avec mission notamment de prendre connaissance des désordres constatés par procès-verbaux de constat des 13 septembre 2022, 6 janvier 2023 et 23 janvier 2023, en déterminer l’origine et décrire et chiffrer les travaux propres à y remédier.

Au soutien de ses prétentions, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC a exposé avoir subi des désordres d’infiltration d’eaux, puis des désordres affectant le réseau d’évacuation des eaux usées des locaux loués et des risques de chutes de pierres et/ou d’enduits des avoisinants, que l’expert judiciaire, désigné par deux fois, a constaté les désordres, de sorte qu’elle agit, sur la base des deux rapports d’expertise judiciaire, en responsabilité et en réparation de ses préjudices à l’encontre des parties bailleresses et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]. Enfin, elle indique qu’en cours de procédure, de nouvelles infiltrations d’eaux se sont produites, constatées suivant plusieurs procès-verbaux de constat d’huissier de justice et portées vainement à la connaissance des parties bailleresses par courrier, de sorte qu’elle se voit contrainte de solliciter une troisième expertise judiciaire.

Par ordonnance du 2 janvier 2024, le juge de la mise en état a ordonné une nouvelle expertise judiciaire confiée à Monsieur [F] [S].

L’expert a déposé son rapport le 20 novembre 2024.

Par conclusions d’incident du 9 janvier 2025, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC a saisi le juge de la mise en état d’un incident.

Par dernières conclusions d’incident communiquées par voie électronique le 24 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la CRCAML demande au juge de la mise en état de :

CONDAMNER la SCI LA SERENISSIME à réaliser sous un mois à compter de l’ordonnance à intervenir puis sous astreinte de 500 euros par jour de retard les travaux de réalisation d’un enduit tels que décrits et chiffrés par l’expert judiciaire en pages 31 et 32 de son rapport.

DIRE que l’astreinte ne cessera que par la production par la SCI LA SERENISSIME de la facture acquittée et du procès-verbal de réception sans réserve des travaux conformes à ceux décrits et chiffrés par l’expert judiciaire [S] en pages 31 et 32 de son rapport.

CONDAMNER par ailleurs la SCI LA SERENISSIME à réaliser sous un mois à compter de l’ordonnance à intervenir puis sous astreinte de 500 euros par jour de retard les travaux décrits et chiffrés par l’expert judiciaire en pages 34 et 35 de son rapport :

— Reprendre la totalité des gouttières EP donnant sur le patio

— Reprendre la totalité des descentes EP de ce patio

— Reprendre la descente PVC de traversée de plancher

— Reprendre l’enduit de façade

— Changer les menuiseries extérieures donnant sur ce point singulier

— Remettre en conformité le diamètre de la descente EP

DIRE que l’astreinte ne cessera que par la production par la SCI LA SERENISSIME de la facture acquittée et du procès-verbal de réception sans réserve des travaux conformes à ceux décrits et chiffrés par l’expert judiciaire [S] en pages 34 et 35 de son rapport.

CONDAMNER la SCI LA SERENISSIME au paiement d’une provision de 11.691,84 euros correspondant à la reprise des embellissements à l’intérieur de l’agence bancaire et au remboursement des procès-verbaux de constat d’huissier.

CONDAMNER la SCI LA SERENISSIME au remboursement des dépens de l’incident incluant les frais d’expertise judiciaire [S] auxquels s’ajouteront les frais exposés par la CRCAML dans le cadre de l’expertise :

— Dépose des plafonds par Lamy Mallard : 636 € TTC

— Mise en eau : 306 € TTC

— BET BAGECI : 240 € TTC

et au paiement d’une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Par dernières conclusions d’incident communiquées par voie électronique le 24 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la SCI LA SERENISSIME demande au juge de la mise en état de débouter la CRCAML de toutes ses demandes formulées à son encontre et de réserver les dépens.

Suite à autorisation donné à l’audience, par message du 14 octobre 2025, le conseil de la SCI LA SERENISSIME a indiqué que les travaux sollicités ont été exécutés, produisant des factures.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue de l’audience d’incident du 14 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, elle a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, notamment pour :

2° accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées.

La requérante invoque d’une part l’article 1719 du code civil imposant au bailleur d’assurer une jouissance paisible au preneur et d’autre part l’article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Elle soutient que la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] pour les désordres affectant les parties communes et celle de la bailleresse Madame [K] pour l’ensemble des désordres affectant la partie de l’agence située [Adresse 5] est établie et qu’elle est en droit de solliciter la condamnation sous astreinte de son nouveau bailleur SCI LA SERENISSIME à réaliser les travaux préconisés par l’expert.

Sur les travaux

La CRCAML sollicite, concernant le Désordre 1, la condamnation de son bailleur SCI LA SERENISSIME, à réaliser sous astreinte les travaux de réalisation d’un enduit tels que décrits et chiffrés par l’expert judiciaire en pages 31 et 32 de son rapport. Concernant le Désordre n°2, elle demande la condamnation de son bailleur à réaliser sous astreinte les travaux décrits et chiffrés par l’expert judiciaire en pages 34 et 35 de son rapport.

Une demande de condamnation à faire réaliser des travaux qui constituent des travaux de reprise pour mettre fin aux désordres ne constitue nullement une mesure provisoire ou conservatoire au sens des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile.

En outre, au vu des écritures de la SCI défenderesse, un examen de fond s’impose quant aux conditions de la réunion des deux locaux situés au [Adresse 2] Sète pour constituer une seule agence, eu égard notamment au contenu de la promesse de bail du 20 juillet 1998, aux travaux effectués en 1999 et de leurs conséquences sur les travaux à réaliser pour remédier aux infiltrations, alors que la SCI SERENISSIME conclut ne pas être responsable du fait que les travaux définitifs n’aient pas été réalisés avant son achat du 27 juillet 2020.

Au surplus, il a été justifié de travaux effectués par les factures produites le 14 octobre 2025, la SCI SERENISSIME ayant conclu qu’elle entendait réaliser la pose de l’enduit et le grillage préconisé par l’expert et répondre favorablement à la demande de la CRCAML sur la réalisation des travaux pérennes sur le mur pignon.

Les demandes relatives aux travaux seront dès lors rejetées.

Sur la provision

La provision constitue une avance à valoir sur les causes du jugement. Elle ne peut être allouée que si l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le caractère d’incontestabilité doit être clair et absolu, le juge de la mise en état ne pouvant apporter d’appréciation au fond.

En premier lieu, il doit être indiqué qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge de la mise en état de se prononcer sur la responsabilité des parties mises en cause.

La CRCAML sollicite la condamnation de la SCI LA SERENISSIME au paiement d’une provision du montant chiffré par l’expert pour la reprise des embellissements détériorés à l’intérieur de l’agence bancaire, soit 9.600 € TTC, augmentée du coût total des procès-verbaux de constats d’huissier qu’elle a dû faire dresser pour faire valoir ses droits pour 2.091,84 €, soit une provision totale de 11.691,84 €.

Elle précise qu’elle accepte de prendre à sa charge les menus travaux que lui impute l’expert judiciaire à hauteur de 1.800 € TTC et qu’elle les réalisera dès que la SCI LA SERENISSIME lui donnera l’accès à ses locaux pour les réaliser.

A titre liminaire, il doit être relevé que le coût des procès-verbaux de constats d’huissier relève des frais irrépétibles et la demande à ce titre ne saurait être accueillie à ce stade de la procédure.

Quant aux travaux dont le coût est sollicité, l’expert relève plusieurs origines concernant les infiltrations, en page 32 et 33, retenant des imputabilités tant à la charge de la SCI qu’à celle du preneur, la CRCAML.

La SCI bailleresse invoque la promesse de bail et soutient que, même si les travaux avaient été autorisés, leur remise en état ou travaux quelconques rendues nécessaires par la vétusté ou par vices cachés, restent à la charge du preneur, s’opposant de ce fait à leur prise en charge financière.

En l’état, la demande de provision formée par la CRCAML, qui nécessite un débat quant aux responsabilités et un examen au fond ne relevant pas du juge de la mise en état, sera rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La CRCAML demande au juge de la mise en état de condamner la SCI LA SERENISSIME au paiement d’une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC et au remboursement des dépens de l’incident incluant les frais d’expertise judiciaire [S] auxquels s’ajouteront les frais exposés par la CRCAML dans le cadre de l’expertise :

— Dépose des plafonds par Lamy Mallard : 636 € TTC

— Mise en eau : 306 € TTC

— BET BAGECI : 240 € TTC.

En l’état de la présente décision, les dépens de l’incident suivront le sort de ceux de l’instance au fond et les demandes relatives aux frais irrépétibles seront réservées.

Sur la mise en état du dossier

Au vu du dossier de la procédure, il convient de renvoyer l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 16 février 2026 en invitant les parties à conclure au fond préalablement à cette date.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge de la Mise en Etat, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTONS la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC de l’ensemble de ses demandes ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RESERVONS la demande relative aux frais irrépétibles ;

DISONS que les dépens de l’incident suivront le sort de ceux de l’instance principale ;

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 16 février 2026 en invitant les parties à conclure au fond préalablement à cette date ;

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT